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韩令国

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韩令国:房地产调需斩断黑色利益链  

2010-05-12 21:20:02|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国务院的新调控政策颁布二十余天,各地方政府的调控色彩纷呈,有地方称细则还未完善,有地方领导称没必要调控,更有叫苦喊冤称当地房价处于价值洼地的。几个调控政策出台的城市中,几乎所有调控都在刻意规避国务院新政中几条严厉的政策,因此这一轮调控的威力已大大削弱,最终只能低于国务院会议口号喊出的预期,甚至为下一轮房价暴涨埋下巨大的动力。

 

5月11日统计局公布4月份经济运行数据,4月份70大中城市房价同比上涨12.8%,新建住宅销售价格均在上涨,其中,海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京21.5%的涨幅位列涨幅最快的前5个城市,西安房价涨13.4%也只能屈居第十位。而统计局2009年经济运行数据中全年房价涨幅仅为1.5%,如果按统计局的官方数据计算,四月份的真实房价涨幅恐怕无人敢信。

 

事实上,09年全国新建住宅的销售价格涨幅,如果按房地产新建商品住房销售数据与成交面积计算,已经超过36%, 70大中城市的真实房价涨幅早已超过50%,这一点所有房地产从业者都心知肚明,所有房奴与刚需也已经有切身体会,因此,无论从任何方面看4月份统计局数据中的房价数据,都不切合实际,也完全不符合事实。而房奴们看盘后的真实感受,房价在上涨才是最具说服力的真相。

 

到今天,无论房价具体涨幅数据如何,都无法改变百姓买不起房的事实,据中国社科院与各指数研究院和各大门户网站的调查数据可见,目前住房市场中真实需求者中已经有超8成人买不起房,而整个房地产业中保障性住房三年的政治任务却仅有1300万套左右,连最基本的低收入人群都无法覆盖,在二三线城市房价还在上涨的真实情况下,百姓的居住需求困境正在不断放大。

 

此外据电力部门统计数据可见,全国有6450万套住房在空置中,形成一方面令多数居住需求无法通过寻租渠道解决居住问题,另一方面投资需求占有过多有限资源,浪费了大量可保障民生需求的土地与住房资源,而且又形成人为制造了房源紧缺的市场状况。在这轮模棱两可的调控威慑下,开发商放缓拿地热情后,又导致了未来住房市场的供应下降趋势,一旦这轮调控周期过短,临时性政策结束后,房价再次暴涨的趋势就会迅速形成,房价再次暴涨后,夹心层的生存空间就必将受高房价影响加速恶化。

 

通过十余年的房地产市场经济变化后,多数原有城镇居民的住房改善基本都已解决,目前全国的住房总面积131亿平方米,私有率达到了85%,多数城市家庭都有两套以上住房。因此在城市化前提下,对城市住房有需求的群体主要来自于工薪层,其中大部份来自城市化的农民工与毕业生,而这群人中的平均人均收入在2009年仅有17000元,与当前房价4700多元的房价比已经接近30倍。

 

如果按全国总工会的调查数据算,我国居民劳动报酬占GDP的比重在1983年达到56.5%的峰值后,就持续下降,2005年已经下降到36.7%,22年间下降了近20个百分点。最近几年数据虽然没有公布,但是从23.4%的职工5年未增加工资;75.2%的职工认为当前社会收入分配不公平,61%的职工认为普通劳动者收入偏低的总工会调查数据,与社会现状观察已经可想而知,事实情况是劳动力数量在增长,劳动者报酬在下降,那么在8%国有垄断企业职工占有50%社会工资,高于社会平均工资10倍的情况下,基尼系数高于4.7,去除部分富人后,真实的人均收入显然也会大大低于统计局的数据,这样的人均收入面对这样的房价,他们的居住需求已经根本无法通过市场化来解决。

 

那么造成这一切的最大根源在哪里?我们可以说在于市场,当房地产成为投资市场后,这一切就已经早已注定。然而抛弃保障性住房建设的却是地方政府,正是地方政府的罔顾民生,才会催生这样的畸形市场,那么真实原因在地方政府吗?显然又不是,正像这轮房地产调控一样,真实的根源在于中央,正是中央的错误调控导致了房地产的投资市场属性,又放弃了对地方政府保障性住房建设的监管,导致了今天的一切,地方政府只不过是在贯彻与执行政策后,受政府的经济需求逐渐贪婪而已。在分税制后地方政府唯一的财政来源就是房地产业,因此在当前一线城市房价中,政府依靠土地与房地产税所得的占房价比例最高可达70%以上,二三线城市房价中政府所得也接近或超过一半,如果这个房价构成模式不改变,以目前的人均收入看,即便是房地产调控打死房地产商,房价也不会下降,普通收入家庭也买不起房。

 

正因如此,无论房地产如何调控,都难以从根本上解决当前居住需求者与房价之间的矛盾,而据当前高盛调查的数据可鉴,地方政府的融资平台负债率高达6万亿以上,地方政府的直接贷款负债率高达1.6万亿,加上中央政府的负债率,全国政府的负债率已经高过15.7万亿。另有相关人士预测,中国政府的负债率很可能会超过20万亿。这样的负债率需要经济不断地增长带动政府收益,另外受经济结构问题影响,大量就业需要政府解决,从经济需求层面看,离不开房地产,从就业需求看,离不开投资,俨然已经形成一个恶性循环。

 

从09年的工薪层收入与居民消费价格真实涨幅对比看,在实施4万亿投资与放贷9.6万亿后,人均收入在去除物价真实上涨因素下,实际上等于一直下降,也就是说宽松的经济政策并未给百姓带来真正的实惠,当前的经济政策过度宽松的最大受益者仍是政府。

 

因此,从各地对房地产调控政策的落实情况看,当前房地产调控的阻力主要来自于地方政府,而造成这一切的病根却不全在地方政府本身,一方面在财政分配与税制弊端和中央政府需求,一方面在政府官员的腐败深度,正因房地产价格变化直接影响着政府需求与官员资产价值,而产生了如此巨大的调控阻力,如果这两个黑色利益链不斩断,调控或许会再次成为百姓期待民生那场卑微的梦想中的又一出悲剧。

 

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