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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:房产税只能推动房价上涨  

2010-10-19 20:38:21|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“十二五”会议已经结束,房地产业没有被纳入重点调控目标,说明政府根本无力摆脱对房地产业的依赖,对于房地产从业与投资者来说,是最大的好消息,对普通居住需求群体来讲,也是一个非常失望的坏消息。

 

房价该不该降,会不会降这个问题始终困扰着居住需求与投资性需求,同时也困扰着实体经营者,在民心背离的社会环境里更困扰着政府对未来的期待。降房价,有产者与投资需求就会蒙受巨大的利益损失,不降房价,居住需求就要承受更大的生存压力,实体行业投资者也要无时无刻的顾虑着房地产业一头独大可能造成经济波动的隐忧,此外,有产者与无产者之间的利益分配矛盾已经将两个阶层彻底演化成两个阶级,社会矛盾正在随着财富分配不公造成的利益分歧不断恶化。

 

从最近几年政府对房地产业的调控态度看,降房价绝非政府本意,即使出现过93年海南房地产泡沫破裂、94年广西北海房地产泡沫破裂与07年深圳房价大跌,也仅是政府疏忽造成的意外,去除以上房价下跌现象后再看中国的房地产市场,十几年来始终是一柱冲天的蒸蒸日上,房价也自然是一路走高,这已经表明政府的态度,对房地产绝不会轻易放弃,坦白一些讲,就是政府对房地产能为自身创造利益是绝不能放弃的。

 

许多人都盼望房价大跌,并从普通民众的承受力以及不该有另一只手的角度去衡量房价应该处于什么价位,从民生需求角度讲是完全正确的,因为在早已脱离原始社会生活状态的今天,住房本身就是生存必须品,它是一个公民应当享有的基本生存权利。但是却忽略了一个不可改变的事实,政府不是解决矛盾的地方,而是制造矛盾的地方,中国百姓的许多困惑也皆源于此,其中就包括高房价。

 

从房价构成成本角度讲,在一线城市一套售价每平米2万左右的商品房里,政府利用土地流转与房地产业相关税收从中所得最少的是60%以上,最高的可以达到70%以上,也就是说普通百姓每买一平米商品房,就等于向政府支出了60%以上的购房成本。当然,这其中存在开发商囤地所得的收益,但是这一部分收益会随着开发商二次投资的土地成本增长而再次转入政府收入中,也就是说除了开发商停止再次开发以外,房地产业中最大的利益将永远是属于政府的,诚然,这并不代表开发商不赚钱,只是说明开发商在房地产上的收益远比政府所得的要低得多,购房者绝大部分支出都是在政府行为买单。

 

以房价构成成本看房价预期,降房价的唯一希望就是政府让利或者退出利益链,除此之外也仅有经济衰退是唯一可能性,但是从降房价所需的这两个条件,想达成任何一条都不可能,也就是说政府行为不会止步,经济危机萧条不会发生。

 

在这样的情况下,普通百姓所能期待的房价大跌就成为泡影,唯一可期的或许只有房价平稳不要过快上涨。事实上政府调控的本意也仅在于此,从这一次9.29调控与此前的《国十条》来看,从行政手段的调控目标看,就是极力稳定住部分城市房价,遏制其增长过快,对与房价涨幅较快但并不十分敏感,百姓的抱怨还没有无法掩盖的地区,依旧被列为调控之外就是最好的证明。

 

弄清楚现行房地产调控政策的本意后再看房产税,是绝对不值得期待的。原因就在于造成房价过高的根本原因不在于市场行为,而是政府,无论是流动性泛滥推高房价,还是政府所得过高造成房价构成成本上涨推高房价,直接的罪魁祸首都是政府本身,顶风作案的地方政府强拆也正是源于房地产背后所牵涉到的庞大利益,正是这种利益的角逐造就了高房价(腐败属于另一条原因)。

 

那么在这些因素无法去除的情况下开征房产税实际上只是为政府多增加一项财政收入,从任何角度来衡量房产税的根本意图都不是为了调控房价,这一点在上海官员关于开征房产税不是为了降房价的澄清中也已经得到证实。因此,无论是梯度式征收,还是全面征收对与普通百姓来讲,都不能作为政府以重税来降房价的依据,事实上也根本无法达到降房价的效果。

 

从03年房地产业被确认为支柱产业后,房地产业所带来的财政在政府财政收入中的比例就不断走高,截止到09年底,全国财政收入近7万亿中就有近5万亿来自于房地产,其中仅土地溢价收益就高达1.5万亿,部分城市80%的财政得益于房地产业。在中央需要每年保持经济增长8%,而二元化社会结构又没有改变,替代型的经济支柱又没有的情况下,地方性的经济转型根本就不存在,地方政府所能依赖的经济增长最终只能建立在房地产之上(可能十二五结束后会有所改变,但是想在五到十年内有大的改变根本不能),因此,政府退出利益链的可能性就等于零。在这样的情况下,即使房价不暴涨,想大跌也难。

 

由上可见,在这样的趋势下,受经济需求与地方政府利益驱使,只要不出现经济衰退并长期萧条,未来的房价就不会大跌,而在这种预期下出台的房产税,最终只能为商品房增加成本,从市场角度讲,无论是生产者还是经营者,只要生产与经营成本有所增加,就会最终转嫁到需求之上。开发商的开发成本增加商品房售价就会上涨,投资需求的持有成本增加,二手房价格就会提升,两者间既有相互遏制作用,又有相互推动作用,但是从现行的房地产预期来看,遏制作用早已在政府需求下被消除,唯一所剩的只有相互推动作用。

 

最后我们所能看到的或许只有一个现象,如果十二五期间以保障民生为谎言大力推进无用的基础建设(包括高铁、世博、奥运、亚运、FI赛车场、城市景观等),就会变本加厉的从土地上获取更大的收益来满足财政需求,如果这种趋势延续,并无法降低开发商的土地购置成本,未来的房价就会继续走高,而房产税为持有者所增加的持有成本最终也会完全转嫁到居住需求之上,房产税的最后作用一定是推高房价的。

 

诚然,有些事情普通百姓根本无力改变,就像你承受着全球三甲的赋税却享受着全球倒数排名的社会保障,接受着全球最高的通胀率却拿着全球倒数的工资,80%活在国际标准贫困线以下的国民却要接受全球最贵的房价,吃着全球最差药品却要接受昂贵的药价与医疗费用,花着高昂的学费却要接受低下的劣等教育一样,这里除却不公,就是你所必须接受的无数失望。
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