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韩令国

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韩令国:房地产调控目的是增加财政  

2010-04-13 21:11:45|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从09年底至今,房地产调控政策频频出台,在“国四条”的方向下也不断开始细化,进而“国11条”、“国19条”以及税收、信贷、土地等政策也纷纷露出眉目,从已出政策和已经确定尚未出台各项政策综合看,这一轮房地产调控的最终目的还是政府增收。

 

首先从09年底叫停了二套房优惠政策,随后随着“国四条”等政策的出台,随着“国19条”落地,政策保障性住房建设用地不得低于地方住宅建设用地审批70%的强性用地标准出台,在未来商品房市场供给将大规模缩小情况下,两会后的第一天北京就出现了三个地王,随后带动全国商品房价格飙升,房地产市场火爆并价格上涨后,各大银行全部取消首套房7折利率,房贷利率提升,银行收益就将大幅提升,进而政府税收增加。

 

第二点,在国土部设定政策保障性房用地不得低于地方政府住房用地审批70%的比例下,商品房市场用地趋紧,如此调控将导致从商品房用地紧张现象上形成地价上涨的预期,商品房用地价格上涨,政策保障性住房用地价格也会随之上涨。尤其在今年全国供地面积明显小于09年全年土地供应面积的情况下,土地价格上涨的预期将无法控制,这样一来,地方政府的土地收益就会大大增加。

 

第三点,住房用地价格上涨又将造成房价成本上涨,进而推高房价预期,其中即便有政策调控,在房价成本上涨后,房价一样将出现坚挺或者上涨局面,在流动性明显过大,而储蓄利率低下情况下,投资房产的群众意识就会加强,这样一来投资需求迫于资产保值与投机需求两块,就会更加疯狂的支撑房地产,从而带动刚性需求恐慌,最终在投资与刚性需求两大需求下继续支撑房地产市场,而房价涨市场火又会推动地价和增加地方税收。

 

第四点,房价继续上涨的情况下,百姓意见会增强,进而给调控政策出台做好铺垫和借口,纵观自98年房改至今,尤其是2003年后至今的房地产调控政策,每项政策出台后都是推高房价和增加政府收入,从最近几个月的调控政策看,无疑是这种预期更加强烈了,地价接近疯狂,房价也随之疯狂,最终带来的都是对政府有利的土地以及房地产相关税收增涨,甚至从重庆的特别消费税以及现在热议的土地增值税以及房屋保有税等税种看,受益者都是政府。

 

第五点,这样调控房价使得房地产市场火热,从而全民投资房地产情况下,又行成资本向房地产集中而不四窜的轨迹,减少市场流动性对食品、日用品等消费品价格造成的推动,既美丽了CPI数据,又能在不影响除房价外百姓生活消费情况下维持经济政策的宽松,进而利用宽松的货币政策带动投资与GDP增速,提高经济总量扩大财政收入。

 

第六点,今后的房地产调控方向就是向物业税靠拢,从03年开始研究物业税到06年在多个城市空转至今,物业税的征收方案早已成型,而迟迟不能征收的原因在于土地出让金与房地产消费税两块属于重复税,因此,想要物业税出台的条件必须是物业税以调控税的身份出现才可以,当下调控房地产越调房价越涨的根本原因其实不是政府不会调控,只是调控目的与百姓需求不符,百姓需要的调控是满足住房保障,而政府调控的目的是增加物业税,以此来保障土地无法短期内循环利用的弊端,更好的巩固今后财政与税源。

 

这一切都是政府庞大消费之下不得已而为之的趋势,其根源在于政府需求过盛,因此今后的房地产调控即使能够短期平抑房价,但是从长期看,物业税这样的资产型税种必然将是今后政府收入的主要来源,在经历一阶段过渡后,它将如同个人所得税一样,只有低征收点不会只有高征收点,最终面向的也只会是大众群体,这就是今后房地产调控的大方向,只要政府需要存在,就不会变。

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