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韩令国

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韩令国:商品房投资属性不改房价难以回归理性  

2010-04-19 18:10:42|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价上涨的根源在于商品房具有投资属性,从当前国民收入与市场情况看,无论从房价比、租售比还是空置率几个方面衡量,中国的房地产市场表现出的就是泡沫。而投资需求抑制的是房地产平稳健康发展,与国务院历年对房地产调控的方向完全背离,当全民投资房地产趋势形成后,无论实体产业还是内需经济都已经无从谈起,最终房地产一头独大的经济现象造成严重的经济结构失衡,09年底全国失业人口已达2亿,其它多数实体行业已经严重衰退,对未来经济造成的隐患也已经无法衡量。

 

从民生角度讲,是房地产投资需求过剩推高房价,最终造成刚需族无力购房,而多数炒家因属于投机性购房而受租价比与商品房跳价现象影响宁愿空置也不出租,造成了极大的住房资源浪费,按牛刀提供社科院调查数据目前全国有6540万套商品房空置率算,有2亿以上人口的居住面积在投资需求下空置,对本就供应紧张的房地产市场来讲,应经造成在不能解决城市化人群居住需求下的商品房资源浪费,而捂盘惜售哄抬房价的市场行为,一方面即扰乱了房地产的市场秩序,另一方面的炒家投机行为又对刚需族造成了严重的剥削,最终造成当下一套房需要还贷30年的刚需层购房压力,同时又严重制约了内需市场的消费力。

 

从历年来的房地产调控政策结果看,房地产无论如何调控,只要不能摆脱其投资属性,即便在临时性打压政策下房价出现短期向下趋势,但是只要商品房这一特殊商品的投资属性存在,从长期看,房价上涨压力依旧将大于向下空间,因此,在不能长期遏制投资性购房的情况下,无论怎样临时性调控房价,都仅是只会造成一次市场波动而已,随后在这个周期性政策结束后,又会形成一次大幅度反弹。

 

从二三线城市看,新“国四条”出台后的一两天后并未阻止二三线城市房价跳价,受限于“新国四条”只是针对部分房价上涨过快城市而并没有全面调控的缘故,在二三线城市房价相对一线城市房价较低的情况下,一线城市房价波动,投资需求就向二三线城市渗透,其中一些三线城市房价两三天内就每平米上涨300元以上,可见房价暴涨的趋势并未得到抑制,反而出现部分投资客在躲避政策调控的情况下,开始哄抬二三线城市房价的行为,而“新国四条”中又明确指出,多数政策只针对房价上涨过快城市,各地方政府与商业银行可根据实际情况进行调控,这样一来,注定将造成一线城市投资需求大幅向二三线城市渗透的局面,最终推高二三线城市房价。

 

而这一切的根源都在于经济政策过于宽松仅仅是体现在货币政策层面上,在行业垄断严重的市场上,出口业低迷,实体产业中多半产能过剩,其它的投资渠道又相对匮乏,市场上发放了过量的货币,通胀率又高于固定储蓄利率,令部分富人手中的资本正在加速贬值,最终不得不通过购买通胀预期下的资源产品与大宗商品等资产方式来寻求保值,其中又有地方政府对房地产的依赖左右,为保障地方的财政收入与部分官员的灰色收入,表面上按中央政策调控暗地里却利用权力之便推涨房价,给予投机需求更多可操作空间,如果继续如此调控,在经过短期波动后二三线城市房价暴涨的趋势就会形成。

 

综上所述,最终这样调控的结果只能是稳定了房价上涨过快的几个敏感城市房价,而其它二三线城市房价又进入快速上升状态,相比于整体房地产市场而言,等于是稳定了一小部分地区房价,拉升了一大片地区房价,调控的结果也将与民生需求背道而驰,最终拉升整体平均房价,令二三线城市的居住需求受到高房价的挤压和排斥。

 

从城市化角度看房地产,国家发展房地产的首要目的应该是解决城市化人群的居住需求,因此从这个方向看,在房价过高,租售比,房价比,空置率都明显高于国际水平下,房地产投资需求已经没有必要存在,商品房的商品属性中也根本没必要再存在投机属性,限制三套房贷款与限制购买三套房的政策也应该出台,并且应该长期执行直至城市化尾声时期。否则任何临时性与区域性调控政策的最终结果都将是助长房价,最终导致房价暴涨阻碍城市化进程与造成过多的城市资源浪费,并制约内需经济与实体产业发展,造成经济结构失衡、就业难又增加财政投资负担的经济状态。

 

到最后看,如果不能从商品房投资属性的根源问题入手,即使有税收政策抑制投机性需求,只要投机需求的利润大于储蓄存款利润,最终都将无法抑制住投机需求的存在,而靠税收抑制房地产投机行为的方式,充其量也仅是为政府增加了一部分财政,并无法从根本上解决房地产市场房价暴涨的趋势。这样调控到最后,很可能又会将投机需求的附加税收成本最终转化到真实需求之上,将刚需层的购房压力大大增强,因此,短期看到的炒家抛盘并不能说明房价将长期掉头转向,即使是暂时性的房价下跌30%以上,只要商品房的投机属性不能去除,房价在未来依旧会受到投机需求的再次推动,进而再次出现报复性的上涨,达到政府调控想要的真正目的。

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