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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:高房价还能持续多久?  

2010-07-15 05:09:35|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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半年来一直在看网友发来的咨询邮件,本想等7月15日上午国家统计局上半年经济数据出来分析后再回复大家,但是由于周六周日有事,不得已只能提前了,今天统一回复大家几个最关心的问题:调控会成空调吗?房价会降吗?房价能降多少?房价还会一直上涨吗?

 

一、房地产调控会成空调吗?

 

一定不会。这一点其实无需多谈,2月27日,总理在与网友在线交流时已经给出这个问题的答案:“群众的心情我非常了解。我也知道所谓‘蜗居’的滋味...我有决心,本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位。”

 

当然,对于这个观点许多网友并认同,并且会拿出连续六年房价上涨的事实作为依据,但是,我们绝不能忽略,成就房地产市场化与房价暴涨的也是总理,冯仑前一段在博客中就曾回忆,“1999年在朱镕基总理上台。朱镕基上台前,房地产基本属于基建,不是商业,不是经济的主要话题和重要领域。在朱镕基上台前后,在深圳有个研讨会,王石也有参加。朱镕基说房地产是新的经济增长点,是国民经济支柱,你们认为行不行。王石说,总理说行那就能行。”,因此从朱镕基时代开始新的房地产政策就出现了,直至2003年,房地产业被正式确认为支柱产业,逐渐形成了今天的高房价局面。

 

从这些事实可鉴,是总理决定了房地产业的市场化方向和经济支柱地位,最终形成了今天的房地产与民生之间的矛盾问题,那么总理可以做到这一切,又有什么理由可以不相信总理可以改变这一切呢?

 

二、房价会降吗?

 

肯定降,而且会出现一个相对长时间的缓慢下降过程。为什么这样说呢,还是要取决于总理对网友的承诺“本届政府任期内能把这件事情管好...使房价能够保持在一个合理的价位”。

 

房价的合理价位是什么?或许我们无法寻求一个直观而又切合实际的标准,但是按照国际标准的房价收入比可鉴,国际正常的房价收入比为1:3-1:6年,即便我们存在人多地少等特殊原因,最多也只能承受1:6比例左右的房价收入比。这一点即取决于我们当前国情的社会保障制度欠缺,又取决于医疗、教育、通胀、就业、城镇化等多方面因素,如果我们的房价收入比无法合理,普通百姓无法承受,那么就一定要达到新加坡住房体系70%保障性住房比例的房地产结构标准,才能够真正的解决好房地产与民生之间的关系。

 

而事实上尽管我国的M2发放量超过美国,GDP也晋升为世界前三行列,09年的财政收入也高达7万亿左右,但是实施大规模的公共租赁房建设对于政府来讲,依旧是力不从心,尤其是在地方政府负债率高达7.26万亿,部分地方政府负债率已经高达财政收入3倍的情况下,依靠地方政府来大规模建设保障住房,对于中央政府来讲只能是一个幻想。因此,在社会矛盾不断激化的情况下,只有降房价才能缓解政府所承受的社会矛盾压力。当然,这是个相对漫长的过程,并不会一蹴而就。

 

三、房价能够降多少?

 

这个问题相对复杂,最终依照保障性住房的供给比例和房价收入比来衡量。同上段所述一样,如果不能达到高比例保障性住房供给的房地产结构,按社会承受力来讲,房价收入比最多能承受住1:6的房价收入比,如果高于这一标准,房地产业虽然会有发展,但是社会问题根本无法解决,与房价相关的其它经济问题也会更加复杂,尤其是通胀、物价、收入、就业与经济增长等问题,都会连反映出一系列的叠加效应,最终令经济与社会关系变得更为复杂。

 

另外需要一点说明:所谓的合理房价收入比,并非是一成不变的房价,最终还要取决于人均收入增长情况,如果人均收入高速增长,房价即便不降,也会逐渐形成合理的房价收入比,其最关键问题在于,通胀与人均收入的关系,所谓的真实房价收入比并不是人均收入与房价之间的房价收入比,而是人均可支配收入与房价的房价收入比,人均可支配收入是否增长也一定要扣除物价上涨因素才有效。因此,真正的收入增长还要取决于货币化与通胀对人均收入的影响,具体房价降多少或者涨多少,都需要以此作为依据来衡量。

 

四、房价还会一直上涨吗?

 

这一点其实大可不问,因为这完全取决于政策,确切点说,还是要取决于总理。只要总理让它涨它就一定会继续上涨,只要总理让它降,他就一定会降。正如当年王石回答朱镕基总理所说的一样“总理说行就能行!”。

 

当然,房地产问题上还存在着一个市场化因素,就是房价走势取决于市场与供需结构,但是无门无法否认,土地垄断与银行国有情况下的房地产业,并非市场化产业,首先国家垄断的土地价格并不由市场供需所决定价格,之所以地价不断上涨占房价成本逐渐提高,完全是土地供给制度弊端所造成的结果,房价涨到今天这个地步,土地主管部门无法推卸责任。

 

另外,众所周知房价涨幅过快问题中存在着投机因素的推动,而从03年至今的投机行为可见,支撑投机的是我们的金融系统,正是几大银行疯抢房贷拉长了金融杠杆的长度,给与炒房者与投机者信贷支撑,才造成了投机需求推动房价大涨的事实,尽管今天的炒房大军中有部分人已经可以完全摆脱对金融杠杆的依赖,但是在这群投机者尚未成为千万富翁之前,多半的投机行为都仰仗于信贷支撑的事实永远无法抹除,这一点从最近10年的房地产与商业贷款可以分辨得一清二楚,已经没有人拿得出任何数据予以质疑。

 

最后一个问题:高房价还能持续多久?

 

最近一年多,我经常会收到一句问询,这种社会局面还能持续多久?当然,我无法回答这个问题,因为至今为止,我还看不到普通百姓与工人、农民群体的承受底线在哪里,但是最近几年的社会问题越来越多,罢工运动不断频发,行为艺术的宣泄行为越来越多,维稳支出越来越高等等,似乎也在说明一个问题,当前得百姓承受底线正在逐步暴露出来,当一线城市的菜市场出现贫民拣菜帮生活,流浪群体越来越多,就业压力越来越大,经济结构失衡越来越严重的情况下,社会承受力的极限也正在接近,如果不能提早改善这种局面,一旦社会承受力达到极限,就一定会瞬间崩溃。改善民生早已不能只停留在口号阶段,那么吃穿住用行几个生存要素中的居住问题,还会有机会继续恶化社会矛盾吗?

 

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