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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:我看调控就是为了推高房价  

2010-03-26 00:19:04|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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09年房价飞奔后,中央政府在09年底与今年年初屡次出台房地产调控政策,其中主要几个有针对性的政策包括“国四条”、“国11条”与“国19条”,回顾调控政策公布后的市场分析可见,几乎所有对政策分析的结论都是调控不力。随着两会后北京一日三地王的诞生,地价助推了北京房价,而北京房价的变化也以最快的速度传导至全国,两会后短短几天时间内,全国房价涨声一片,开发商上调房价的唯一理由就是这一轮调控的政策效应,这一轮调控又以失败告终,温总坦言担心拉不住的这匹野马,也彻底脱缰!

 

这一轮房价暴涨形成时间为历史最短,仅仅是“国19条”落地后不到一周时间,显而易见,“国19条”在这轮房价暴涨中起到了决定性作用,正是基于10年来保障性住房的市场拖欠,导致保障性住房缺口过大,而地方政府至今负债已达7.2万亿,财政投资效率低下,造成保障性住房建设滞后,不能解决市场需求。而这一轮土地调控又严重减少了本就供给不足的商品房建设用地,形成未来两年商品房市场供给将大幅下降的预期,在保障性住房投资建设规模与进度相对滞后覆盖范围又小的情况下,投机与刚性两大需求对商品房市场的庞大需求注定将导致未来商品房市场供需格局出现严重失衡,剪刀口放大,而宽松的货币政策下,银行缺乏即规范操作,又不严格限制二套房外的房贷,刺激了投机需求活跃,再度扰乱市场。

 

在这样的市场预期下看调控方向,绝非某人所说的新加坡模式,简单说目前我国商品房市场化11年来,保障性住房建设规模几乎为0,尤其在最近7年中,所有人的住房需求都是在市场化中解决的,所以我们城市居民住房的自有率才会世界最高,达到87%以上,也正是市场化、城市化两大方向下,导致一线城市房价10年上涨了近20倍,二线与沿海城市10年上涨了10倍左右,事实证明需求的庞大与刚需族的承受力都超乎想象,而投机需求的活跃度更是堪比疯狂,这说明一个问题,就是产业结构不合理,经济结构失衡,房地产的结构也不合理,三个不合理现象交织在一起,造成了人口流动的不合理,最终导致城市差异问题严重。

 

在这样的情况下,依靠单独增加保障房建设而挤压商品房供应量来解决市场问题,在造成绝大多数人需要依赖市场化来解决居住问题的情况下,本身就是错误的,这种做法的最终结果就是推高房价。而现实问题是,09年全国城市人口可支配收入仅为17715元,农民工人均年收入仅为17004元,农民年收入仅为5153元,这种收入面对09年4600元/平米的全国平均房价,造就了一线城市最高房价比达到36倍,二线与沿海城市房价收入比都高于15倍的市场现象,商品房市场本身就已失去市场购买力支撑。

 

而商品房市场化11年以来,城市居民的居住需求基本都已解决,剩余的改善型需求按现有城市居民人口每年1%的数量计算,则仅仅需要200万套商品房,其余的商品房市场再按被城市化人群每年有20%高收入群体可以承受当前房价来计算,仅为400万人,最多只有200万套的成交量,那么实际上09年商品房市场成交面积高达9.3713亿平方米,而改善型与刚性两大需求真实的购买力只达到4亿平米,其余5亿平米左右的交易量就都应当是来自于投资需求,这与链家地产等机构去年总结的下半年交易量中有7成交易属于投资需求基本相符,可见,当前房地产市场是投资型需求占主力,而居住需求所占的市场份额越来越小。这样的市场趋势在2010年又开始重演,房价继续上涨,居住需求就会相继缩小,而投资需求的真实属性仅是投机需求,这种环境下形成的就是房地产泡沫,完全与新加坡模式不同,所以当前房地产市场的问题不是调控预期效果,而是确确实实的病态市场,市场病了分析家不要病,更不能以胡乱扣帽子的方式来为市场解围。

 

那么出现这样的市场局面怎么解决问题,就需要从经济政策与土地政策等方面入手来调节,首先鉴于当前房价过高,需要住房保障的人群越来越大,加大财政政策投资力度是必然选择,大量建设公共租赁房就是首选,这一点目前政策从实质上讲还没有到位,保障性住房建设相对滞后本身就属于财政投资效率低下,这一点各地方政府责任落实不够详细是根源,当然财政缺口问题是地方政府的咎由自取,如果没有10年的保障性住房欠缺也不会有今天庞大的保障性需求。

 

其次土地供给制度需要合理化,在绝大多数人群无法享受到保障性住房保障的情况下,决不能减少商品房市场土地供应,只有增加商品房的市场供给才能平抑房价上涨过快现象。保障性住房与商品住房建筑用地应当分开供应,城市并非没有土地,只是土地使用浪费严重,以及郊区缺乏快捷交通工具,还没有实现集约用地的良好规划。

 

再者,必须打击投机性需求,规范金融业贷款审批,严格执行法律程序,杜绝违规贷款,24日中行数据显示,目前工行的托管资金已经高达1.8万亿,试想全国各银行总计托管的不良贷款规模可能要超过3万亿以上,从历年信贷投放规模比较看,在09年疯狂放贷的情况下,这一数字很可能翻番,潜在不良贷款风险可能要高达6万亿以上,相当于2007年一年的全国财政收入,如果不能遏制房地产投机行为,这一数字就会迅速攀升,最终致使房地产泡沫更加严峻,经济也会出现更严峻的潜在风险。

 

还有,一定要酌情考虑货币政策过于宽松的不良后果,目前投机者炒房除了土地供给制度造成的房价预期外,更大的因素就是货币贬值速度的加快,如不能合理抑制通胀,投机房产的行为就会很难控制,房地产风险的扩大,就是经济风险的升级,盲目短视的货币政策已经没有必要继续宽松。

 

最后才是合理的规范房地产市场,严格执行既有政策,打击囤地不建、捂盘惜售、哄抬房价等市场行为,规范和约束开发商自律,以法律手段规范市场,利用加大市场供给的方式,疏导投机需求退出房地产市场,方可解围。

 

当然,还有其它可细化的调控办法,但是如何实施主要取决于政府,上述方式政府部门都已经调研参考过,为何没有实施,其目的显而易见,至此,只能说政府这次调控的目的不是为了普通百姓心里的那种市场稳定,而是为缓解财政压力与保持经济持续增长的市场稳定,需求的不是房价稳定,而是房价上涨。

 

截至目前,我国有2.7亿人口尚未摆脱贫困,有高达2亿的失业率,造成这一切的是我们没有内需导向经济,如果挤压内需经济的房地产如此发展下去,经济困局就会越演越烈,决策层应该认真反省了… …

 

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