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韩令国

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韩令国:贯彻好调控就足以撼动高房价  

2010-07-20 06:26:07|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据Cctv《经济半小时》栏目公布的调查结果可见,房地产新政实施三个月来,多地房价未见松动。与此同时,有媒体称楼市成交萎缩而房价不降,是房地产调控进入观望期,更有媒体报道多个地方对新政落实不到位,甚至在一线城市出现除中行以外,其他几大行均为三套房贷松绑的调查结果,而住建部对此的回应是,要坚定贯彻楼市调控,银监会也表态各商业银行要严格执行差别化的信贷政策。从中央各部委与地方的态度对比可见,这一轮房地产调控实施三个月以来,之所以房价未见松动,在开发商不差钱的主要原因外,地方政府也有很大的托市责任。

 

由于开发商不差钱,地方政府又不肯坚定的贯彻调控,在中央政府对调控并未放松的情况下,这种僵持局面也注定还会继续持续,直到双方有一方肯让步为止,最终的房价是涨是跌,还要看哪方的承受力更强。

 

从中央对房地产调控所担忧的方面看,最重要的就是害怕房地产调控引起叠加效应,影响到经济增长,但是从上半年国民经济生产总值高达172840亿元,GDP同比增长11.1%的数据,与财政部7月15日公布的上半年累计财政收入43349.79亿元,同比增长27.6%数据显示下可见,即使下半年经济会受09年三、四季度经济数据基数影响有所减弱,但是在经济政策不变,信贷发放依旧宽松(按全年10万亿计算,下半年还有超5万亿规模的信贷可以发放),投资速度仍在加速等因素推动下,只要今年三四季度的经济增长率平均为5%,保“8”的目标就会顺利完成。因此可见,中央政府的这一轮房地产调控,并不会因下半年经济将下滑的趋势所影响。

 

对于开发商不降房价的行为来讲,主要取决于地方政府的背后支撑,以及资金链并不紧张,不差钱的两大因素。可是从09年的房地产数据以及土地成交数据,及今年上半年的房地产相关数据综合分析可见,开发商的资金链虽然尚还宽松,但面临住建部与国土部、银监会几个部委严格执行调控政策的影响,下半年的资金链就会因政策的落实而逐渐趋紧。

 

09年商品房成交面积9.37亿平方米,商品房销售额4.39万亿,在减除房地产开发投资3.62万亿,与购置土地支出的8383亿元(土地成交3.19万平米,土地成交均价2628元/平方米)后,开发商实际的资金盈余是负683亿,年底时开发商所谓的资金链宽松仅是来自于项目预收款与定金1.59万亿,以及国内银行贷款1.29万亿与利用的外资470亿元,和企业自筹资金1.79万亿(部分来自于高利贷),因此,在项目预收款及定金需要保证合同工期,以及企业自筹资金(部分来自于高利贷)银行贷款需要支付利息的情况下,任何开发商都不会在今年上半年减慢房地产项目开发进度的。

 

由此看上半年房全国地产房地产运行情况分析,就可对比得出开发商资金链的实际情况,上半年房地产开发企业本年资金来源33719亿元,其中,国内贷款6573亿元;利用外资250亿元;企业自筹资金12410亿元;其他资金14487亿元。在其他资金中,定金及预收款8064亿元;个人按揭贷款4538亿元。其中商品房销售额1.98万亿。在房地产开发企业资金33719亿元中去除,上半年全国房地产开发投资1.97万亿,房地产开发企业完成土地购置面积1.85万平方米,土地购置支出4221亿元后,上半年全国房地产开发企业总计资金链盈余尚有1.09万亿左右。但是从开发商资金来源看,在抵除国内贷款6573亿与企业自筹资金12410亿元中需要支付利息的部分后,开发商虽然在资金上海很宽松,但是利息负担却在不断加重。

 

我可以明显的看见,这样的房地产开发企业资金链现状,对于房地产业低迷来讲,根本没有丝毫的抗御能力,如果房地产调控整不掉头,在下半年,只要国土部继续加强土地监管,银监会严查信贷风险及住建部依旧贯彻国务院精神,加强房地产调控细则的落实,所有房地产开发企业在9、10月份开始就会出现资金链严重紧张的处境,那么届时如果地方政府不再托市,房价就会由开发商资金链趋紧开始真正松动,目前房价尚未松动的根源也仅是取决于开发商资金链尚还宽松。

 

当然,最关键的一点还是要看各部委、职能部门与地方政府,能否配合中央严格贯彻房地产调控政策,如果不能贯彻落实,或者政策再次出现松动,这一次房地产调控就会成为徒劳,反之,如果各相关部门与各地政府都能严格贯彻调控政策,房价就一定会有所下降。

 

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