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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:楼市新政是没有道德的调控  

2010-10-11 20:35:48|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产新政出来以来,随处可见的只有赞歌,除了一些公正批判房产税的声音外,几乎就看不到任何的质疑。但是,没有人敢肯定这次调控一定能起到理顺房地产业,整顿行业秩序规范房地产市场,引导楼市回归理性,解决百姓购房难题的作用,也就是说,所以,只能说所有的赞歌不是应时而来,就是存心在那捧臭脚,这就是中国当前学术、评论界与社会的现状。

 

众所周知,这一次房地产调控政策的细则仅是年初《国十条》的细化,除从执行力上稍加一点督促力度外,并未改变《国十条》的内容与方向,更没有补充《国十条》的不足。如果细心回顾从2003年至今的所有房地产调控政策,就会发现一个一直沿用至今,并且完全一致的《国十条》轮廓,也就是说这个《国十条》并不是国务院为了调控房地产而依据现实情况,调研市场后而出台的新政,仅是此前调控方向的政策延续,它的作用会是什么,早已被03年至今的数次房地产调控政策结果全部证实。

 

从《国十条》出台后高层们的数次表态我们可以明确认识到,无论这次新政还是此前的《国十条》,实际上的调控房方向只有一个,就是抑制部分城市房价上涨过快,而不是全面调控,更不是力挫房价下跌。也正因此,被称之为史上最严厉的调控,不仅出师未捷身先死,反而又推动了《国十条》出台后连续几个月的房价暴涨。根源就在于看似一刀切的新政,针对的仅是个别城市,而个别城市对政策的贯彻程度又大相径庭,只是将调控政策变成了推高房价的行政手段,北京、深圳、杭州、上海、宁波,温州、南京和大连等城市都是最好的例证。

 

当然,这一次调控与《国十条》相比,力度上还是大了许多,从限购令一条上就足以短期内遏制投机过度与不合理需求现象,因此,如果能够按照中央统一部署与三部委的最新要求贯彻执行下去,对于部分房价上涨过快城市的房价,会起到一个相对的稳定作用。但是无法令人满意的是,这种本应长期执行的抑制房价与不合理需求政策,在举着民生大旗的调控下却仅是临时性限制,从限购到限贷,都仅是临时的,这只能说明政府从本意上并不想长期抑制不合理需求,只是因为房价上涨过快一方面无法向百姓交代,一方面害怕处于货币战争不利形势下,再布上日本的后尘,导致经济衰退。所以提前对房地产业进行强势维稳,并未把民生需求真正的放在心上,也从未将高房价视作普通百姓不可承受的负担。

 

由此看,这一轮房地产调控能起到的效果与民生需求注定会遥遥相望已经是无需置疑,那么这样的房地产调控到底能起到什么作用呢?

 

一、加速二三线城市房价上行

 

09年末全国新增贷款9.59万亿,同比多增4.69万亿,广义货币供应量(M2)同比增长27.68%,狭义货币(M1)同比增长32.35%,而国民生产总值(GDP)仅增长9.1%。过渡的增加货币供给不仅增强了通胀预期,反而由于投资渠道匮乏推动了09年的房价暴涨,最终截止09年底,全年商品住房价格上涨接近60%,但是即便如此依旧未阻止通胀向其它商品的渗透,09年至今,蔬菜,棉花、食用油、水电煤以及天然气价格一路高歌猛进,大蒜价格一年上涨了十几倍,红辣椒价格一年上涨了几十倍,通胀压力陡然增强,赤裸裸的通胀无情的吸食着民间财富,令老百姓的生活雪上加霜。

 

但是即便如此,仍然无法改变通胀继续加强的趋势,2010年年初至8月末,全国新增贷款同比增长18.9%,广义货币增长19.2%,狭义货币同比增长21.9%,而GDP同比增长仍在10%以下,货币贬值速度仍在加强,在这样的情况下,市场上过多的货币即无法找到合理的投资渠道,又无法规避恶性通胀下的快速贬值,唯一可以投资的渠道依旧只有房地产,即便个别房价上涨过快的城市限制了不合理需求,其他二三线城市的房地产依旧是最佳的投资渠道,投机需求与规避风险的投资需求只能会向二三线城市渗透,最终退噶哦二三线城市房价,从而拉动整体房价上行。

 

二、为房产税开道

 

自从09年房产税的呼声再次强烈起来,政府力图加速推进房产税的手段就不断加强,一面利用政策推动房价暴涨让普通百姓与高房价遥遥相望,一面对不合理需求给予支持,利用经济政策鼓励不合理需求过多的占有有限土地上的有限资源,让百姓对不合理需求产生憎恨。仅一年时间就让无数百姓产生了房产税可以抑制不合理需求的幻想,并希望政府能不顾万难的尽快退出房产税,这在09年调控后的百姓反应中也已得到了证实,政府要达到的目的也正在一步步接近。

 

三、为调控城市蓄积房价平稳上涨的动力

 

房价上涨过快的城市中,无一例外的都是经济发展较好的地区,也正是应届毕业生以及外来务工人口净流入较多的地区,这些地区在当前城市化率不足50%的情况下,未来的新增人口会逐渐增加,自然也会产生更多的居住需求,而这种临时性调控政策虽然短期内可以压制住不合理需求,但是一旦放开不合理需求就会再次介入,届时就一定会再次推动房价上涨,这一次调控所能起到的作用到最终只能是为房价二次上涨蓄积更多的潜力。

 

四、以调控的名义促进房价平稳上涨

 

在上述三条的相互作用下可见,短期内房价上涨过快城市的房价会被阶段性遏制,但是二三线城市房价只会随着通胀变化而继续上涨,而二三线城市房价上涨又会拉动整体房价平稳上涨,最终当当前几个房价上涨过快城市的不合理需求被遏制造成楼市成交量走低后,政府就会视作调控成功,也必将废止当前的临时性政策,而在货币与经济政策保持适当宽松不变的宏观方向下,即使政府依靠压制部分农产品价格来稳定住CPI数据,也无法掩盖住真实的通胀,通胀依旧会推动不合理需求渗入楼市,推动房价上涨。最终这一轮调控所能起到的作用中,一定会出现房价平稳上涨这一现象。

 

至此可见,所谓的房地产调控既不会打倒房价,也不会彻底的抑制不合理需求,它所起到的作用除了为房产税开道外就是力促房价平稳上涨,使房地产业的支柱作用更加明显。解决百姓安居的责任也仅会全部落到保障性住房之上。

 

我们面对无数的无房百姓,也只能可悲的感叹这个特殊的时代,一面是数亿蜗居下嗷嗷待哺的刚需,一面是保障性住房杯水车薪,在医疗、教育、养老这三座大山下还未喘息过来的普通百姓,竟然连一个安居的窝也成为奢望,而他们的无助和负担却成为部分人骄奢淫逸的资本来源… …

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