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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:房地产五年内很难出现崩盘  

2010-03-28 20:40:09|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近网上流传中国复制日本模式,此前有包括本人在内很多人都预言房地产泡沫2012年破裂,但是今天完全不同了,因为那是建立在完全市场经济体制下对经济规律所做的预测,而今天,我们又为房地产制定了特定条件,来保障它不崩盘。

 

事实上中国的市场经济是建立在社会主义制度下下的特色经济,与我们一直以常规思路去思考的市场经济完全不同,这种与其它市场经济国家不同之处在于政策可以控制资本流向,有这一点的存在,房地产泡沫就很难破裂。

 

首先,基于中日两国国情不同,经济体制不同,调控政策方向不同,人口规模不同,以及城市资源配置不同等几个方面对比看,在最近四个月的调控政策方向下,中国短期内已经不存在房地产泡沫破裂的风险了。

 

从经济体制讲,政府有能力随时控制资本流向,也就是可以随意控制投资需求的比例,当然这个手段就是货币政策,依靠金融杠杆来左右市场,可以让房价涨,也可以让房价跌,有控制涨跌的能力就有控制稳定的能力,这一点毋庸置疑,如果谁反驳,只能说他比我更看不懂中国经济。

 

与日本不同的是中国有14亿人口,目前城市居民规模仅为6.3亿,在城市化过程中未来将有4.5-5亿人口被城市化,这是一个相当庞大的需求,在货币化速度过快情况下,实体产业低迷,投资与自住两大需求也尚有可透支余地,尤其是投资需求短期内对房价仍有很强的支撑能力。

 

此外,最近四个月的调控政策方向已经明朗,保障性住房建筑用地规模要占地方政府住房建设用地审批的70%,在不增加土地供给规模情况下,等于商品住房的建筑用地缩减了70%,未来两年及今后的市场供给将严重不足,这样一来将使商品房具有更大的投资价值,原因在于以目前地方与中央的财政投资效率,与财政可支配力看,70%用地的保障性住房建设速度将相当缓慢,并不能较好的覆盖夹心层,夹心层都将沦为刚需,按每年城市化2000万人口中有20%人群从收入上进入中产阶层算,每人购买30平米就可以消化掉1.2亿平米商品房,改善型需求群体每年也可以消化掉近2亿平方米,这样按09年全年商品房销售面积9.37亿平方米的30%计算,正好供需相等,与09年房地产开发竣工面积7.02亿平方米数字的30%相比,就已经出现严重缺口,此外无论政策如何限制都将会有部分投资需求渗透房地产,所以按此计算下,未来五年内商品房市场仍然属于卖方市场,价格也将继续上涨。

 

还有从当前房价泡沫与城市资源配置角度看,一线与沿海城市房价泡沫最大,但是同样资源配置优势也最强,因此,在实体经济不回暖导致产业结构没有调整成功的情况下,这些城市的净流入人口增长趋势短期内只会加强,因此居住需求也会逐渐增长,所以在有前面调控政策左右供给规模的情况下从需求角度讲,即便当前人均收入很低,从房价比、租金比、租售比等等角度看,房价泡沫都很大,但需求群体过大,即使按百分比计算也还是有着相当大的支撑能力,这些我们讨论过多次,事实也证明过很多次。

 

其实对比日本当年房地产泡沫破裂的最大因素是货币升值压力与贸易打压,两者结合一起就使我们此前赖以支持发展的人口红利作用丧失,因此在我们今天出现了与当年日本同样情况的时候,才会有人拿中日经济走势来做对比。

 

但是我们不能忽略一个更重要的问题,09年中国出口扯了GDP百分之四以上的后腿,我们的经济却保持了8.7%的增长,原因在于我们发放了过多货币,推升了房地产价格,拉动了房地产开发投资,同时又利用了四大粮商对粮食价格的操控稳定了粮价,控制住了通胀率。去年我国房地产开发投资36232亿元,对GDP起到10个点的拉动作用,尽管其它产业在衰退,房地产依旧能带动经济增长,这说明房地产上的文章还有更大的可操作空间,当然这样做有些残忍,因为它伤害了无数农民的利益和无数房奴的心。

 

至此我们可以看清一个方向,就是政府要以一方面不断推涨商品房价格,另一方面加大保障性住房的供给的方式,来化解房地产泡沫,并以此来依赖房地产继续拉动经济。这种做法下,在有着宽松的经济政策与货币供给基础上,房地产短期内就不会出现崩盘。

 

当然,这样操作下的结果是解决了低收入群体的住房问题,夹心层依旧难以解决,最终少量的商品房又消灭了每年生成的中产阶层,而高收入人群与炒家,依然可以凭借资本优势在房地产中逐利,房地产的市场化方向也没有改变,仅是永久的牺牲了中产阶层和短期内抛弃了夹心层,但是这一切都已经木已成舟,我们谁都无法改变,只有无条件接受。

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