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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:谁是制造高房价的罪人  

2010-04-08 20:37:39|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一直以来对高房价的成因都在互相推诿,中央假惺惺的怪罪地方,地方假惺惺的怪罪开发商,开发商反过来解释责任应该是80后承担,80后指责投资需求和银行房地产商合谋推高房价,开发商又指责土地制度,国土部反过来不认账指责开发商囤地,经济学家指责流动性,中央政府下的统计局声明CPI没变化,形成一个互相指责的怪圈,可见房地产这个烂摊子都有参与,却都不想负责,这就是中国房地产市场,都知道吃,就是不愿意埋单。

 

房地产的很多问题都分析了无数遍,其中地价房价比,土地制度,投资需求,流动性大,80后刚需,银行与房地产商的假按揭,地方政府抛弃保障性住房建设等等很多问题,如果全部阐述完,至少要几十项。也正因此房价高才会有无数个理由支持,也可以找到无数借口来阐述高房价有理,更有很多理由支持买不起房活该的言论。

 

其实房价高最关键的问题就是投资需求,从房地产市场化这12年过程看来,有投资需求的存在房价就会涨,而“商品房”这三个字就是投资需求可以投资房地产的根源,房子成为商品,不是居住品属性,就要符合市场化需求,尤其是在这个半市场化国家里,可以投资的渠道少,有这么一种商品是财政与经济支柱产品,而整个国家又迫切需要这个支柱,那就一定会保障它的稳定发展,因此这种商品也就最具有投资价值。

 

当投资需求过重,投资就成了击鼓传花的投机需求,这个游戏的最大好处就是可以使得一个普通商品具有无穷无尽的升值空间,也就是所谓的泡沫。

 

至此可见,商品房价格暴涨来自于房地产的投机属性,这个属性来自于政府需求,所以高房价的根源不在市场,也不在商品房本身,全部来自于政府,导致千万蜗居,8成城市化人口买不起房的也不是别人,是咱们的政府。

 

前些年在政府需求下,搞基建工程迫于财政短缺,向社会招标投资单位,比如修公路,修桥,修公园,甚至修建装修办公楼和超出标准的政府采购项目等等,这些单位中标后就在政府担保下获得贷款,从而完成政府需求的基础建设,而政府没有其它可以补偿的,要么就是把公路的经营权批给对方,要么就是划一块土地给这些单位开发,因此在2008年以前,全国的土地收益非常低下,实际上这些土地也是高价卖出的,只是这部分钱并不是直接划入财政,而是已经被政府提前预支了,最近两年土地审查严谨,地方政府缺少了操作便利,但是国土部同时又控制了土地供给,地方政府又借此来推高地价,一块地分八块招拍挂,土地价格越拍也就越高,从而地价推高了房价。

 

这其中还有一个重要因素,就是地方政府为了获得更多的土地收益,会不断人为的推高房价,比如画个圈造个开发区,圈块地修个新城区,架道桥弄个跨江规划,修个地铁打造个快捷交通等等,这些表面看都是在建设城市,但是政府的根本用意实际上是在土地财政,前后数年的新闻可鉴,每当一个新城区规划落地,政府就大肆宣传,结果房价一路高涨,其它做法也基本都是同样手段,因此,时常与一些朋友聊房地产时,会有很多人明确指出,“房价降政府第一个不干,不用说市长,就是省长也不干”,这句话就是真理。

 

那么地方为何如此看重房价?原因有三条,首先,94年分税改革后,资源类行业归中央直属,地方剩下的就是农业和民营企业两块,几十年来农业没有什么税源,民营企业在地方需求迫切下,没等长大就被高达40%以上的税负压死了,更有甚者部分贪官就能将民营企业吃黄,所以地方政府多年来一直靠卖地为生,尤其03年房价暴涨后,地方政府捡到土地财政也就等于捡到了聚宝盆,如果没有一个更好的盆来代替这个盆,地方政府是不会放手的,所以他们要推高房价带动地价,这已经是事实,也早已大公于天下了。

 

其次,官员腐败需求,这么多年来包括中央各部委在内与各地方官员,都是这150亿平方米房产的主要持有者,小小科级干部能够开宝马,家里几套房很自然,处级干部十套八套房很平常,局级干部十几套房属于穷人,其他干部不用说已经可想而知。最近一些年有很多朋友在全国各地炒房,在他们接触的炒房客中,很多是政府官员的家属,而且出手阔绰,09年底的海南房地产市场中,投资客多半是政府官员家属,有的是买来保值,有的是买来留作度假之用,更有甚者政府机关组团家属去团购,这些人将房价炒上来,一定是不希望它降的,所以降房价的更大阻力是来自这群人,他们不仅是炒房者,还是制定房地产政策的参与者,有这群人的存在,只会推涨房价。

 

最后就是中央政府的面子需求,为什么这些年大力发展房地产?他们说是建设城市改善民生,事实上民生始终都是被改善的,城市的商品房交易群体中基本没多少是真正改善型需求,刚需族的数量更是少的可怜,那么房价还要涨,就是因为财政需求迫切,说拉动就业纯属无稽之谈,好事者可查看本人此前博客分析。从09年房地产现象与经济数据分析,政府发展房地产的根本目的就是GDP,因为只有GDP增长才能满足政府占GDP21%并且每年增长12%以上的的财政需求,有这些需求的存在,他们就不会降房价。

 

面对天下每年超2000万被城市化的人口,和目前几千万蜗居的80后,还有那些受粮价调控和将要失去土地被迫进城的农民,以及10年来毕业的2700多万大学生这些无力解决居住需求的社会底层人群来讲,当今政府从未考虑过这些人的生存需要,也从没把这些人的生活放在心上,每年几万亿财政收入都被左右挥霍,他们宁愿公车坐宝马,办公建豪楼,也不愿意分一碗米水给这些人,他们要的是自足的生活,因此他们推高房价,不发展民营企业,不发展实体经济,用房地产来残害这群人,这群人都是制造高房价与民穷的历史罪人!

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