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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:六大原因催生北京新地王  

2010-05-19 03:54:41|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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5月18日,北京市土地整理储备中心网站今日挂出了12号招标出让的房山两地块竞标结果。北京建工集团以14.02亿斩获房山线长阳站8号地,折合楼面价7500/平米,创造了房山的新地王。而“老地王”万科和中粮地产联合体斩获了另一地块,即长阳镇起步区3号地,成交价格9.83亿,折合楼面价6223元/平米。

 

值此有业内人士预测,该地王建成后的售价每平米不能低于15000元,而此时房山区的平均房价为每平米14000元左右。可见这块地王的诞生,拉动了房山的房价预期,让这次房价调控又变得扑朔迷离。

 

细看北京地王的产生实际上并不为奇,如果依旧沿袭当前的房地产调控政策与经济政策,以下几个根源还存在,在今后几年乃至数年内,不仅北京会继续诞生地王,二三线城市也会不断刷新地王记录。

 

第一点:土地供给不足。首先看地王的产生,都是多个房企争抢竞价的结果。我们看09年各地地王,都存在几个共性,一是周边区域已经无地可供,二是周边有地不供,三是当地产房地产都异常活跃,四是当地多数开发商旗下的地块不多。在不断放大的市场预期下,未来可供房源与市场相比已经捉襟见肘,因此才会在市场供给规模就是利润的前提下,疯狂抢地。而地方政府始终是以一块地分成数块的方式进行招拍挂出让,不仅不一次拍出,反而始终保持低于市场需求预期的限量供给,正是这样的土地供给方式,造成了开发商疯狂抢地的现象发生。可见地王产生的第一根源是土地供给不足。

 

第二点:经济政策宽松,流动性过大。此前数年的经济增长始终是依靠加大货币投放来完成的,因此造成数年间的物价飞速上涨,在CPI与PPI数据始终被保持没有通胀发生的情况下,隐性通胀实际上是在逐年走高,而大宗商品价格就是通胀的最好印证。通胀下货币贬值速度加快,自然将有投资需求与财产保值需求的资本带入房地产,从而引发房地产市场需求旺盛的现状,自然而然的对土地需求规模逐渐加大。

 

第三点:城市化进程的加速。虽然当前房地产投资与投机群体疯狂购房的原因是固定资产可以升值获利或保值,但是房地产的最终支撑依旧是城市化人群,尽管当前城市化人群的收入与消费力都无法对房地产起到支撑作用,但是居住需求的规模还在逐渐放大,按京沪穗深等地每年的人口增长速度看,即使其中有5%人群可以达到购房收入,在土地限制供给导致商品房市场供给有限的情况下,也会消化掉每年新建商品住房规模的60%以上,其余40%在炒家与开发商手中捂盘,可以继续推高房价获利。此前我们所看到的7成房产被投资群体买走实际上就是一种变相捂盘行为,是资本利用垄断市场来制造恐慌推动房价。

 

第四点:政策扶植。虽然我们最近几年总能看到房地产调控政策,尤其在今年不断看见遏制部分城市房价上涨过快的口号,但是最重要的一句“大力发展房地产业”却一直被大众所忽视,按当前经济形势看,政府为什么09年要保八?09年依靠什么来完成的保八?今年的经济结构与09年有什么变化没有?这都是房地产业面临的关键问题,在政府无法摆脱房地产依赖症的情况下,地方融资平台与中央政府债务高达15.7万亿虽然不是太大问题,但是如果丧失房地产这根财政支柱,那么经济增长就将不复存在。因此,开发商心中的预期是政府不会抛弃房地产业,所以对临时性调控虽有恐慌,也同样对未来预期看好。

 

第五点:房地产腐败。刚刚传来黄光裕被罚金6亿没收资产2亿,判刑14年的消息,从这一消息可以看出一个问题,纵使黄光裕是个倒霉蛋,也罪不该诛,但是为何罚金与刑期都与普通人违法量刑相比很轻?主要原因就是黄光裕的涉案范围之广,牵涉人群之大,轻判黄光裕的直接原因就是许多刑不能量,许多人不能办!同理可见,房地产业利益链上的蚂蚱与黄光裕案相比可谓是骆驼比牛毛,大巫见小巫。我们时常看到各地方官员与开发商同进同出把酒言欢,试问这是为何?难道其中没有利益关系吗?再者,全国的商品房最大买家是谁?答案很肯定是公务员,也只有公务员的房屋持有数比例最高,这群人的利益在房地产业上来讲是绝对不可动摇的,他们不仅占有规模庞大的商品房资源,还占有绝大部分的经济适用房使用权,所谓发展房地产业,多年来只是在不断满足这一群体的欲望膨胀而已,只有满足了他们才会轮得到普通百姓,经济适用房就是这一结论的最好证明。因此,这群人的资产保值期望下,房价调控一定是步履维艰。

 

第六点:财政需求。众所周知当前房地产业是地方的财政支柱,在当前外部经济环境恶劣,出口业世风日下的时代,无论地方经济还是地方就业,都需要投资带动,而自从分税制之后财政政策与基础建设等方面就出现了本末倒置的现象,财政中中央政府拿得多,地方政府拿的少,而城市建设与社会投资是中央政府管得少,地方政府责任多,地方政府的融资平台业正是因此而迫不得已才发展出来的,那么在地方政府财政赤字与融资平台负债率,加在一起相传已经超过10万亿大多的情况下,地方政府唯一的财政依赖房地产业,断然无法从政府需求中废除,因此才会出现中央调控严厉,地方打折执行的现象,只要这种现象不改,房价未来预期就存在上扬,而开发商敢制造地王也正源于此。

 

到最后表面看地王是开发商造出来的,实则是地方政府造出来的,如果再继续深究,那就是中央政府造出来的。地王的产生主要来自于制度问题,腐败只算是一个现象,真实原因一是制度导致的地方与中央财政分配不公,二是政府臃肿,需要的开支与利益需求过大,最终都只能把手伸向民生,而房地产正是这个窃取民间财富的工具。

 

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