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韩令国

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韩令国:楼市新政还是为征税  

2010-10-09 22:43:48|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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9月份全国楼市交易量出现井喷,全国10大城市平均房价同比上涨43.52%,环比上涨达0.83%,北京杭州等地的环比涨幅均超2%,彻底颠覆了国务院新政《国十条》抑制部分城市房价上涨过快的调控目标,因此,为了防范金九银十的房价井喷,国务院在十一之前的9月底颁布了二次调控的楼市新政。

 

这套看似完美的组合性政策事实上仅是对上一轮调控执行不到位的校正,仍然仅停留在针对部分城市房价上涨过快的临时性行政遏制手段上。对于整体虚火过旺的楼市来讲,虽然不能说属于火上浇油,但充其量也仅能算是饮鸩止渴。回顾过往,依靠这样的政策控房价已经调控了接近八年,每一次不是无功而返,就是出师未捷,想以此来稳定房地产,抑制房价或者理顺房地产业发展脉络,只能是再一次为刚需画上一张大饼。

 

简单回顾下这一轮调控的要点无非以下几条,一、暂停三套房贷,禁止利用消费性贷款购房。二、推进房产税改革试点,扩大模拟征收范围。三、部分城市限制购房套数,限制外地户籍人口购房。四、对有违法违规行为的开发企业限制融资、限制购置土地。每一条每一款都无新意。

 

首先看暂停三套房贷政策,根本就是权宜之计,临时性限制房贷也仅是对暂时的楼市升温进行短期调节,一旦楼市降温或持续两三个月以上的观望期,这种临时性政策注定会灰飞烟灭,立马失灵。包括中央在内的地方政府绝不会因为一点民生利益而放弃土地财政与房地产业的支柱地位。

 

而部分城市限制购房套数这一条,对于京沪穗深以及杭州这样的城市来讲,根本就不起到任何效力,从这些房价上涨过快城市的楼市交易需求分类看,绝大多数属于投资性需求(也就是炒房),这群炒房者在经济政策导致实体产业越做越难,而货币政策又导致财富缩水速度不断上升的情况下,在手中持有大量现金状态下,根本不在意个别城市的临时性限制政策,另外更有可能随着二三线城市房地产业的逐渐成熟向二三线城市进军,最终结果只能是一个,几个房价上涨过快城市的房价无法抑制,又无形间推动了二三线城市房价的飙升。

 

从有房地产业市场化至今为止,我们所看见的房地产开发行业整顿与规范的行政行为就从未间断过,结果也从未令人满意。一直以来都是国企贷款、融资受相关部门支持,不仅能越做越大还能越做越肥,而私企与民营企业开发商的贷款却都需要其它方式,要么就是地下钱庄,要么就是海外融资,能从银行得到授信的,除了潘石屹这样的大佬外,几乎寥寥可数。所以,这样的调控政策对于房地产开发商而言,根本就形同虚设,国企该拿的贷款不仅一分不会少,反而会因为保障性住房建设而越增越多。私企与民营企业原本得不到的贷款也不会白白的掉下来。对于限制拿地的调控做法来说,更是无稽之谈,全国6万多家开发商,你限制了三千家,他还有6万家,这点小手段对于整个行业来讲根本就是无济于事。

 

到此为止,其它几条政策我们根本没有必要再说,这一轮新政说白了依旧是旧地重游,换汤不换药,想寄望这样的调控政策来缓解房地产矛盾或遏制房价从事实上根本就说不过去,这次调控说白了也仍是醉翁志不在酒。

 

那么这一轮新政的用意何在呢?只能说是房产税。

 

自从1986年有了房产税的轮廓后,政府对房产税的渴求就二十几年如一日,始终在不辞辛苦的试图尽早开征,所以在政府不断调控的情况下,房价也不断地在高歌猛进,这就是我所说的房价是政府主导的“预谋式上涨”现象,这一切的根本原因一方面在于政商合一的经济环境,一方面在于腐败过盛的房地产业弊端,一方面在于现行房产税的征收条件尚未成熟,而政府的意图就是将民意一步步向赞同征收房产税引导,哪天这个目的达到,房产税开征了,哪天政府才会真正的去用行政手段来规范一下房地产业,但是无奈的是,寄望一个连腐败都无法遏制的政府来规范市场,早已经没有一丝可能。

 

当然,对于房产税在老百姓间有着很大的争议,有人赞同有人反对,暂时的反对者多数是炒房客与多房族,赞同者多数是刚需,他们幻想着中国式房产税可以立竿见影的改善房价。但是这种税说白了只要一旦开征,最终就一定会全面征收,即便如刚需们所愿,在初期设定起征点,最终几年后也会全面展开,只要你有房产就要缴税的命运一定会眷顾到所有人。而与其它国家不同的是,你需要承受的是被重复征税后的重复税,就像你缴纳了燃油附加税后依旧要缴纳高速公路与过桥费一样,你所能知道的仅是你交了税,他用在哪你却全然不知。所以,根本没有必要期待房产税会起到抑制炒房或者调节房价的作用,它的唯一作用仅是在你没有机会像在其它国家一样得到私有土地的产权,却要遭遇缴纳昂贵的土地租金的不公后,又要承受美国房奴终日为物业税而发愁的负担。
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