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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:房地产是五千年来最大剥削  

2010-04-02 09:02:59|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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众所周知,当前经济发展与民穷的因果关系是税收、粮价、房价等制度拿走了穷人财富,而分配制度又公平,造成政府收入多而人民收入少的现状,此外因腐败与鼓励市场投机机制的存在,富人通过钱权交易与投机行为越来越富,造成贫富差异过大,而房地产就是富人投机造富的最佳途径。

 

4月1日,胡润百富在三亚发布《2010胡润财富报告》,报告显示除香港、澳门、台湾地区中国千万富翁人数87.5万人,其中亿万富翁5.5万位,十亿富翁达1900人,百亿富翁有140位。报告称中国千万富翁同比去年增加6.1%,千万富翁中多数从事房地产。

 

由此可见,投资炒房不仅是通向富人的捷径,还是通向暴富的高速列车,从最近10年房地产市场运行情况看,自住需求买房的越来越少,投资需求越来越多。从房价数据运行变化看,投资需求越来越多房价就越长越高,最终09年全国房地产运行数据显示,投资需求占成交总量的6成以上。

 

北京统计局数据显示:截至年底北京空置房面积高达1400万平方米,其中住宅面积高达800万平方米,而09年全年新开工商品房面积仅为2965.9万平方米,住宅面积仅为1983.2万平方米,对比可见,目前北京空置房面积已经高达09年商品房与住宅新开工面积的50%左右,目前北京楼市出现的供需失衡,原因就在于多数房源囤积在炒家手中。

 

从北京房地产市场看,炒房行为是造成市场不稳定的根源,也是造成房价暴涨的间接原因,从《2010胡润财富报告》分析看,中国87.5万千万富翁手中的资产已高达数十万亿以上,而09年全国商品房成交总额仅为4.6万亿左右,如果不能限制富人炒房,尽管房价过高在市场上没有购买力可以接盘,但是在每年通胀率高达20%以上的趋势下,房价也将无限继续上涨下去。

 

造成富人投资房地产的主要原因就是中国匮乏投资渠道与货币化进程过快,从投资渠道讲,中国资源类产业中有投资价值的矿产、石油、通信等行业属于国有垄断行业,民间资本无法介入,而其它传统行业至今多半产能过剩,已经失去投资价值,从78年邓小平提出改革开放,允许一部分人先富起来后,政策宽松造就一批富人。积累下庞大的民间资本,而经济发展到今天,这部分人手中的资本又没有渠道可以投资,只有向房地产业渗透。

 

民间资本不愿储蓄的根源在于货币贬值速度太快,统计局数据显示:最近10年广义货币供应量(M2)由1999年的11.9898万亿上升到60.06万亿,翻了5倍,狭义货币(M1)供应量从4.5837万亿上升到22万亿,翻了4.8倍,而最近10年GDP增长速度仅为每年10%左右,以此计算货币贬值速度为每年50%,而2008年一年期银行储蓄利率仅为2.25%,相比货币贬值速度而言储蓄等于负利率,因此在国家经济发展迫切依赖房地产的情况下,才会全民投资房地产,这种投资并不是完全依靠投资获利,更大的因素是利用投资为资产保值。

 

按理说这种房地产发展方式是实现多数人享受到资产增值收益的最佳方式,也符合发达国家经济发展需求,但是中国目前并不属于发达国家,仅仅是发展中国家,受限于经济发展需要,城市化是可持续发展的必然选择和趋势,而截至目前中国的城市化率仅为46%,今后被城市化人群将高达4.5亿左右,如果房价继续暴涨,以当前人均收入增长情况看,城市化的最大障碍就是房价,同样高房价也并不能带来经济增长,只能带来更多的民穷,造成更大的产业结构问题。

 

