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韩令国

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韩令国:准房奴应为房价暴涨而喝彩  

2010-04-06 00:58:48|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刚需层以前是与房相望,但始终与房价有着一段距离,虽然统计局数据里的收入每年都在增长,但还是追不上房价上涨的速度,于是部分人迫于生存需要成为啃老族,剩下绝大部分家境并不宽裕的人,也无福消受啃老这奢侈的买房方式,他们所能期待的只有收入快速增长或者房价大幅下跌。

 

改革开放30年来,年轻人应该明白一个道理,一个普通人想要靠打工者身份的工作收入来买房,从80年代年至今始终没有实现过。在最近10年这种想法已经由愿望变成了奢望,那么这种奢望即便是迫于生存需要而来,在这样残酷的现实社会中也根本无法实现。因此,多数人不要寄望收入的改观,因为这个社会分工中已经决定了多数人必须是打工者的命运。

 

最近10年,城镇居民人均可支配收入增长速度为8.7%每年,农村居民人均年收入增长率为5.7%左右,截止2009年末,城镇居民人均可支配收入为17175元,农民人均收入为5153元,全国平均房价为4695元,按城镇居民家庭收入算,房价比为10倍以上,按农村居民家庭收入算,房价比为30倍以上,其中一线城市北京等地的城市居民房价比已经高达30倍以上,由此可见,当下普通职工家庭想依靠家庭收入来买房的愿望已经无法实现,那么房价高低就已经与普通家庭无关。

 

随着09年底中央开始调控房地产到两会结束后,全国房价又出现新一轮暴涨,几个重点城市3月份房价在09年末基础上,上涨超过20%,其中一线城市在09年1月1日房价基础上,上涨幅度超过53%。还有一点要明确,09年的房价数据失准,因此今年房价的真实涨幅也应该超过上述数据,那么在这样的房价下,以普通刚需的收入情况衡量早已无力买房,这样的房地产热已经与刚需族毫无相干。

 

刚需族只需要记住一点,只有真正的居住需求才是房地产的最终支撑。在土地使用权70年,商品房建筑寿命仅为40-50年基础上,一线城市商品房的租价比低于国际水平5倍,空置率高于国际水平5倍,即便有通胀因素推动房价上涨,在今后市场每年将增加8亿平方米以上市场供给,和在每年新生儿出生率下降6%与老龄化率每年4%以上可抵消每年城市化率3.2%的人口变化下,在未来5年后,投资房产的出租回报率也将逐年走低。

 

即便这一现象短期内不会出现,从人均收入角度看,市场缺乏居住需求支撑,投资房产仅是依靠通胀推升资产价格才能为资产保值,而这一现象也将受着租价比与商品房使用寿命的局限性和未来加息所影响,以长期持有方式投资房产的投资者,长久看势必将要遭受损失。而从投资者的风险意识来讲,在风险来临之前就会大举退出楼市,房价也将一泻千里。

 

当然这还要取决于真正的金融风险来临时间,也就是不断向市场增加货币供应量造成的通胀与其他外界因素,受通胀因素影响,资源产品价格上涨带动大宗商品价格上涨,在商品房价格上涨情况下,高档住房租金受人均收入影响增长缓慢,商铺租金上涨会带动物价上涨,最终造成通胀数据走高,在人均收入增长速度缓慢情况下,消费市场规模逐渐萎缩,实体产业将进一步低迷,从而再次传导成人均收入增长缓慢与失业率攀升,这个时候只有两条出路,一是扩大出口,二是控制通胀,从贸易与货币战争角度看,扩大出口的损失实际上很难估量,因此即便可以扩大出口,同时也必须要遏制通胀,所以收回流动性在所难免,一旦流动性被迫收回,投资市场的投资者就将被全部套牢,而目前中国股市中的资本仅为少数,多数资本聚集的楼市必然向下。

 

事实上中国目前就处于房地产泡沫膨胀的加速阶段,国民总收入中一半用于房地产投资消费后,致使实体产业低迷又逼迫实体产业中的资本涌向楼市,最终的结果就是当前的房地产一头独大,这样的经济结构无论在任何一个经济体下,都不会永久持续,尽管中国国情不同于房地产崩盘的其它国家,政策可凌驾于资本之上左右资本流向,但是没有实体产业发展就没有就业,依靠政府财政投资拉动就业只能制造更大的泡沫,最终流动性越大,人们生活水平就会越低,这种非理性的粗放式发展将永远受制于民穷,尽管当前可以维持,但是从长久看仍然是无法持续。

 

因此,在社会财富的70%掌握在0.4%富人手中,20%的富人拥有80%社会财富,以及8%的垄断企业职工占有50%社会工资,及财政每年要拿走21%的GDP,以及全民投资房地产而不发展实体产业的情况下,在未来几年时间里,商品房市场最终支撑者居住需求人群的低收入,必将成为戳破楼市泡沫的利刃。

 

由此看,现在已经买不起房的刚需族,应当为疯狂的投机需求存在而高兴,也应当为房价暴涨脱离真实市场需求,以及商品房脱离居住属性而高兴,让他们努力把房价抬起来,抬得越高就越能加快促成房价下跌,当一个城市每年新建的商品房多半都沦为空置率的时候,房地产泡沫破裂的日子也就真正到来了。

 

正如圣经中所言,上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂,楼市疯狂对当下已经买不起房的刚需族来讲,已经不是坏事,而是预示着刚需族有一天将要踏着投机者的尸体去实现居住梦想的天大好事。

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