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韩令国

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日志

 
 
 
 

什么样的政府造就什么样的房价  

2011-05-23 02:48:14|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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受房价问题困扰的并非只有中国,日本、韩国、印度、新加坡、泰国、美国等等国家都在其列,然而,对民众生活造成伤害最大的却只有中国,因为,日本房地产泡沫破裂后至今的人均收收入仍然较高,房价收入比趋于正常化,韩国如是,美国如是…

 

而泰国尽管房价收入比高,却没有一个限制农民自建房的政府,印度也是一样,百姓都可以自己盖房子,所以,他们这些国家的民众不会被买不起住房的问题长期困扰。

 

此外的新加坡,正是中国建设部门多次前往考察的并试图效仿其住房模式的地区,尽管其房价高的离谱,但,保障性住房的供给量超过住房总量的七成,不仅可以保障绝大部分对住房有需求的国民,还可以顺带保障部分中国前往的移民和打工族,所以,那里的人民能享受到安居乐业的生活,自然会对房价高低很少抱怨,整个社会也相对稳定,没有风险和危机可言。

 

回头再看中国,因农民低收入,城市生活受户籍制度牵绊,最终导致无房民众被逼进城谋生,无数城镇青年人及毕业生为了户籍需要买房,对住房产生了钢性需求。

 

然而,由于‘各种复杂原因’所致,整个国家的经济内需无力,只能依靠低端的高能耗粗加工业以及政府投资维系就业,这种以济困为目标的就业拉动,仅能保障就业,不能增加收入。

 

从高新技术上讲,除却国有垄断行业中的央企、国企外,中国境内企业中鲜有微软、苹果一样的高盈利模式企业,绝大部分企业都得不到良好的企业利率,员工工资与国际平均工资相比,自然要‘稍逊一筹’。

 

从制造业讲,没有核心装备设备的生产能力,整个国家在世界上的地位,仅是一个与传统手工作坊无异的大车间,处于经济利益链的底层,自然也只能得到底层所得的收入,除却政府缴纳的税收与企业需保留的利润,所留给劳动群体的工资就更是少得可怜。

 

因此,改革开放三十余年后的今天,中国仍有2.5亿人的收入处于世界人均收入的标准之下(即使是按中国标准算,也仍有2000万人口处于绝对贫困状态)这与每年GDP60逾万亿所应有的人均收入比很不匹配,与每年占GDP23%并且每年增速都超过30%以上的财政收入应对应的人均收入增长速度,更是有着天壤之别,正因此,中国民众多是穷人,中国这早已与世界房价接轨的房价下的房价收入比,与世界平均房价收入比相比,更是大的可怜,可怜到30:1甚至几十比一,多数民众无力购房!

 

那么是什么造就这一切呢?国情所致,这个国情不是经济增长与否,不是经济质量如何,不是经济增长速度是否带动了人均收入的增长,不是经济质量的好坏决定了民众收入的高低,而是政府过多的干预了市场,参与了分配,更确切的说,是政府拿走了太多…

 

至于房地产业的利率分配关系,此前已大白于天下,此处省略不提,这里仅看今后房价。

 

众所周知,就在不久前,我们的伟大政府画出了三年内完成3600万套保障性住房的大饼,按其数字看,可解决1.2亿人的居住问题,然而,这个饼民众只能看,不能用,究其原因,就是有数无实。当棚户区改造、中低价位商品房、经济适用房、限价房等等与工租房混为一气时,这个看似很大的饼就已经小得可怜了,此外,奔驰宝马住进中低价位的商品房小区,本田、丰田住进了限价房,家庭资产数百万住进了经济适用房,以及各地方单位以保障房名义建成的福利房等现象的频发,说明了房地产腐败已经在保障型住房任务刚刚开始的时候就涉入了这个范围,那么由此可见,央企国企疯抢保障性住房蛋糕的目的其实也是为了谋私和牟利!这种局面的扩张,已经注定了保障型住房矛盾将引发的社会悲剧上演,保障型住房的供给也保障不了那些有需求的需求,只能成为一个肮脏的黑市!

 

在政府推出保障型住房供给计划的同时,商品房市场的限购也同时降临,然而,这种限购仍未从本质上缓解需求压力,相反,在以户籍、纳税证明等硬性条件和提高首付标准作为购房资格的前提下,更是直接扼杀了绝大多数的真实需求,真正有需求的又被无形限制,而投资与投机需求,却根本无法抑制,三四线城市房价也因此全线飘红,半年之内,原本连千多元一平米的三四线城市房价,多数已经涨到三千余元每平,调控导致了更多的房地产暴利,和更高的购房成本(限购地区除外)。

 

如果依照限购预期看一线城市房价,应当是回落的,然而,从西安购政策出台至今,一线城市房价也仍在上涨,究其根源并不在需求被释放,也不是限购没有起到作用,而是地方卖地的疯狂更加强烈,在限购令发布以来的几个月内,诸多地方政府为了财政早已发出硬性的卖地指标,少则几十亿,多则几百亿,而此时有资本有能力拿到土地的,其投入成本仍旧高于政府出售土地时所标出的拍卖价格,因此,地价还在上扬,政府税收还在增加,商品房的建设成本还在上涨,最终带来的商品房价格可想而知。

 

在这个时候没有人能否认房地产泡沫,但房地产泡沫的根源却在于货币泡沫及政府需求,从房价上涨所必备的几个条件看,第一是需求和供给的结构,第二是资产价格与通胀之间的经济规律,第三是政府贪婪程度,而这三样的变化和关系,无疑都由两级政府在一手操控着,因此,房价涨跌,必须要有政府做主,谈什么经济规律,讲什么条件、因素分析,在政府面前,都等于扯淡!

 

其实,中国的房价本身就来自于政府行为,它垄断了土地,想增加供给就增加供给,想减少供给就减少供给,从第一环节控制着住房的市场供应,同时,由于对农业产品的价格管制,间接的利用价格工具将农民逼进城市,制造了源源不断地需求,除此之外,政府的角色还是运动员,在每个环节中都直接参与到利益分配,因此,在一二线城市房价中,有7成甚至更高的部分被政府以各种名义拿走,成为房地产利益脸上最大的获利者,在此之外,他们还制造通胀推高资产价格(尽管通胀是由内生与外输双重因素产生,但政府的经济政策是造成通胀的根源),从中渔利,并且放任腐败,直接由各级官员参与到灰色利益链中,导致房价的节节高升。

 

当然,还有更多的问题有待剖析,但在这个房价持续上涨的现状下,说不说都已经没有意义,只要民众清楚政府在房地产业中的角色会对房价起到何种作用,那么对高房价的解析也就算完成了,最终只能说一句,有什么样的政府就会有什么样的房价,什么样的政府造就什么样的房价!

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