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韩令国

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韩令国:地王不是免费的午餐  

2010-03-31 09:22:43|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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09年政府救市,房地产异常火爆,商品房全年销售面积9.3亿平方米,销售额超4万亿,在全年房价涨幅高达50%以上情况下,为开放商多带来1.76万亿的利润,开发商已经赚得盆满钵满,因此在开发商不差钱情况下,开始疯狂拿地,09年全国土地成交市场总额达1.6万亿,出现了大量地王,房地价互推的局面也成为09年房地产市场的一大靓点。

 

当然这些地王与国企、央企密不可分,据统计截至去年年底,在全国前10块单价与总价地王中,各有8块落入了央企、国企开发商手中,09年的房价上涨中,央企、国企功不可没。

 

随着09年底政府按时间退出了部分救市政策,开始一些列应对部分城市房价上涨过快的调控。国资委在两会后,也因央企在北京一日制造三地王而推升房价进而影响到调控的原因,下令78家央企退出房地产业,随后国土部叫停了各地政府的土地拍卖,北京着手改变“招拍挂”的土地转让方式。无论这些调控能否成功,都已显示出政府对高房价的危险已经有了防范意识,而就在这一切调控刚刚开始时,广州一块CBD地王却与政府背道而驰,不知是出于何种原因,向政府提交了申请建筑拔高的无理要求。

 

据资料显示:这块地王是产自2009年6月10日广州市珠江新城地块,开发商为国企越秀地产,地王总价3.45亿折合楼面地价15324/平米,当时周边楼盘豪宅房价为20000-25000元/平米,去年由于该地王的产生立即推高了周边房价,从而又推高了周边地价。

 

由此可见,该地王在该区域已经推动了房价地价上涨,地王应有的效应已经产生,基于这样的原因也让一大批房奴多掏了不少银子。

 

抛开地王是否盈利不说,先说房奴买房,由于地王推涨房价预期,房价上涨,房奴买房,从去年全国房价上涨幅度50%左右的数据按房价比算,房奴至少为买房多付出五年以上的劳动成果,这主要因为房价成本的提升,房价成本上涨房奴才会接受高价,假如地王推升房价成本后可以善改容积,房价成本就降了下来,那么房奴买的就不是房,是开发商暴利,是房价泡沫。

 

再说地王,09年地产大腕王石的万科、潘石屹的SOHO、任志强的华远都因为地价太高,一年没抢到几块好地,原因是担心地王风险,这些地王的出现给了房地产市场太多不可预测的预期,闹的无论开发商还是房奴,各个都人心惶惶,严重干扰了房地产市场的正常发展。

 

记得精明的潘石屹曾经在博客中感慨,称以其20年的房地产从业经验看,对于一个房地产公司而言,“常常是一块地定生死,因一块地死掉的房地产公司在过去短短10年里不计其数”。这句话证明市场已有先例,开发商拿地不仅应该是趋于谨慎的,也必须要为自己的行为负责。短短10年里死掉的房地产商不计其数,这就是市场规则。至此不得不想,广州珠江新城CBD地王要求政府拔高建筑高度56米,难道越秀地产和广州市政府与规划局要打破行业规则?如果这样,那当年死去的开发商是不是都可以控告政府当初不给增加容积?

 

当然这其中还牵扯着法律界限问题,法律法律是建立在公平、公正原则之上的,当初越秀地产经过50轮竞价夺得地王,是市场公平竞争机制下的成果。其它开发商没有权利质疑,也没有权力说越秀地产出的价格太高,不允许你抢,但是你抢到了地王,也要遵循市场规则与法律法规,不该改规划就不要改,全国几万家开发商,几百个城市都在看着,一旦市场的公平原则破坏,那房地产市场大乱之期也就到了,房地产市场也将失去调控能力,最终造成的不是行业问题,更大的是政府公信力丧失问题。

 

对此任何开发商能做的只有认赌服输,死皮赖脸改规划耍无赖实属丢人现眼,越秀地产应当明白一切,广州市政府与规划局也要为市场负责,从管理者地位讲,决不能破坏、践踏公平、公正的市场规则与跨越法律法规的界限,更不能“执法犯法”。

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