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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:房地产调控是政府的横征暴敛  

2010-10-27 06:24:31|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自09年底退出房地产刺激政策后,国务院就在12月14日出台了《国四条》抑制投机性购房,随后五部委联合发布通知,明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,12月17日再次发文强调收紧土地出让政策,开发商拿地须首付一半且一年内缴全款,12月23日又再次调整住房转让营业税政策,不足五年要全额征收营业税,这是09年底房地产调控的新政,每条政策都是以政府利益为中心而出台的。

 

2010年1月10日,国务院出台了出台《国十一条》,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%;1月21日,国土资源部发布《国土资源部关於改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%,减少了商品房土地供应比例,随后商品房建设用地价格再次上涨。

 

3月10日,国土资源部再次出台19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,也就是“国19条”,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容,至今为止,除了导致土地溢价外,未见其它成效。

 

3月22日,国土资源部会议提出,在2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案,随后出现了一日三地王的奇特现象。

 

4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策,市场一片哗然,市场惊现离婚买房个例,但是房价依旧上涨。

 

4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序,结果至今未见落实。

 

4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为,银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%,直至9.29新政出台之前,未见一个地区执行,炒房现象也没有受到制约。

 

4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策,随后在4月15日出台了细则,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%,最后在4月17日又发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条”,4月19日与20日又相继出台了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》与二套房认证方法,要求商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名,结果仍然是造成房价直线上涨。

 

在上述一系列调控政策从天而降后的五、六、七、八、九月份,新的房地产调控政策也从未间断的在接二连三的出台,从退出房地产刺激政策到十五部委联合清理小产权房再到9月末,政府一路调控,房价一路上涨。直到92.9新政出台又附加房产税的恐吓与加息,才对十几个主要调控城市上涨过快的房价起到抑制作用,此前调控不见成效的原因就在于政府并没有从房价上涨的根源上入手,目的仅是增加银行放贷利率,利用土地供给制度拉升土地转让价格,增加商品房的开发与购置成本,最终将所有成本都转嫁到了需求之上,进而推高了10月份之前的房价。

 

从这些调控政策的着力点与效果对比分析已经得出结论,只要政府不断在调控中获取利益,就一定会造成调控推高房价的结果,如果再回溯98年至今绝大多数房地产调控政策所起到的作用来对比,这一点就显得更加清晰,也就是说,只要政府贪婪,房价就会上涨,房价走高与普通百姓的需求根本没有绝对性的直接联系。

 

这一次“9.29”新政出台,除了限购政策外,依旧找不到更加清晰的目标,仅是对几个房价上涨过快城市进行“临时限购”调控,最终不仅将其它城市主导成调控之外的房价价值洼地,成了投资需求的能够得以栖息避风港,又将房价上涨压力无形的转移到调控外城市,这些城市的房价在受调控城市楼市成交量下降影响下正在不断上升。从现在的市场反应看,受调控城市楼市成交量越低,其它城市的房价上涨压力就越大。而受调控城市的限购政策又是临时性的,一旦房价下降到政府心中预期的程度,可能就会退出,随后很有可能会因为通胀作用而再次上涨。当然,也存在崩盘的可能,不过从目前看,这种可能的几率仍然很小。

 

到最终,无论从任何角度来寻找答案,都找不到政府要将房价回调到普通百姓所能承受范围内的决心,唯一能看到的就是政府即希望通过调控获得更多的土地收益,又想利用这样的调控再为房地产附加上一条房产税的野心,普通百姓想寄望这样的房地产调控来解决问题,只怕会再一次失望。
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