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韩令国

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日志

 
 
 
 

房价至少还要暴涨三年  

2011-05-14 00:49:32|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《近半年没有更新博客,一是对调控失去了信心,二是对房地产市场的阴暗面感到恶心,可是,有些话不说不可,有些事不挑不明,本人一直希望自己的推断是错误的,无奈事实摆在明处,让我们根本没有质疑的机会,那就是房价一定会继续暴涨两至三年……》

 

 

早在09年上半年,本人还在看空短期房地产,并且认为房价必跌,然而,09年到2010年的整整两年时间里,让我们逐渐认清了高房价的来龙去脉,最终因失望而停止更新博客。但是,这并不是意味着中国房价会一成不变,只是时机尚未成熟,房价暴跌的必要因素和外部条件还未形成,所以,在此之前的房价还会继续上涨。

 

从市场方面看,主导房价的有几个特定条件,首先,需求旺盛是毋庸置疑的,这么多人厌恶、憎恨高房价的根源就在于大家需要房子,这是其一,需求(自住与投机)与供给之间的关系决定价格。在需求方面又存在两种需求,一是真实的自住需求,二是投机性需求,众所周知,自住需求被称之为刚需,原因在于一本房产证上承载了太多,社保、医疗、教育、甚至殡葬所需的证明等等,这是现行社会制度中任何人都不能弃之不顾的,从一个年轻人成人到婚娶,再到抚育后代需要的出生证、户籍,儿童防疫、读书等等每一项,在没有固定居所的情况下都会将一个好人搞得焦头烂额,所以,一个成年人或者家庭,在当前的社会制度里,必须要有一个自己的房子作为家,作为解决诸多难题的一个基础条件,这些条件会逼出无数刚需,不断的补充刚需数量。

 

另外一种需求是投机性需求,无论从胡润榜还是福布斯榜看,中国富人群体规模增长之快都令人结舌,而成就他们财富的路却窄得可怜,依靠实体发展起来的寥寥可数,根源在于中国缺少投资渠道,石油、电力、水利、煤炭、矿产等等都被政府垄断着,即便是那些已经富裕起来的温州人与广东人也只能在实体行业与普通投行中打滚,根本无法介入垄断行业,他们手中的资本要么进入濒临死亡的实体产业,要么就只能进入股市楼市,然而,股市风险之大早已路人皆知,但楼市在近十年来却稳涨不跌,所以,多数民间资本都只能向楼市聚集。

 

这里还要特意再捎带一些事实以作依据,房价之所以上涨,另一个因素就是货币供给规模过大,造成了恶性通胀,尽管我们统计数所统计的CPI数据始终在‘合理’范围内,但CPI的统计范围中各种产品所占的比例大不相同,因此,真实的通胀只有货币供给数量与实际的国民生产总值GDP之间的落差才能衡量,截止2010年底,广义货币M2的供应量是GDP的1.8倍以上所反映出的才是真实通胀率。简单的讲就是,10年前市场每年只能生产4块砖,每块砖0.15元,整个市场只需要0.6元即可,但政府为了刺激经济,增发了若干货币刺激生产消费,最终,10年后的今天能生产7块砖,而政府却发行了近4块钱到市场上流通,砖的价格自然会上涨到接近0.5元一个,价格上涨了3倍的原因在于货币。这种情况下,假如一个人原本手中有0.3元,在10年前可以买2块砖,如果他当时将钱存至银行,现今只能买下半块砖,所以,为了资产保值,任何人都会选择买砖,这就是投机买房的另一个根源。

 

第二个主导房价的因素就是政府需求,这个需求实际上就是当前的两级财政分配制度,众所周知,在房价构成结构中,政府主导的土地出让金,交易税、房地产开发税等等直到购房税,占了当前房价的7成左右,部分地区甚至更高,也就是说,一个普通市民买一套100万的房,其中70万是最终流入政府腰包的,地方政府在当前财税制度下,可依赖的财政来源只有土地财政一项可以支撑,也正因此,强拆才会如此横行,巨大的利益关系决定着政府必须卖地,必须抬高房价已解财政饥渴,左一个《国十条》又一个《国八条》,在这种财政分配关系下,都只能是以失败告终,二次调控至今房价还在暴涨,也正好验证了这个颠补不破的‘真理’。也就是说,只要政府还这样奢侈,还这样贪婪,维稳经费还要顺着7000亿再节节高升,这个房价就会继续扶摇直上(注:房产税全面开征除外,但本人不支持任何税收)。

