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韩令国

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韩令国:房地产调控需要公平分配  

2010-05-06 22:30:08|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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09年房价暴涨后,随着今年全球应对通胀的经济政策转变,全球性加息与收回流动性已经成为对中国经济的最大威胁。作为09年经济引擎的房地产来讲,这种威胁足以致命,一旦不能提前调控化解,房地产价格暴涨后随着经济政策转向,货币政策收紧后就会第一个垮掉,本就缺少真实需求支撑的高房价必定崩盘,这就是这一轮房地产调控的真实目的。

 

当前的房地产调控呈现一种模棱两可的政策趋势,表面看非常强硬,势必要将房地产价格打压下去,另一方面看却是正在极力的稳定市场,以最大限度的软调控来拖住房地产价格保证其不迅速暴跌,因此,自从09年12月份的中央经济会议后,前后共出台了四五遍调控政策,首先从“国四条”、“国十一条”、“国十九条”开始试探调控政策对房地产的影响,感觉到力度不足与细则不够后,继而出台了“414新政”与“新国十条”,并抛出了物业税的恐吓声音。

 

这次政策一出即被业内专家认定为“史上最严厉的调控”,然而这种调控的最终机动操作权却落到了地方政府手中,可见这史上最严厉的调控已经预留了一个极大的后门与黑箱,地方政府可以根据当地房地产市场的实际情况操作就是一个最大的伏笔。

 

随着五一、五四假期的过渡,国务院新政公布20天后的北京、上海、深圳纷纷出台了地方新政,然而从个地方的房地产新政看,调控的方向完全不同,调控力度也不尽相同,这说明目前的房地产调控并未形成一个真正的系统调控,现在的调控只是与此前调控一样的实验性调控,后面的靴子落地之前,调控政策从新布局的可能性已经暴漏无疑。

 

首先看北京房地产新政,“京十二条”是以堵为主,利用限制外地人购房与打击投机来减小需求,这样的政策简短有力,而且非常实用,但是缺陷是并未有效地增加未来供给,土地政策依旧从紧,不能够有效增加土地供给,未来的房价上涨压力就没有减弱,只能说这样的政策只会产生一个短期效应,针对需要中长期调控的房地产市场而言,力道依旧稍弱。

 

看上海房地产新政,没有北京一样的限外令,但是有大规模的增加土地供给,这种政策的实施,对未来的房地产市场供需关系有相对平衡的作用,但是在限制投机方面,缺乏限购令,最终如果通胀与银行后门不能管好,投机需求依旧会继续渗透上海的房地产市场,此外上海市对于目前超大的空置率没有任何举措,过量囤积的房源无法流向市场浪费了许多有效资源。

 

再看深圳的房地产新政,“深圳版新国十三条”如同深圳公安局副局长对治安的治理提议一样,完全限外,但是对于本地居民的限制购买除只生命银行不予支持第三套房贷外,没有任何新意,诸如深圳这样的城市,主要以贸易出口业为主,当下出口业的未来逐渐暗淡,过多实体产业中的资本很难规避房地产而寻找其他出路,这样的调控政策对房价预期的治理作用也属于重蹈覆辙,如果通胀不退,未来房价上涨压力依旧会继续走高。

 

至此看三个主要城市的房地产调控,是在三个方向的试探中前行,而实际上这三个方向仅是国务院“414新政”与“新国十条”的拆解,各地方为何这样出台政策?显然与国务院有着牵连,其原因就是中央期待的调控仅是稳定,不是打压,国务院新政出台后发觉一次性落实会对市场产生波动,所以拆解开在各地方分项实施,以观效果再做最终定夺。

 

这次政府这样调控房地产的目的实际上并不在民生,第一需求是稳定房地产,第二需求是为物业税开道。从这次调控的力度与落实情况看,中央政府刻意保留了最具杀伤力的税收政策与货币政策两大杀手锏,目的仅是试图依靠简单的几项政策稳定住房地产价格,来应对未来的全球性加息与流动性收回,而刻意将政策拆解在各地分项落实的最终目的,还是为将来整合政策,一次性推出房屋保有税与房产税制造操作空间,如此看调控,普通刚性需求的居住问题,即便是物业税到来似乎也仍然无解。

 

分析完这轮调控政策的目的后,我们房地产问题的最终解决办法仍未显现,因此,我们已经不需要这样的调控,需要的仅是对有限的土地资源合理的进行分配。既然要发展城市化,引导农民进城,引导高校学生滞留在城市,就应该以保障性措施来保障这群人的居住需求,土地本就是自然人赖以生存的生存资源,那么就应当在合理的情况下进行合理分配,房地产在土地资源属性下走分配制的老路将是最终解决办法,也只有按人居面积限制购房才能够最终解决掉房地产与民生之间的矛盾关系。

 

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