从统计局数据可见:1981年中国社会总产值为9894亿元,2009年GDP为33.53万亿元,翻了33.9倍,农民年收入从270元,上升到5153元,翻了19倍,城市居民人均收入从500元上升到17175元,翻了34.35倍。对比可见当前农民收入低于城市居民收入60%以上,而建国60余年来,粮价调控是农民收入增长缓慢的直接根源,因此在国家不肯放弃粮价调控的情况下,转移农业人口是改变二元社会均衡区域经济与调整产业结构的必然选择,因此中国发展需要城市化,但是当前这种依赖城市化推动房地产拉动经济的发展模式对农民的伤害越来越大,已经完全是残酷的剥削式发展。

 

据09年数据,中国城镇居民的住房自有率高达87%,人均居住面积已经高达28平米,这一数字中还包括从1999年-2009年10年间新增的城市人口1.29亿,由此可见当前城镇居民的住房问题已经基本解决,今后房地产业需要解决的仅是城镇居民的改善型需求与农村人口城市化的居住需求。然而,从最近10年的房价运行数据与农民人均收入增长情况看,这样的房地产根本无法解决被城市化人群的居住需求,包括此前10年毕业的2700万大学生在内,面对当前的房价也只能是望房兴叹,而受限于一线城市租售比远低与5%的最低水平,多数投资需求购房后不出租,造成城市房源紧张,又由于多数投资需求实际上是投机需求,只要房价上涨到心理预期水平就转手卖出,造成即便是出租房屋也租期不稳现象,迫使多数中产阶层被迫趋向买房,因此一面是三代人供一套房的房奴大批出现,一面是投资需求不断推动房价上涨,最终将绝大多数人群挡在了房价门之外。

 

而近10年来的房地产调控更为令人发指,不调控房价涨势平缓,一调控房价就会暴涨,尤其是从2003年地方政府彻底抛弃解决中低收入人群居住困难的经济适用房与两竞两限房和廉租房等的建设后,房价犹如脱缰野马屡屡暴涨,每调控一次房价就暴涨一次,其中05年房价暴涨调控后,07年深圳房价翻了三倍,08年房地产调控后,全国房价出现了10年来涨幅最高的历史峰值,09年末与2010年初房地产调控,短短几个月后,3月份北京、杭州、上海等一线城市房价在2009年末基础上普涨20%。重点城市相对2009年1月1日的整体涨幅为39%,其中一线城市上升53%,二线城市上升23%。12城市成交量环比上升24%,其中一线城市环比大幅上升41%。8个城市成交均价同比上升52%,其中一线城市上升64%,二线城市同比上升36%。

 

最后看,尽管最近出台了“国四条”、“国11条”、“国19条”等一系列调控政策,国土部也叫停了土地拍卖,各大银行也开始了收紧房贷政策,表面看四个月来进行了很大的调控,但实际上从最近公布的前三个月房地产数据已经证明一切,,正是这些看似调控的政策在为房价推波助澜。

 

虽然房价已经开始暴涨,但是事情却并没有就此止步,受限于一线城市土地供给的紧张,开发商开始向二三线城市进军,投资与投机需求也开始向二三线城市挺进,各地方政府在招商引资的旗号下,大力吸引开发商前去投资建设,所有人都可想而知,开发商是商人,地方政府拉动商人投资给与的回报一定是投资收益,那么在国家大力推进中小城市户籍放开政策环境下,二三线城市房价上涨的预期就毋庸置疑也已经形成。

 

这一切至此看完全是政府所为,无论从货币投放造成的通胀,还是限制土地供给造成的地价上涨与房源紧缺,还是不断出台政策刺激投机需求等等,在这10年的房价上涨中,主导者不是市场,而是我们一直赖以依靠和拥护的政府,正是这个每天将经济与民生挂在嘴上的伟大政府,对我们进行了如此残酷的剥削,事已至此,我们无话可说,也无言以对,这种剥削方式与程度,5000年来除了历朝历代最终灭亡之前曾经出现过外,也从未出现。

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