 

其三、政府制造楼市需求,从当前的城镇居民与农村居民人口比例看,未来十年内城市人口只增不减,增长速度也会不断加快,一方面在于农民饱受煎熬,种出的菜要烂掉,种出的粮卖不上价,而在货币供给规模逐渐增加的情况下,资源品价格不断上涨,导致生产资料不断上涨,在政府压制粮食价格的情况下不断的挤压农民收入,以至于农村的孩子必须进城才能生存,无论他们是通过求学还是打工途径进城,只要能离开农村,多数人都无法再回去过那种猪狗不如的生活,这群人自然就会成为了刚需,即便是多数人没钱买房,也会成为租赁市场的主力,房租暴涨恰恰就是因为他们的存在。而导致这一切的根源就在于政府压制粮食价格!

 

另一方面在于城市化进程的大跃进行动,除此之外还有教育问题,在政府极力打压粮价后,劣质教育产业又成为政府创收产业,每年几万块高昂的学费,听着下三滥教师、教授的授课,培养出一批又一批学无所用之人,高昂的学费成为多数人的重负,这些年轻人多数来自农村,许多人的满怀梦想都会在毕业时被现实撕的粉碎,在他们几乎花干了父母的血汗钱后,独立生存与回报父母就成为难以推卸的重担,从住群租房到住公寓,当他们之中多数人完成从白纸到水墨画的蜕变后,自然都会成为城市购房的主力军,而这套房又会成为他们身上又一道新的枷锁。

 

其四是所有问题的根源,腐败!这是当前政府极其避讳的问题,因为在房价问题上,腐败已经充斥在每个角落,首先看土地交易,众所周知,任志强经常为土地问题而大发牢骚,原因在于此前几年几乎被民众视为缺德的任志强,在北京根本没有拿地的机会,尽管华远集团拥有着庞大的资本,但在北京的土地市场上,也仅是一个相对卑微的角色,至于北京的土地如何成交如何转让,也只有当事者才能心知肚明,这种情况下,能拿得到的土地自然会价格不菲,中间所需的额外成本也自然不低,那么这些最终都只能均摊在房价中,所以,很多开发商会发牢骚,说他们只赚百分之多少(实际上几万块一平的房价,百分之几也已经不少了),言外之意就是政府收入及腐败成本太高。

 

除此之外,还存在其它腐败现象,各机关、政府都有自己的土地,建自己的家属房,这些土地都是地价的,甚至还有部分土地是无价的(没花钱),在多数职位较高的官员都有了福利房后,他们的灰色收入就会寻求投资方向,做生意太扎眼,炒房最合适,所以一个官员几套房,十几套房很常见,还有,很多官员的房子都是未花一分钱的,因为他们手中掌管着权利,掌管着各种印章,一个张印、一个放行换取一套两套房在当前社会里已经不算新鲜。这群人占有了无比庞大的住房资源,并且多是空置…

 

可能多数人会因为上述这些而感到焦虑,但这仅是冰山一角,事实上真正主导中国房价的是官商,如同任志强在北京没机会拿地一样,任何一个地区都有自己的官商队伍,他们才是中国房价的真正主宰着,从地区到省市,再到中央各部委,许多官员的直系或者旁系亲属都与房地产业相干,这群人既有能力垄断、控制发开建设用地的审批、规划及规模,又有能力调节楼市供需(制造供需失衡),他们的存在足以控制房价,所以,无论任何调控,任何措施,只要不能杜绝腐败,在一个尚能运行的经济体中,都无力击垮房价。

 

那么房价真的会一直上涨吗?这点几乎无人相信,只要时机成熟,中国房价就必然暴跌,因为泡沫经济的尽头只能是破裂后的萧条,当年日本如此,2006年后的美国如此,中国也已经无法逃脱这种命运,只是这个时间还需要三年以上,具体节点我们根本无法推算
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