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韩令国

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日志

 
 
 
 

房地产泡沫必将破裂  

2012-05-11 00:48:01|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   中国的房价收入比比例全球数一数二,其根源只在于分税制与垄断和货币泡沫等几个方面,在经济发展需求已经必须剔除垄断经济的时代,这种房价畸形式上涨的时代也必将随市场终结。

   在一年前人们惊讶鄂尔多斯市房地产泡沫破裂的不可思议后,冷静下来总结原因发现,鄂尔多斯房地产泡沫破裂的根本原因就是人傻钱多,不理性投资,当年的海南房地产泡沫异曲同工,几乎没有什么差别。

   在探讨房价涨跌的最后趋向之前,我们必须先认清房地产是否存在泡沫,国际上通常判断房价是否存在泡沫的参照标准有两个,第一个是人们耳熟能详的房价收入比,国际平均数字是1:2-6,包含中国在内的部分国家认为是1:2-8,但凡超出这个比例的,无论房价是否会出现急剧下跌,均被视为房价存在泡沫;另一个衡量房价泡沫是否存在的参数是房价的租售比,国际平均数字15-30:1,意思是合理的房价应当是年租金的15-30倍,任何租售比超出这个范围的房价,均被认作存在泡沫。

   毋庸置疑,按国际标准的平均数字来衡量,中国各城市的平均房价收入比1:20-60与租售比30-500多:1所显示出的房价很明显是存在巨大泡沫的,无论找什么样的经济理论来解释,都难以找到能以当前房价收入比与租售比数据为条件,能支持房价泡沫不会破裂的模型和理论。

   当然,在中国的房地产市场上存在着与其它国家有别的不同之处,首先,中国人的传统观念和制度问题为商品住房销售市场培养了庞大的需求规模,而且是连同收入上不具备购房能力人群规模在一起的需求市场,这些需求一部分被戏称为‘丈母娘需求’,一部分为城镇常住人口身份需求,这种需求的产生实际上来源于二元化社会结构与当前的城镇与农村的医疗、教育及保险、福利、户籍等制度差别,属于政府制造型。

   但是,从实际市场状态分析看,在中国目前的城镇居民年可支配收入远远未达到当前房价的承受力标准情况下,真正支撑当前房价的实际上完全是投资型需求。

   中国房地产市场的投资型需求实际上仅是短期的投机性需求,它一方面来自于中国的M2余额连续十年高速增涨(已达GDP的180%)所造成的负利现象,一方面来自于垄断型经济体制下一部分先富裕人群手中的资本缺乏投资渠道(其中也有中国仅有粗放式发展,缺乏高新技术无法创造高精尖产品)的原因,此外还有政府连续十年盲目的房地产市场化因素,这种盲目的房地产市场化实际上仅来自于臃肿政府结构对日益庞大的财政需求的依赖,所以,投资型需求也是政府制造。

   从根本上讲,中国的商品房市场价格之所以疯狂,完全是有违市场规律的人为制造结果,从求是的角度讲,与合理的供需没有必然关系,仅与不合理的政府需求和投机需求有关系,是一种经济垄断模式下的货币化结果。

   整个房地产市场实际上就是一个政府坐庄,制造泡沫,鼓励民间资本进行击鼓传花游戏让财政需求与少数人洗劫大众的掠夺游戏,其性质与上世纪八十年代的日本房地产泡沫完全一致,就是一个以房地产为炒作商品的郁金香泡沫玩法。

   如果单纯的看中国,在当前金融政策为负利时代,民间资本投资渠道因垄断而封闭,货币供给一方面每年增加GDP的12%以上来拉动GDP增涨,一方面又要相应增加一两万亿用于对外汇储备增涨对冲的简单模式看,只要政策不出现180度逆转,中国房价在未来就会持续向上,即便有短期的调控限制,长期看也仍会是向上走的趋势。

   然而不能忽略的是,中国经济结构的变化根本无力应对外来因素威胁,尽管至今为止中国的主要经济增长点还在出口、房地产两块上,但从中国主要出口市场欧元区与美国的经济衰退周期看,未来几年的中国,既要面临解决出口增涨比例放缓的问题,又要解决人口红利开始减退导致全球加工业向其它低收入国家转移所造成的就业问题。

   如果这些问题不能有效解决,依靠投资拉动就业后的资本会再次流向房地产,房价暴涨所输出的通胀就会导致CPI数据暴涨,造成极度严重的社会稳定风险。

   此外,在欧元区经济衰退与美国为复苏而进行经济改革将引发的全球性经济危机下,覆巢之下的中国绝不会一个完卵,在经济体位于全球第二位置的不可替代性下,必将遭受到相比印度与韩国、日本等其它亚洲国家更为惨烈的伤害,这种伤害很可能带来一个阶段性的经济停滞甚至是衰退。

   一旦这种局面出现,基尼系数、恩格尔系数全部超出正常范围,又有着国际贫困标准线下2.3亿人口与8亿人均储蓄不足2万元人口的中国,注定会因民众生存条件恶化,而发生难以遏制的社会紊乱现象,处理不好,足以致命。

   此上是政府必须依靠改革来改变房地产价格的依据,在大趋势决定一切的前提下,政府对房地产未来的发展只能忍痛割爱,不舍也要舍,舍晚了就会一切难以控制,因为再大的铁达尼号也避免不了船长失误导致的沉没,所以要想长治久安就必须改变航线。

抛开政治调控不谈,看当前的现状及可预测的未来全球经济变化,仍可得出中国房价泡沫必将破裂的结论。

   首先,在房价收入比与租售比的判断下可见,这种高投资低回报的房地产投资需求已经没有生存空间,短期的投机行为所面临的就是击鼓传花游戏中那个最后的买家,在商品住房基本功能仅为居住的情况下,任何炒家手中的房想要变现都必须由真正的居住需求接收方可彻底完成。

   而目前中国多数的购房群体现状是三个家庭供一套房,供完房就没了老人的棺材本,也没有了家庭成员医疗、教育等支出的储备,老人可以为儿女舍墓地买房,但儿女再也没能力对老人的健康负责,如果现代年轻人的良知还有一丝尚存,自食其力赡养老人就会比啃老买房更为重要。如若排除这些啃老买房人群,当前的商品住房空置至少要10年才能消化掉,房价想不跌都不成。

   不可否认,如果政府放开对投资需求的限制,在短期内全国任意城市的房价都会上涨,但是结局,仍会是由真实需求的购买力和家庭承受力来决定,在人均收入连续十余年跑不赢GDP与CPI的时代,如果房价继续涨,人均收入就会持续出现实际负增长的局面,商品住房的实际有效需求则会随着人均收入增涨的负线状态逐渐缩减,导致越来越多的投机需求被现实套牢,房价炒得越高,最终摔的就会越痛。

   除此之外,前面所提的出口业未来预期问题与世界工厂位置迁移等问题将带来的就业问题也是必将困扰今后房地产业发展的一个瓶颈,如果就业率开始下降政府还继续依靠铁公基与房地产投资来拉动就业与经济,就会导致盲目短视的政策为更多的人带来财富上的伤害,造就更多的民穷,民穷下的市场支撑力会随之减弱,高房价也同样会丧失更多的支撑。

   不仅如此,在这一轮欧元区债务危机情况下,即便倾尽全球之力也已经无法挽救大部分欧元区国家面临的长期萧条,这种经济萧条将带来的就是目前可见的全球货币泡沫,在泡沫形成期对中国09-11年房价有一定的推动作用,但这时间不会长久,泡沫破灭之时,资产价格暴跌是亘古不变的经济定律,中国的房地产泡沫绝无能力独善其身。
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