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韩令国

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韩令国:房地产的民生需求卡在政府需求上  

2010-05-17 04:19:45|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“新国十条”满月,全国各地房价非但未降,二三线城市房价又正在“补涨”,一线城市房价下降数据的真实原由也只是来自于小产权房转正。但是不可否认的事实是,在北京对定价过高楼盘停发预售证,与上海抛出房产税预期的情况下,部分城市房价上涨过快的趋势的确得到了遏制,然而这种即没有釜底抽薪,又没有更改房价基本构成价格下降的调控与遏制,最终无法取得成效显然也是不争的事实。

 

房价暴涨的几大原因实际上并不在居住需求,而是来自于经济政策的宽松和房地产政策对投机需求的利好。09年全国城市居民人均可支配收入为17175元,农村居民年收入5135元,而京沪穗深等地房价均已突破2万,截至今年四月份北京房价每平米已经突破2.5万。按09年全国人均收入数据以及各一线城市居民人均收入看,当前多数居住需求的可支配力不仅对商品房价格无法承受,即便是对一线城市的经济适用房价格也无法承受。

 

因此,即使一线城市房价跌掉50%,多数刚性需求还是买不起房。而在当前房价预期中,地价成本已经上升到当前房价的4至6成以上,加上房地产相关税收,最高地区已经超过8成,也就是说,开发商09年拿的地,在一年半后的开盘成本价格就要超过当前房价。如果加上新盘买地、开发、竣工这一周期的融资利息与灰色成本等,届时的房价如果相等于当前房价,那么开发商注定就会是亏损的。

 

当然,不可否认09年开发商在房地产上获得的暴利过于惊人,然而给与开发商暴利的不是市场,而是08年下半年开始的救市政策,其最终原因是政府的保八需求。虽然开发商在房价暴涨又创下4.4万亿销售额下,额外获取了1.7万亿的意外收入,但是09年各级政府的卖地收入超过1.6万亿,开发商实际上多赚取的利润仅为1千亿,其余部分实际上已经在二次开发投入成本增加的情况下,转向流入了各级政府腰包,所以房价上涨的最大受益人不仅是开发商,还有各级地方政府和迫切需要的保八。

 

房地产与民生问题的最大矛盾实际上不是房地产本身,而是只有单一商品房供应市场下的居住需求与政府需求的利益之争。

 

首先从农民耕地使用性质流转过程看,在农民耕地使用性质流转过程中,农民所得的土地收入仅为土地最终流转价值的10%以下,其它80-90%被地方政府与一级开发商所得,因此,房地产上的土地问题是农民与房地产利益链的第一矛盾。

 

其次,政府依靠土地流转过程与房地产相关税收从房地产中拿走了大半收入,最终用途至今不得去向。而一面房价暴涨,一面保障性住房供给相当于0,一面又为改善二元经济结构而加快引导农村人口进城,形成又一个因为保障欠缺而导致的居住需求供需矛盾。

 

最后,当房地产与民生矛盾产生后,政府调控始终在本末倒置,六七年间不断推高房价,又放弃了保障性住房的建设,将所有居住需求都推向市场,让本不该存在的枉顾民生成为血淋淋的剥削,一个高房价消灭掉所有居住需求的未来生活,甚至造成今天三代人供一套房的现状。

 

又因为过重依赖房地产忽略了均衡发展的原则,从而导致经济结构失衡,实体产业低迷,第三产业发展滞后。当美国次贷危机波及全球成为经济危机后,原本拉动经济的三驾马车丧失动力,最终为拉动经济,随着欧盟经济政策一同过量纵贷,推高了房价又导致通胀发生,加重百姓生活消费负担。同时,受限各国的筑垒自救,在贸易保护主义打压出口情况下,失业率两年时间攀升数倍,而农村剩余劳动力又无法依靠务农而生存,最终进城后需要的生活保障和居住保障在房价暴涨与通胀下,都无法获得,生活消费压力又在不断增强,进而引发出当前百姓因生存需求与生活压力导致的民怨。

 

从09年房地产市场回看此前11年的房地产发展轨迹,房价的增长速度始终高于经济增长速度,如果按流动性衡量,房价涨幅始终保持在流动性的2倍。也就是说广义货币与狭义货币的供应量每增长10%,房价就会增长20%,这主要原因是货币发放过多与民间投资渠道匮乏。一方面货币对内贬值速度加快,一方面政府为满足日益高涨的财政需求,极力推进房地产半市场化,放开房地产投资需求来拉动财政收入,造成作为矗立在有限土地资源上的商品房,被政府赋予其商品与投资属性,富含了极大的资产保值属性与投机空间,进而演化出炒房群体的出现,不断推高房价。

 

正是上述这样的房地产与经济变化,造成了今天由房地产引发的经济问题和社会矛盾。而这一切的根本原因仅仅是在于政府需求的膨胀。正是政府需求过度膨胀,忽略了经济结构的均衡发展,导致人口流动过度集中于经济过热的大中城市,而过重依赖房地产忽略均衡发展的地方行为,又导致了资源配置差异过大,对实体产业与第三产业发展的支持不够,导致失业率随出口业萎缩与农村劳动力释放不断增加劳动力人口规模而攀升,最终实体经济不好、就业率低下、房价过高、通胀等一系列经济问题的连锁反应加注到百姓的生活压力之上后,社会矛盾逐渐增加。而由于此前数年的错误发展,解决这种矛盾的代价也正在随着矛盾的逐渐深化而越来越大,将民生需求卡在房地产这个本身应该涵盖民生保障的产业之上。

 

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