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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:只有限制投资和征税才能治房价  

2010-04-20 17:41:46|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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人均收入排名世界第104位,房价却超过欧美等发达国家,这样的房地产市场已经具有极大的泡沫,如果再不严厉整治,房地产自然崩盘就将导致经济彻底衰退,而在当前宽松经济政策下,市场流动性充裕,打压掉高房价正好可以引导资本向实体产业流动,推动第三产业发展带动人均收入,进而解决就业、内需两个制约经济发展的致命问题。

 

09年全国城镇居民人均可支配收入为17175元,外出农民工人均年收入17004元,农村居民人均收入5153元,而全国房价从08年底到09年底一路狂飙,其中70大中城市房价按环比数据计算商品住宅价格全年上涨超过50%,90平米以下新建住宅价格涨幅接近60%。

 

按城市看,一线城市京沪穗深的新建住宅价格全年上涨1倍有余,其中部分区域房价一年间上涨了2-3倍,随着宽松经济政策造成的通胀预期等因素推动,到2010年一季度末京沪穗深等几个城市的市区房价均已经突破2万,海南地区房也在09年末基础上上涨了60%以上。即使是经济相对落后的其他城市(例如哈尔滨、长春、重庆、西安等地),新建商品住宅价格,从09年至今房价涨幅也大部分都超过了70%;温州、宁波、杭州、无锡、苏州、大连等沿海城市市区新建商品住宅价格基本都已翻倍或接近翻倍,类似于三四线城市房价也从原本一两千元多一点,一年内上涨了数百元以上,全民投资与全民投机的房地产现象早已将早在05年就已出现的房地产泡沫彻底吹大到破裂边缘。

 

如此疯狂的房地产现象,早已超过80年代日本房地产泡沫的疯狂态势,因此有人预测,如果房价继续如此暴涨,未来几年卖掉全北京的房子就可以买下半个美国,而现今我国五年来GDP增长速度仅保持在12%左右,截止09年底,中国GDP总量才刚刚达到美国GDP的三分之一,由此可见,中国的房地产泡沫是何等严重。

 

造成房地产泡沫的根源实际上就是全民可以炒房的房地产政策,在98年房改将居住需求全部推向市场后,2003年国务院确定了房地产业的支柱产业地位,随后在国家一方面基于保障性住房欠缺又加速推动城市化运动,一方面又为经济增长而蓄意拉动房产并鼓励投资情况下,快速的推涨了商品住房的市场价格,时至今日,如果只计算全国新建住房价格,将要在全国平均房价4695基础上上翻20%以上,也就是09年底全国70大中城市新建住宅价格将达到每平米5500元以上,随着2010年一季度房价同比分别上涨9.5、10.7和11.7之后,70大中城市新建住宅的平均房价已经远远超过6000元/平方米。

 

这样的房价对于09年人均可支配收入17175元的城市居民来讲,一年不吃不喝也买不起3平米,被城市化的农民工与农村居民连同刚刚毕业的大学生对如此房价更只能是望房兴叹。同时,房地产市场上空置率高达60余亿平方米,受租金比过低又有房价始终暴涨支撑,投资客宁愿空置也不出租。一方面造成庞大的城市住房资源量费,一方面造成被城市化人群买不到房的怪异现象。

 

而投资需求又利用刚需族需要买房的居住需求,连同地方政府、开发商、银行与中介等,一起推高房价,最终房价累累暴涨,刚需族房奴为实现居住需求而需要付出的也越来越多。

 

按当前一线城市房价看,普通刚需族攒首付需要10年,还贷需要30年,其中多数80后因此还需要啃老,原本只能保障居住的一套房竟然要老少三代人做30年房奴,而多半房屋的建筑寿命才仅仅三四十年,土地使用权也只有50-70年,无异于一家三代要为一代人的居住为活着。

 

纵观全世界,有这样房地产的地方只有中国,有这样多房奴的国家也只有中国,有这样需要老少三代付出30年以上劳动来买建筑寿命仅30年住房的,也只在中国才有,说到底当前的商品住房价格与其实际价值是相差万里。

 

同时在房价暴涨的7年里,居民消费率却屡屡下降,最终截止08年金融风暴之时,失业率开始大增,实体产业产能过剩现象也变得更加突出,随后到09年末,中国有统计的失业率超过2亿,如果加上农村剩余劳动力,目前无就业人口很可能会超过3亿,相当于全国适龄劳动力人口的三分之一以上。

 

众所周知,美国的失业率仅仅达到10%,政府就会发动所有国家对中国大力进行两保、两反的贸易调查,对中国出口进行贸易制裁和无理打压。而中国此时在高房价的房地产吸储过多资本后,实体产业产能过剩现象不能改观,第三产业增加值增长缓慢,进而造成就业率大大降低,政府09年实施了4万亿投资,也仅仅带动了1100万就业,而目前我国每年城市化率就达到3.2%,每年的城市化人口数量超过1500万人,每年新增的农村富余劳动力超过2000万,如此庞大的就业需求如果没有第三产业,仅仅依靠房地产最多只能带动五分之一,如果继续如此以房地产一头独大的方式去发展经济,其余的适龄劳动力人口最终都将沦为失业人群,成为社会负担和隐患。

 

因此,在高房价的房地产即不利于经济发展,又不利于城市化进程,同时也不利于解决就业的情况下,高房价本就不应该存在,房地产泡沫造成的仅是经济失衡与社会混乱,并不是经济增长与人民生活质量的提高,所以从各种加度分析衡量看,都必须对房地产泡沫进行打压,也必须应该消除房地产泡沫,使房地产回归到正常市场中来。

 

调控房地产其实非常简单,在当前人均可支配收入相对低下时期,只需限制投资一条足以。

 

而限制投资的有效方法就是一方面撤出金融杠杆,取消对投资性购房需求的信贷支撑;一方面将投机需求囤置的空置房源逼回市场,也就是利用保有税与交易税方式遏制住其资产升值收益,对其投机收益征以重税,只要投资房地产的收益不高于于正常储蓄利率与其它投资收益,投资需求就会全部撤离房地产市场。只有没有投机需求的房地产市场才能满足和保障被城市化人群的居住需求,也只有有居住需求购买能力支撑的房地产,才不会出现房地产泡沫破裂,进而导致泡沫破裂拖累经济现象发生。如果调控不能做到这些,社会问题、经济问题将在今后的几年里越演越烈,单独依靠堵塞信息已绝无可能继续维持稳定与发展。由此可见,死掉一个高房价换来一个长治久安,完全是对当局最有利政策取向,也必将是今后房地产调控的最终方向。

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