注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

韩令国

公平、公正、直言不讳,是本博客恪守的准则... ...

 
 
 

日志

 
 
 
 

三四线城市将引领房地产泡沫破裂  

2012-05-05 21:43:48|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

多数人都了解鄂尔多斯的房地产泡沫,也对房地产泡沫破裂对鄂尔多斯地方经济起到的破坏力,外来人口大撤退,当地服务行业生意开始惨淡,尤其是贪婪的投资需求将资本渗透到房地产内后,许多放贷的血本无归,很多炒房的被牢牢套死,原本开本田扫大街的随处可见,如今吃饭到小餐馆的越来越多,尽管鄂尔多斯的经济支撑是煤、天然气与羊绒,但房地产业的贪婪却仍能把这样一个城市搞得一塌糊涂。

从普遍现象看,鄂尔多斯似乎仅是个特例,如果不仔细调研各地的经济、房产市场情况,一定会认为这种现象仅有鄂尔多斯独有,然而一旦调研过各三四线城市的经济、房地产行业现状就会发现,鄂尔多斯只不过是那个率先破碎的泡沫,几乎全中国的三四线城市房地产业都已到达泡沫破裂的边缘,那些泡沫已经不存在泡沫破是不破的问题,而是仅剩下早破还是晚破的问题,并且是无论如何都已经无法规避其破裂的必然。

随便举个黑龙江绥芬河市的例子,当地无房人口比例不足5%,外来人口补给不足,本地人口因经济落后长期处于外迁增涨的状态,当地人口越来越少而地方数据中的在建及已建成的空置类商品住房规模却已经超过80万平方米,达到人均八平米,如果常住居民10万人中8成再无住房需求者,剩余的住房需求人均可摊面积已达40平米,即便如此,2010-2011年之间的土地出让中仍有6成尚未开工,因此,2012年当地政府出让了四十余块土地,成交率不足15块,如果这些地块全部建成商品住房,剩余的居住需求人均可摊面积就会超过70平米,在当地房价均价4000元的行情下,普通需求者只能望房兴叹,如果没有投资需求入市,庞大的空置率必然难以消化,反之,即便有投资需求入市并将所有空置全部消化,2012年所出让的四十余块土地与2010-2011年成交后尚未开工的商品房地块一旦入市,又是一笔庞大的空置数据,如果真实需求的收入不在短期内翻倍增长,投资需求注定会被牢牢套死。

抛开绥芬河这样的四线城市看看哈尔滨这样的三线城市,地方经济全国倒数,人均收入全国排名倒数,但市区房价均价为10000元/平方以上,当地有能力无家庭背景的年轻人多数已选择到江浙与山东沿海和京津等地谋生,城市常住人口增涨缓慢,因人均收入较低,商品住房市场的有效需求不多,当前已建成的实际空置面积超2000万平,需700万有效需求人口才能消化,而事实上哈尔滨市的主城区人口仅为600万左右,按当前房价看,外来人口中仅有5%才是真正具备购买力的潜在需求,有实际购买力的人群不足30万,人均可摊面积超过70平,实际供给远大于有效需求,势必造成供需逆转,想扭转这一趋势唯有放开投资需求入市,但是以当地的人均收入房价比计算,即便投资需求清空了现存空置,房存在手中仍只是房,没有下家还是变不了现,投资的未来是赚是亏无需预测。

去除东北看山东烟台、威海,当地居民没有住房尚有住房需求的比例不超过15%,而威海的已建成商品住房已足够再有五六百万人居住,烟台虽然经济略好于威海,但市内房价均价1.2万左右,高新区房价均价8000元以上,本地居民基本已经解决了居住需求,几乎九成的空置都需要最终由外来人口消化,而渤海湾一代的外来人口多是打工阶层,当地打工族平均工资在每月4000元以下,如果收入不翻倍根本没有能力购房,而庞大的空置率并没有时间等待,除此之外,受限当地基础建设与政府需求,土地出让还在继续,新的有效供应规模也在随土地出让面积逐年递增,如果没有投资需求支撑,这些地区的房价就只能加快下跌。

从现实讲,住房的功能就是居住,从唐宋到明清都没有以炒房为国策的王朝,纵使是外国,也没有政府推动百姓炒房的先例,当然,美国出现过政府监管不力的两房,但结果是赔掉了美国经济,搭上了中国数千万购买的美国两房债券,进而又逼迫中国当权者大量持有了美国政府债务和外汇储备,风险中很大一部分变相转嫁给了发展中的中国,而为其买单者正是中国民众。

回头再看中国各地的房地产情况,城镇居民现今无房户最多不超20%,有改善与首套需求的比例不超过30,而多数地区的已建成商品房空置面积均能满足这部分人的面积需求,只是其价格过高,将需求挡在门外,除此之外,9成有居住需求的外来务工人员单凭依靠工资性收入连首付都无法支付,如果没有一个能一次性支援四五十万的父母,他们的住房梦在现行房价下,恐怕再过十年也圆不上,与此同时,从07年至今建成的近半数商品房都在炒房客手中与官员家庭手中掌握,随着税负政策发展,这些房迟早要流回市场,最终流向只能是真实居住需求,在大半国民生活均不富裕的现在,为儿女买房就无钱防老,留钱防老就无力为儿女买房是劳苦大众家庭面临的普遍难题,一套房剥削了两代三个家庭已是不争的事实。

言归正传,在房地产一头独大和人口红利逐渐退却的今天,中国的实体产业面临着洗牌,意味着就业将成为更大的难题,一个没有第三产业支撑的经济,根本无法规避任何外来的经济波动,随着希腊债务危机演变成经济风暴对世界的影响,以及美国为恢复就业输出的危机,中国将面临的是输入型通胀与出口受制的贸易摩擦,与此同时,政治压力还会继续将手伸向中国民众,在没有一个站的直腰杆硬的政府保护下,政府自愿与帮助他国洗劫中国民众的行为将会越演越烈,为了保护部分人的私利,中国政府还会继续增发货币也应对政治上对它们的屠戮,然而,这种增发货币行为对内的伤害更会使民众原本就被洗劫的窘境雪上加霜,致使消费这第三产业逐渐乏力,就业危机不断加强。

当各种复杂因素垒聚到一起,这个政府就只能以伸手搜刮来满足自身的腐败需求,而面对当前无力购房的百姓,这只手除了能再通胀上掠夺外,根本无法从房地产上获取到对更多人的搜刮,最终他们会确信,正是投资需求阻碍了房产税的征收规模,所以,率先对投资需求开刀难以避免,一旦投资的潮水涌退,房产税的最大化收益就会来临,所以,遏制投资与为实现住有其居的诺言根本无关,调控房地产的目的就是要征税。

诚然,即便是投资需求退却,按当前的房价收入比看,除个别一二线城市住房市场的需求仍会旺盛外,其它三四线城市现有的空置也无法解决,在供给已严重大于需求,且价格过高导致真实需求变成无效需求后,三四线城市的商品住房市场唯一能得到的下场就是房价暴跌,这次房地产泡沫破裂也必将由三四线城市引领。
  评论这张
 
阅读(8432)| 评论(10)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017