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韩令国

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韩令国:房地产调控在救谁  

2010-05-10 04:40:15|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住建部称房价上涨势头已经得到初步遏制,结论一出就引起网友的质疑,据网上评论留下的记录可见,除京沪广深几个重点城市外,多数二三线城市对新政的落实情况非常乏力,甚至有许多地方政府公开以相邻城市作为比较,称当地房价属于价值洼地,并完全抛弃国务院的新政,以当地房价不高为由不与调控,根本目的就是想利用这轮调控将当地房价补涨上去,推高房价!

 

2009年全国房价4695元,城镇居民的人均可支配收入为17175元,农村居民人均收入5153元,09年十月份全国城市中等收入家庭的房价比为8.31倍,农民家庭的城市房价收入比是29.4倍,随后十一月份全国平均房价环比上涨0.5,十二月份上涨1.5,到年底时城市居民中等收入家庭的房价比8.47,农民家庭的房价收入比已经达到30倍,北京房价增长速度是GDP的5倍,深圳等地房价涨幅已经远超北京,类如宁波、温州等地的房价上涨速度更是远超深圳,可见去年的全国房价上涨速度过快,并非是部分城市而已,正如网友质疑的一样,全国已经没有房价上涨不过快的城市。

 

而当前统计局的房价收入比数据都是采用中等收入人群的收入来做正常数据,事实上从全国的人均收入差异看,符合中等收入的人群仅为少数,按社会工资分配方式看,在国有垄断行业中8%的人群占有50%的社会工资情况下,贫富收入差距是23倍,垄断企业工资比全国平均水平高10倍,也就是说社会平均工资中绝大部分被垄断企业职工拿走,而这部分群体人数仅占8%,因此社科院的房价比数据中引用的中等收入家庭比例实际上的收入已经远不及17175元的人均可支配数据,而农村居民的真实年收入实际上也远未达到5153元,由此可见,当前对住房有真正需求人群的房价收入比已经远超09年底的统计数据,在房地产本身应属于消费产品的事实下,房地产泡沫之大已经显而易见,风险之大似乎也已经不可预测。

 

随着09年房地产泡沫的快速膨胀,中国原本支撑经济的三驾马车已经全部失去支撑作用,其中的出口业从08年开始萎缩,在09年全球消费低迷,又先后遇到十几次以美国为首发起的贸易保护打压后,最终09年的出口业在救市政策加大出口退税支持情况下,仍然对GDP产生了4%的负面拉动作用,而消费一块自从98年开始,居民消费数据就逐渐走低,内需经济显然无力,如果不能改善居民收入低下问题,内需经济将永远无从谈及,正因如此,09年的经济基本属于投资拉动,是在全年信贷达9.6万亿以及实施了4万亿救市计划中超过30%流入房地产的情况下拉动起来的,正是因为对房地产的拉动,将房地产的开发投资与成交总量推升到历史高位,分别达到了GDP的10%以上,一年时间分别提升了4个百分点,房价也同比大幅增长。

 

看09年的经济数据,无非是房地产拉动的经济,而就业率却来自于政府的投资,多半就业率并非在实体行业,而是在政府的基建工程之上,这种经济增长与解决就业率的方式,从现实看已经注定无法持续,只有不断投资才能够保住的就业,也根本无法保障,一旦投资结束,就业率就会转变成失业率,而事实上的通胀预期问题已经将不断增加投资的趋势彻底拦断,从09年发放了天量货币与信贷后,大蒜价格上涨了100倍,蔬菜价格也在疯狂上涨,土豆、白菜价格都已经达到2块一斤,08年6毛钱一斤的豆芽也已经涨到了3块钱一斤,此外其它的时令蔬菜价格也是飞速上涨,基本涨幅都超过了3倍以上,水、电、天然气等价格也在上涨,09年全国平均水价上涨60%,居民生活压力不断增强,尽管统计局数据中的CPI看似还在可承受范围,但真实通胀早已经让普通收入家庭入不赢出,所以,如果不能立刻收紧货币政策,今后的通胀就会让多数家庭无法生存。

 

与此同时,如果不加以控制,与通胀息息相关的房价就会以高于通胀率的速度上涨,而当房子丧失消费属性后,其投资属性根本无法成为商品房的最终消费与支撑,同时全年一成首付的房地产投机行为中占用了大量的银行信贷,整个房地产的最终持有者已经不是投机群体,而是银行,这种现象如果不与遏制,随着今年全球通胀的来临,一旦各国开始收回流动性,资产价格就会出现暴跌,中国的房地产只能全盘抛与银行,在银行属于国有情况下,为避免倒闭,政府就会为银行大量注资,提高银行的基本金比例,无形中又再次对内稀释了币值,通胀也会随着进一步加强,而当民间资本全部撤离房地产时,通胀对居民生活消费造成的压力就会令更多的家庭无法生存,在全国城镇失业率高于2亿情况下,如果发生多数家庭无法生存的情况,后果是什么已经可想而知,因此政府调控房地产必要性显然无需争议。

 

至此可见,这样的调控对于政府来讲无异于自救,对于房地产业与银行来讲,根本上讲就是在施救。加大保障性住房建设的投资,表面上看是属于社会保障性投资,实际上一方面是保障投资的增长,即拉动经济又带动就业,一方面是在保障房地产的快速发展,是在用政策支持保障性住房建设前提下,带动房地产业合理发展,以此带动那些愿意参加保障性住房建设的开发商,避免衰退,给与他们一条生路,这样的调控对于房地产业来讲,有百利而无一害,对于开发商来讲也是史无前例的最大保障与救助,而从民生需求看,政府所作的这些依旧是远远不够,真正的民生需求还是属于倍政府抛弃的状态。

 

然而,就是这样的调控却无法合理落实,可见地方官员与房地产之间,有着多么复杂的关系,房地产这条黑色的利益链,是一湖多么深的黑水,部分抵制调控的开发商心理是多么阴暗,那些反对调控方向的专家是多么的没有道德... ...

 

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