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韩令国

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韩令国:能否解决供需矛盾决定房地产调控能否成功  

2010-07-14 05:14:10|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产调控就是为了维稳!这是个人所共知又人所不信的话题,但是,尽管调控政策一波三折,落实过程阻力重重,甚至遭遇到地方政府与银行业表面调控,私底下明修栈道暗度陈仓的对抗,任何人也都无法否认,房地产调控的最中目标就是维稳,与金融风险与房价比、租售比和空置率的三高根本毫无干系。

 

当前百姓之所以不相信房地产调控会有始有终,最大的根源只有四点,首先是这一次调控所明确的目标仅是抑(遏)制部分城市房价上涨过快,并没有声明针对高房价问题要全面开始调控;二是看到地方政府与银行业托市的事实,从而产生中央无法约束地方与银行的托市行为的感觉,三是当高层到地方调研时曾表示过防止房地产调控的叠加效应影响经济的担忧,四是在经济调整面临诸多“两难”情况下,国资委授意央企大举拿地从而导致其他开发商纷纷抢地,造成土地价格的再次升温形成房价走高的预期。

 

在刨除上述因素后,普通百姓对房地产调控所信赖的依据只有一个,那就是此轮房地产调控的根本目标就是维稳,包括年后在中央文件精神下各地增加的保障性住房建设与经济适用房建设,从实质上讲都并非是简单的从真心实施民生工程而来,而完全是从房地产造成的社会矛盾而来。

 

然而,即便这样的房地产调控能够真正落实,对于普通百姓而言也并非非常有益,首先各地的公租房建设比例非常有限,根本难以解决高房价下中低收入人群的居住需求,其次,以最近十余年来经济适用房的真实分配看,除了为腐败寻租提供便利外,并没有真正的惠及到同等比例的民生,当前房地产调控的土地供应政策中70%土地为中小户型商品房与公租房的比例中,除去极少部分公租房与经济适用房用地外,绝大多数还是供给了中小户型的商品房,从03年到09年的新建商品房价格变化看,最近7年引领房价上涨的就是90平米以下的新建中小户型商品房,虽然从土地政策上看是增加了这类住房的供应面积,但是相比庞大的居住需求来讲,土地供应计划与市场需求间仍然存在着巨大的落差,出现土地供给高于市场成交面积数据现象的根源仅是由于房价过高,绝大多数需求因收入问题被限制所致。

 

从国家统计局所公布的数据可见,截止2009年底,全国城镇住宅总面积为150亿平方米,而全国城镇人口已经达到6.22亿,加上各大城市的外来常住人口(仅算农民工2.5亿与10年来的毕业大学生2700万,再去除其中20%已经购房者)已经高于8亿,人居面积不足20平米。再去除98年城镇人口3.79亿约1.3亿家庭已经拥有两套房产(平均高于100平米)后,其余12年来城市化的4亿左右人口,真实购买的房产仅在20亿平米左右,其中多半人群解决居住的方式,仅是通过原有城镇家庭房改房后所闲置出来的二手房或租赁渠道实现,如果按98年人居面积9平米计算,仅有35亿平米左右,也就是说最近10余年城镇新增的近4亿人口的真实居住面积仅有55亿平米左右,人均不足15平米。

 

在原有的居住需求缺口不能解决,又有城市化率每年超过3.5%速度增长的情况下,目前的住房市场供应严重小于需求,另外每年近2000万的城市化人群对居住市场又有着超6亿平米的需求,而至今为止,(去除投机客与官员们手中空置的大量房源不算)截止09底,城镇住房缺口按人均28平米再保守计算,仍有超40亿平米的缺口,如果按09年房地产新开工建设面积计算,需要4年时间能够解决供应问题,如果再加上每年近6亿平米的城市化新增需求面积,需要5年才能真正解决供需矛盾问题,而当前的土地供应仅仅局限在09年商品房交易面积加上自然增长率上,供应面积明显是远远不足。

 

这种土地供应不足的情况下,无论是房地产调控政策是否从严,是否细化,都不能从实质上解决供需矛盾,而这种土地供应计划的顺延,就会导致投机者因需求旺盛而消除风险忧虑继续投机的行为,即使没有第三套房贷的支撑,只要政府放弃打压式的调控,房价就会再次被投机者推高。

 

然而,至今为止我们都未曾看见真正解决房地产问题的相应措施出台,仅是畏首畏尾的调控作祟,根本无法化解房地产与经济、民生之间的矛盾,如果继续这样乱吃药的调控下去,房价或许会降,但是不仅降的幅度会非常有限,衍生问题也会越聚越多,最后也一定会因衍生问题引发出更加严峻的经济问题与社会矛盾。如何还要坚持不从解决供需角度去调控的做法,这侧房地产调控就将成为政府在百姓口中的又一个笑柄。

 

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