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韩令国

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韩令国:如果调控失败应问责政府  

2010-04-25 21:20:40|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产新政出台一周,从各房价上涨过快城市的地方政府对政策落实方面看,显然没有与中央调控要求一致,因此仅是一线城市房地产市场上的二手房价格,受投机群体恐慌心理影响有所松动,其它房价没有丝毫变化。而自从万科、保利等几家房地产商形成不降价联盟后,新建住宅房价不仅没有丝毫波动,反而出现要预期上涨的坚挺现象,如果这种现象持续,这次调控注定会再次成为空调。

 

4月24日,29个省区市公布了第一季度经济成绩单。除新疆外,其他28省区市一季度GDP增速均超越全国的11.9%的水平,其中18省区市的增速超15%。各省区市GDP数据和增速高于全国的数据,从产业结构看,各地GDP的高速增涨主要得益于1季度全国投资建设规模的扩张与房地产市场的火爆。

 

09年全国平均房价涨幅25.1%,70大中城市新建住宅价格平均上涨超过50%,今年一季度全国70大中城市房价涨幅分别为9.5%、10.7%和11.7%,其中新建住宅平均价格与90平米以下新建住房平均价格涨幅分别为,一月11.3%、14.1%,二月13.0%、16.5%,三月14.2%、15.9%。此外3月份海口房价涨幅达64.8%,广州上涨了20.3%,三亚上涨了50.4%,深圳上涨了23.9%,北京随着3.15地王的出现,楼面价每平米超过了3万,一面是房价疯狂,一面是地价疯狂,最终引领全国房价快速上涨,将09年底出台的“国四条”以及随后出台的“国11条”等政策沦为空调,又演化成助推房价的凶手,从而助涨了GDP的增速。

 

这样的房价上涨速度,对于房地产真实需求的刚需族来讲,无疑造成了巨大的生活压力,一面是通胀超过储蓄存款利率,一面是衣食住行等各生活消费品价格快速上涨,一面是手中货币加速贬值,一面是人均收入增长缓慢,一面是房价上涨速度太高,刚需族的生活负担也随之越来越重。

 

正是基于上述原因,4月14日国务院常务会议出台一轮新的房地产调控措施,陆续出台差别化利率的信贷政策、加大土地供应政策、房地产市场管理与地方政府的房价考核机制等调控政策,并宣布将加快研究出台房产税,以应对疯狂楼市,但是从市场回馈信息看,这一轮调控的预期似乎并不可观。

 

从4月14日政策开始陆续出台至今一周时间,虽然广州、深圳、上海与北京几个城市的二手房价格开始松动,北京通胀地区房价直接下浮10%以上,但是从整体市场看,目前全国新建住房价格并未产生波动,反而由于新政的出台导致众多大牌开发商私密举行了一次关门会议,声称绝不降价。房地产再次出现2009年的不降价联盟,房价预期走势也因此变得扑朔迷离。此外无论从各地方政府对中央政府的调控政策的落实程度,还是开发商的表现看,都没有对市场造成房价下跌的预期。

 

与之政策预期相反的是今年四月份,全国房地产市场的开盘数量明显缩小,其中北京4月份开盘的项目仅有36个,在价格方面也相比3月份开盘项目上涨21.7%,市场供给规模出现苦啊苏下滑,在新开盘项目数据中加大了供需失衡的市场格局,而此时二手房市场刚刚出现房价波动,如果新开盘项目价格没有下跌,二手房市场价格变动就会随之减弱,显然,这一轮调控对市场造成的影响非常有限。

 

从北京房地产市场现象分析,造成当前房地产调控政策对市场影响有限的主要原因是08年与09年一季度市场低迷,土地供给规模较小,开发商开工意愿不强等几个方面,也正因这几个因素导致了今年上半年的房地产新开盘项目比例较小,在流动性过大情况下房价涨幅过快,平抑这种市场现象一方面需要政策挤出投机者手中空置的房源,另一方面需要加快房地产市场与土地市场的管理,让开发商加速开工建设,以加大市场的有效供给。

 

另外致使几个大牌开发商形成不降价联盟的主因是此前对房地产信贷投放过多,09年政策刺激房地产发展推动房价暴涨使开发商的资金链过于充裕,而09年真实有效的房地产市场土地供给规模较小,形成多数开发商手中存有大量资金有备无患的固执心态,只要这一点不予破除,开发商就会死扛房价。

 

至此已经很明显,在这次调控政策中,以上方面的调控措施都已具备,但是至今为止房地产市场几乎没有丝毫变化,主要在于政策的落实情况,其中地方政府就是主要原因。当国务院把一系列政策的最终使用权利交由地方政府后,地方政府对调控政策运用的灵活性与机动性就决定着各地方房地产市场的预期走向,因此从今后看个各地方的房地产市场,哪里的刚需买不起房,哪里的政府领导就难辞其咎,而中央如此做法,无疑是将最终矛盾转嫁给了地方政府,因此如果这次调控失败,不仅要问责地方政府,中央政府的决策失误也难辞其咎。

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