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韩令国

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韩令国:这样调控是让房地产继续吃人  

2010-03-30 08:11:37|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房子的功能是居住,发展房地产的目的是改善和保障居住需求,但是这些在房地产市场化11年来已经变味,自从94年税改实行分税制之后,地方政府在98年房改后意外得到了土地财政开始,就在2003年房地产被确定为支柱产业后,逐渐开始对房地产业产生过度依赖,进而抛弃了经济适用房与保障性住房的建设,忽略了政府责任,并在财政依赖逐渐加强的情况下,拉动房地产推高房价。

 

现在一二线与沿海城市房价都已经高出国际上房价比的平均水平,其中北京、上海房价比分别是36倍与28倍,高于国际水平5倍以上,广州、深圳与沿海城市等地房价比也达十倍以上,使得商品住房价格脱离了居住市场购买力,丧失了居住属性与保障功能,引发民怨,同时制约了经济发展。

 

从民生角度看,一套房消灭一个中产这样的房地产业完全是吃人产业,本不该存在,从经济角度讲全民80万亿资产中一半以上体现在住房上实属世界罕见,不单挤压了人民生活,又严重制约了内需经济,阻碍了实体产业发展,造成实体产业产能过剩与产业结构失衡状态,形成人均收入难以提升的趋势。同时地方政府推涨房价,人均消费力又再度受到挤压,恶性循环的模式导致经济出现衰退的征兆,这说明目前的经济问题就是房地产业问题。

 

在房地产严重脱离民生长达7年之久的今天,当前房地产问题的最大风险已不是经济风险,而是民怨累积越来越重的社会风险。

 

当前些年为保障依赖人口红利的出口业拉动经济,而压低农民主要粮食价格后,农民受迫于收入低下开始随着政策疏导而加入城市化队伍,十年来进城农民达2亿人口,农民工数量达2.3亿,最终造成了失业人口超过2亿的现状,从数字对比可见,是城市化导致失业率攀升,从根源上讲是粮食价格调控造成的,再深层一点是房价、粮价、税收几个复杂因素综合结果造成的,因此为了解决就业、经济问题,必须从造成这些问题的根源入手解决,房价归民就是其中重要的方式之一。

 

98年房改时,由于人均收入低而房价高,我们出台了建设经济适用房等保障性住房政策,自2003年房地产被确立为支柱产业后,地方政府抛弃了保障性住房建设,促成了房价疯涨,房价开始疯涨后,05年翻了一番,07年深圳房价翻了三番,2009年全国大中城市住房价格上涨50%以上,而98年至今,人均收入增长相当缓慢,相比房价而言,在收入与房价基数不等情况下,才出现今天的购房难现象,这一切都是因政府盲目追求GDP而忽略财富分配公平问题,与抛弃社会责任所致。

 

数据可鉴:从98年国民生产总值7.95万亿元到2009年国民生产总值33.53万亿元,增长了4.2倍,而全国城镇居民人均可支配收入仅从98年的5425元增长到2009年的17175元,增长3.16倍;农村居民人均收入从98年的2160元增长到2009年的5153元,仅增长2.4倍;人均收入增长严重滞后于GDP,而房价增长速度又远高于GDP,在这种高房价的挤压下,内需市场薄弱,80、90后沦为蚁族,在实体产业低迷状态下,大学生毕业就失业,社会问题诟病非常突出。

 

按经济增长目的是为改善民生的角度讲,而事实上这样的经济增长并未改善民生,从GDP增长带动物价指数上涨的因素看,经济增长对民生起到的作用是伤害,如果从房价角度看就是严重的伤害。

 

正是基于上述的人均收入与房价对比情况,当前高房价已经彻底脱离了民生需求,而从中央财政计划看这次房地产调控,在没有追加保障性住房财政投资以及医疗、教育等社会投资的情况下,只是限制商品住房建筑用地的供给,结果将是一方面从社会保障投资上不能解决社会人群的居住保障,另一方面又导致未来两年商品房市场供应量下降,造成市场供需缺口,无疑将造成将来更多数人无房可买、无力买房、无房可住的现象,这样的调控无异等于是让房地产继续吃人。

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