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韩令国

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韩令国:房产税存在两大悬疑  

2010-06-02 05:14:23|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从房产税传闻从03年开始至今已经风传了几个年头,在09年房价上涨后,政府为应对房价上涨过快现象,开始新一轮房地产调控。从09年12月份停止二手房营业税优惠与相继取消二套房贷7折利率开始,相继出台了“国四条”、“国十一条”、“国十九条”和“4.17新政”,在新政迭出不见效果的情况下,相继不断爆出上海、深圳、重庆率先开征房产税的传闻,但最终都被各级部委予以否认,使得房产税的传闻也变得更为神秘。

 

5月31日在政府网公布的国务院转发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》的通知中,首次提出“逐步推进房产税改革”的明确任务,此前备受争议的房产税是否征收问题得到了政府的确认。

 

这一次国务院确定“逐步推进房产税改革”,虽然“彰显”了政府对房地产调控的决心,但是否能对疯狂的房价起到遏制作用还很难说,并且因此造成两个悬疑会对今后的房地产市场造成许多疑惑。

 

一、从市场的供需角度与房产税对房价构成结构和持有成本产生的变化看,如果真的要征房产税,从长期看房价,只会上涨而绝不会下降。

 

首先,当房产税开征时,如按上海现行传言按人均70平米以上为起征点征收,房产税表面是是保障了自住需求,但是从其征收比例为0.8%计算,对09年之前10年时间中平均上涨13%以上的房价来讲,却不具备丝毫杀伤力,仅是提高一些投机成本,对高速上涨的房价来讲不具备任何遏制作用。如果按在当前通胀下的经济环境中09年与今年前四个月的房价涨幅看,0.8%的房产税对投机需求更是形同虚设,丝毫无法改变投机需求对房产市场的干扰,反而会因投机成本增加转化到最终的居住需求者身上。

 

其次,房产税本身存在巨大争议,是资源税还是消费税,如果房产是投资市场,那么在已经征得六十余项税收后的房产再征房产税就是重复收税,政府在土地、房地产开发税、交易税等等收费拿走房价50%以上后,再继续收税不仅违背市场,更违背法律。如果是作为消费税种,那么商品房本身就不该有投资属性,商品房的名称也应改成“居住房”,如果对“居住房”收税,那么就要先像控制粮价一样,使其具有真正的生活消费品属性。在开征房产税前力促房价收入比的关系平衡,解决好房价与民生可支配力间的供需矛盾。如果不能解决这个先决条件,在开征房产税增加了房价成本后,一定会推动房价与房租上涨。

 

再者,如果在当前政策打压房价上涨过快的同时直接推出房产税,在市场开始出现持续观望时,投机群体为避免被套、开发商为盘活资金链的情况下,都会短期降价促销,但是一旦房价下行到一定程度,随着货币化导致的编制速度加快造成通胀严重时,成交量会再次回暖,进而由于市场需求释放推动房地产升温后,按08、09与上半年的土地供应数据看,商品房市场供需结构会立刻逆转,进而投资需求与投机需求入市后的房价,将再次进入快速上升通道,从历史数据可鉴,只要房地产回暖,房价涨幅就会超过10%,届时0.8%的房产税只会增加投资与投机成本,最终转化到真实需求之上。

 

二、出台时间无法确定。

 

自从03年物业税开始空转以来,已经有六七年时间,至今仍然无法征收只是因不具备合理的条件与时机,虽然最近一些年的房地产调控始终都在为物业税开道,但是最终也不得不把物业税改成房产税来征收,致使征收方式与范围同物业税比都有很大不同,并且还没有一个健全的方案。

 

正是因为现在的房产税征收方案并不健全合理,还需要加快完善详细细则,而从现在的房地产市场与房地产所牵涉的诸多问题看,首先是政府在房地产中所得过多,不宜增加收税,其次是开征房产税对调控是否有利,对民生是否有害目前都无法确定。因此,在房地产矛盾即牵连经济,又拖累民生的情况下,就连调控也在摸索中前行,突然增加一个税种对房地产与民生产生的影响必须事先厘清,如果不能理清,这个税即使出台了,也不会起到政府所需要的预期效果。

 

另外,开征新税种还需要通过人大审议,这个过程需要一定时间,而目前房产税的征收方案尚不完善,又需要一段时间完善,几个复杂原因综合到一起,令房产税的出台时间又成为迷雾,而对于市场来讲,这场迷雾如不散却,房地产的上空就没有晴天。

 

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