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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:消灭高房价才能有社会进步  

2010-04-21 18:17:22|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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截止2009年底全国低收入人群超过2.7亿,贫困人口还剩2亿,也就是说中国有七分之一的人群还生活在温饱线下。而胡润百富榜上显示中国已经有87.5万位千万富翁,5.5万位亿万富翁,1900位10亿富翁和140位百亿富翁,并且其中多半富翁是通过房地产造就的。其中部分富人每年的人均消费就要超过170万。从房地产市场现象看,正是他们的投机给与刚需层造成10年攒首付,30年还房贷的悲惨房奴生活。

 

抛开房奴先看中国的贫困人群,09年全国农村居民人均收入仅为5153元,在国家统计局与发改委的数据下,有着5153元年收入的农民已经被排列到温饱线上,由此可见中国的贫困人群人均收入相当低下,此外还有着2亿失业人群,面对每年发放天量货币造成的通胀,这群人实际上连温饱都难以解决。

 

回头再看中国房奴,80后群体大学毕业就失业,找到工作后多半只有三险没有住房补贴,而且收入相对低下,起初租不起房时多半只能蚁居,经过几年工作收入提高后可以勉强租房,而没有固定居所的情况下,社保、医疗等很多城市保障都无法落实,如果成家,甚至孩子的户籍都没有着落,在诸多复杂原因与户籍制度不能取消情况下多数人必须要有一个稳定的住所,因此多数人最终都需要通过在城市购房来解决这些问题,这就是刚需的本质。

 

按商品房市场化11年房价变化与人均收入变化看,无论是每年毕业滞留在城市的大学生,还是被城市化的农民与农民工,面对近8年的房价暴涨,多数人的命运都将沦为房奴,而且还是接近10年攒首付,30年还房贷的这种世界上绝无仅有的超级房奴,一个普通人二十三四岁毕业,60岁退休,工作时间仅为三十五六年,一套房就拿走一个人的全部收入。他们一旦买房,多数人就将彻底沦为负翁,所能过的生活,与生活在贫困线上的穷人基本无异,这就是吃人的房地产。

 

中国房价高来自两个方面,一方面是政府靠土地出让金与62项税收拿走了房价成本中的50%左右,一方面是投资需求推动房价暴涨。因此,在09年全国70大中城市商品住宅价格平均上涨50%左右的情况下,一个30年房奴的大半生是在为政府收益、开发商暴利、投机客暴利与银行暴利埋单,中国的房地产实际上就是政府、富人、银行利用人们的居住需求来吸食民间财富的工具,而普通居住需求家庭,永远享受不到房价增值带来的收益,其几十年的劳动财富付出最终仅是给了自己购买一个遮风挡雨的窝。

 

从一线城市房价构成结构细看,房价成本中50%左右被政府所得,20%左右属于建筑成本,其余的都是开发商与投机客的利润,如果按当前新建商品房价格的成本构成结构看,房价成本中的政府收益在30-40%左右,去除20%的建筑成本后,其余的40-50%左右都是开发商与投机客的暴利,因此,多数刚需族购房者30年房奴生涯中,前10年左右是为政府缴税和为银行付利息,还有10年左右是为开发商与投机客暴利埋单,而商品房的实际价值仅相等于房奴10年以内的劳动财富,由此可见,中国的房地产是一个多么肮脏、多么丑陋的行业。

 

就在政策推动房价暴涨的情况下,09年全国居民消费中半数用来买房,按银行统计的房地产贷款数据与几个大型房产中介公司年终总结数据看,多半购房需求属于投资需求,说明白就是投机性需求,成交的火爆与商品房销量的放大都来自于投机需求推动,造成房价上涨的根源也正是投机需求,因此投机需求给与刚需族造成的并不是资产增值提高收入,而是与多年粮食价格调控给农民带来收入低下一样的生活压力,房价暴涨给刚需族造成的生活压力越大,无力购房的人群也就越多,同时政府保障性住房工程需要覆盖的人群也会被无限扩大。而依靠政府财政供给的保障性住房,对高房价下饥渴的居住需求来讲只能是杯水车薪。同时房价越涨,政府的土地与税收越多,夹心层也会越多,公共财政与社会压力也就会不断增强。

 

在这里无需谈市场经济,也没有必要谈富人投机是否为富不仁,只需要谈一下房地产业对中国居民生活应起到的作用。首先当前中国处于城市化加速阶段,在以数十年粮价调控来发展工业与城市的前提下,农民收入收到严重制约,至今还在政策调控主要粮食价格情况下,远低于城市居民人均收入的增长速度4-5个百分点,年收入至今仍旧落后于城市居民人均年可支配收入60%以上。这种情况下,进城农民的居住保障尚不能解决,就不应该在房地产市场存在投机来摧残刚需。

 

按现在城市住房需求群体看,房地产最大需求就是被城市化的农民(包含农民工)与毕业大学生,从人口现象分析,当前的80、90后大学生也多半是出自农村,这群人既是城市的建设者又是城市化的主流群体,也是房地产业的最终支撑。所以无论是保障性住房还是商品房,都应覆盖到并满足这一群体的居住需求,这既是对农民后代的政策补偿,也是对推进城市化政策的支持。因此,高房价的存在已经阻碍了经济结构的调整与城市化进程,投资需求对房地产市场的干扰,就是对经济改革与产业调整的制约。所以无论从任何角度看,在城市化并未结束,经济改革尚未成功之时,都不应该让投资需求存在于房地产市场之中,也必须遏制房地产市场中的投资需求。

 

从当前房价收入比、租金比等方面看,当前刚需族不啃老的购房可支配力,最多只能支撑当前房价的5成,其中一线与部分房价上涨过快的沿海城市中的刚性需求可支配力,最多能支撑当前房价的3-4成,也就是说按中国人均收入计算,符合居住需求购买力的房价最高只能是当前房价的5成,超出这个比例,房奴就需要啃老,就会造成更多的穷人,也会致使更多的投资需求利用对刚需族的剥削成就暴富的梦想,最终拉大贫富差距,同时由于富人群体比例较小,又制约了消费,导致经济结构失衡,就业率低下,成为特色市场经济中的软肋,随时可能摧毁经济。

 

改革开放的政策是扶植一部分人先富裕起来,从而带动多数人实现共同富裕。而到今天这部分富人所做的事情,并不是改革开放政策所要的初衷,不是如何去发展实体,也不是如何去通过正常经营增加财富,而是利用政策的便利进行底成本投机,利用穷人的居住需求来吸食刚需族的血汗。这种行为在改革开放前叫投机倒把,在旧社会被称为剥削,其最终结果就是演化出阶级。当下人们的仇富心理就来源于富人总是剥削穷人的生存资源与利益,如果这个现象不能改变,今后就不要谈什么经济,也不要谈什么贫富,能谈的就只有阶级和斗争。

 

因此,想要稳定、发展经济,提高人口的生活质量,就必须剔除增加居民生活压力与挤压内需消费的高房价,也只有房价趋于合理,刚需族能以不啃老的方式通过工作买房,才能真正有机会进行产业结构调整与经济改革。否则,一面是高房价不断造就低消费人群,一面是房地产挤压实体经济失业率大增,一面是2.7亿低收入人群的生活质量无法改善,一面是房地产投资群体不断暴富加剧贫富群体间的两级分化,加剧普通人群的仇富心理,所有问题加之到一起,就将造就出4-5亿贫困人群。如果这笔账真的应验了,很可能连最基本的经济发展都没必要继续谈及了,政府唯一能做的就只能就是如何去稳定社会与维护和谐,那才是真正的社会倒退!

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