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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:房价调控需从遏制到打压  

2010-06-07 04:28:02|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价暴涨10年,物价10年暴涨,只有人均收入10年时间即楼后于货币化速度,又低于通胀下的消费品价格变化,最终在全国有27%的工人5年内没有涨工资,又出现08年底1.2亿农民工返乡与09年失业率超过2亿的情况下,当前普通百姓的生存问题已经不仅是高房价下的居住问题,还有物价上涨过快造成的温饱问题,如果这些问题不能在短期内解决好,那么任何方式的经济增长对于百姓来讲都已经毫无用处,不能改善民生的经济增长只能对未来的和谐与稳定造成威胁。

 

从最近南方都市报等许多媒体对蔬菜、粮食、纺织品等消费物价上涨成因的调查看,处于产业链低端的农民、生产企业的收益和利润同比仍在下降,但是市场零售价格却在加速增长,其中物流运输、一、二级经销等的商业利润也并不过高,所有物价的最终涨幅都是来自于终端经销商的加价率,而终端经销商即便是上调了一倍以上的物价,最终收入仍然没有与加价率称为正比,其原因主要在于包括商业地产租金与交易市场等经营场所的租赁费用暴涨,最终这形成一切的原因来自于房价的暴涨。可见高房价不仅对居住需求的生存造成了挤压,还无形间提高了所有城镇居民的生活消费。

 

当08年起我国出口业受到严重的以反倾销为名义的两反、两保贸易保护打压后,08年底1.2亿农民工失业返乡,09年底城镇失业率超过2亿,加上09年陆续失业的农民后,09年未就业人口数量至少要超过3.5亿,相当于总人口的四分之一。在我国本就没有对失业者的公共财政救助制度情况下,这3.5亿人口的年收入相当于零,而09年我国90平米以下新建住宅价格涨幅超过50%,商品住房价格涨幅超过36%,房租涨幅超过15%,商业地产价格涨幅业接近于商品房价格,商铺租金涨幅同样超过15%,到2010年4月份,全国商品房价格涨幅分别是9.5、10.7、11.7、12.8,住宅市场租赁价格与商铺租赁价格涨幅均已接近20%,许多刚参加工作的外来务工人员不得不选择合租以减轻生活压力,零售业业主不得不提高商品价格以减轻成本负担,最终导致普通百姓的生活消费支出压力不断上涨,通胀率也由09年底的不足2.3上升到四月份的2.8%,去除民间游资炒作的农产品价格外,其它多数消费品价格涨幅程度也已经超过10%,米、面、生活用纸、纺织品价格涨幅已经远超历史同期数倍,资源商品中的水、电、天然气、成品油等价格1-5月份的涨幅业统统超过20%,百姓的生活负担屡屡加重,正在面临建国后有史以来最大的通胀压力。

 

造成物价上涨的第一个因素是09年的宽松经济政策与货币政策,在09年至2010年三月向市场增加31%的货币供给后(如果计算上地下钱庄的15万亿左右流动资金,向市场增加的货币供给总量将超过45%),市场流动性空前俱增,如果按03年至09年的货币供给总量与房价指数变化看,在货币供给总量每超过GDP增长数据1%时,房产价格就会在GDP增长数据上以货币供给超出部分的1倍比例上涨(其它资源类产品价格除外),因此,09年全年经济增长8.7%,货币供给总量增加至27.68%,90平米以下新建商品住宅价格出现了超过50%的涨幅,进而因新建住宅价格上涨传导至地价、房价互推,又推高了商铺租金的上涨,导至业主的经营成本上升,推动物价上涨。

 

由此看,流动性过大的情况下,资源品价格上涨是导致物价上涨的主要原因,而从产业链结构分析看,生活消费品价格上涨的主要原因仅是来自于房价上涨,其低端产业链的成本增加造成的价格上涨与终端经营场所的费用上涨相比不足一提,根本不会导致物价暴涨,造成居民生活压力的就是高涨的房价。

 

为了更好的解决城市居民的生活消费压力,发改委从年初调控广西米粉价格后,相继又对猪肉、蔬菜、蒜价、三七、绿豆以及其它杂粮与玉米等价格进行了调控,导致一部分菜农入不敷出的出现了赔钱境况,而最终在市场上可见,除了少数一些蔬菜与消费品价格被遏制外,其它商品价格仍在加速上涨,至今为止部分城市的土豆价格已经达到7元一公斤,许多城市的贫困居民连赖以为生的土豆、白菜都已经吃不起,生存压力之大已经无法想象。

 

从此前的分析看结果,导致居民生活压力增强的仅仅是房价上涨造成的商铺租金价格涨幅过大,而从09年房价变化趋势看,正是由于新建商品住宅价格上涨过快带动了地价与商业地产的发展,一切的根源虽然在流动性过剩,但是房价暴涨又是造成居民生活压力的直接原因,因此,无论从防范通胀还是救济民生的角度看,合理控制房价、房租与商铺租金涨幅是暴涨菜篮子与居民生活的唯一方式,除此之外即便是收入倍增计划得以顺利实施,在流动性增强的情况下也只会继续推高生活消费品价格,最终导致百姓增收却无法提高生活质量的结局。

 

在城市居民因生活消费品价格上涨而出现生存压力后,发改委一度调控蔬菜、杂粮等市场价格,导致农民收入在通胀导致生产资料价格上涨增加了生产成本后,出现收入下降趋势,9亿农民的收入下降注定会造成消费的倒退,在今天出口业萎缩不能解决就业,投资过快导致通胀后,如果农民收入不能提高,中国经济就一定会陷入死局,届时越是调控生活消费品价格保障城市居民的生活,就越对农民收入造成挤压,长此以往下去,不仅经济无法继续依靠投资与房地产拉动,经济泡沫破裂的危险也无法避免,因此当务之急的首要抉择并不是着手打压蔬菜、粮食等生活消费品价格,而是如何降低商贩的经营成本降低物价成本,占经营成本超过60%的商铺租金价格也必须下降,否则无论经济还是民生都将陷于进退两难之中。

 

那么如果想降低经营成本中的商铺租金,商业地产价格就要出现下降趋势,与之息息相关的商品住宅价格也不许下降才可以,从此前近6个月房地产调控看,政府调控的出发点仅是遏制部分城市房价上涨过快,数度出台政策后又遭遇地方打折执行,与银行从中作梗造成的1-4越房价暴涨,令房地产调控预期大打折扣,虽然有银行先后出面发声金融体系可承受房价下跌30%的幅度,但是至今可见的非但不是房价会下跌30%,反而是房价暴涨的因素在不断加强,如果这次政策只是简单的遏制部分城市房价上涨过快,并以中短期政策方式执行,未来的经济残局与社会残局都将一发而不可收拾,不仅百姓生活会陷入水火,经济也会被逼到走钢丝的死角。所以如果当前调控不能合理引导房价下降,就应该出台更有力度的政策引导房价稳定下行,变遏制房价上涨过快为房价合理下降,否则,后果将不堪想象!

 

(至于房地产市场的供给与需求问题,本身极容易解决,只需管理好需求,就会管理好供给,其它称供需矛盾的所有言论,实际上都是谎言,只要政府不把房地产作为投机市场发展,任何问题都会很容易解决。)

 

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