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韩令国

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韩令国:房租暴涨源于投资过度  

2010-07-01 17:16:10|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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09年全国平均房价涨幅为历史最高,据印度《金融快报》报道印度莱坊地产咨询公司报告,中国上财年住房价格上涨幅度居世界之首,涨幅高达68%。而从我国房地产市场变化看,导致房价上涨过快的根源在于09年的经济政策,主要在于鼓励投机的金融政策与货币投放比例过高。

 

数据显示,09年全国房租价格涨幅已经高达15%以上,部分城市房租涨幅高于20%,而在09年全年房价涨幅令人心惊肉跳的情况下,无论是刚需还是媒体,都由于只关注房价变化而忽略了房租变化。随着四月份楼市成交量开始下降后,房租上涨过快的现象才引起各界关注。

 

据搜房网与新浪乐居等房地产网站所提供的房租上涨数据显示,从年初至今,京沪穗深等一线城市房租环比涨幅均高于20%,部分市中心区域房租涨幅高达40%甚至更高,全国房屋租赁价格涨幅平均比例高于15%,如果单独计算住房租赁价格涨幅,已经高于20%,房租上涨幅度与房价同样成为历史最高。

 

从房地产市场与房租上涨变化看,形成房租上涨的原因并不多,首先09年初全国商品房空置率高达10亿平米,由于经济危机导致房地产市场低迷,政府不仅收回了05-07年的房地产调控政策,并执行了为期一年的救市政策,即降低了首付比例,又放宽了二套房投资政策与加大了金融杠杆的长度,最终导致楼市交易量在三月份小阳春之后开始反转,一发不可收拾,最终在全年天量信贷与庞大政府投资导致流动性过剩情况下,造成了房价地价互推的趋势,房价数据从4月份开始正增长后,直至延续到今年五月,形成去年4月至今年五月全国住房价格涨幅接近翻番的事实。

 

正是这样的房地产拉动政策,造成了09年10%富人买走了50%房子的房地产现状,由于这10%富人购房多数属于投机需求,购房后并不出租,形成09年全年房地产交易量中近5亿平方米不能流向租赁市场,成为空置率,大大降低了住房租赁市场的可用资源。

也正因为09年至今的房价暴涨,导致刚需群体以倍扩张,在面对高房价只能望房兴叹后,不得不将居住目标转向租赁市场,对住房租赁市场产生庞大的需求。

 

与此同时,在政府发觉房价暴涨激发社会矛盾,影响到社会稳定后,开始遏制房价上涨速度,在急需要解决地方财政难题又需要解决市场供给问题的前提下,着手从增加市场供给方面进行大规模的城中村改造,几乎每个地级城市在本年初至今都已经开始进行三个以上的城中村改造工程,这些工程的开展,将城中村中大量的人口逼向了住房租赁市场,又为住房租赁市场增添了庞大需求。

 

从上述三点看,在一方面房价暴涨催生投机需求捂盘,导致住房租赁市场供给规模缩小,又因房价过高遏制了刚性需求释放,将其逼入租赁市场,另一方面随着政策推动,城市化速度正在加快导致新增城市化人群产生大量租赁需求外,还因为过急的城中村改造将大规模城中村居民与租住群体逼向租赁市场,导致出住房租赁市场异常活跃的现状。

 

在这样的情况下,政府此前一直未正式实施的租房税政策又以调控为名突然出台,导致房东因租房成本增加不得不将租房税转嫁到租客身上,由于上述原因造成租住群体激增遭遇市场供给规模缩小情况下,租赁市场的供需矛盾就会直接推高住房租金,形成房租连续暴涨的事实。

 

最终回顾房租暴涨形成的整个过程可见,根源并非在于房东恶意涨价,也并非租客的房租可承受力迅速提高,只在于过度投资的政策导致房地产过热造成投机客大量捂盘,减小住房租赁市场供给面积,与城市化进程和城中村改造催生了大量租住需求形成的供需矛盾,如果这种趋势无法改善,房租暴涨的趋势就一定还会继续。

 

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