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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:商品房抗通胀是对失衡经济的最大讽刺  

2010-03-24 22:57:22|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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两会以来房价20年内将持续上涨,房价未来三至五年要翻一番,今年房价将上涨15-20%,等言论不绝于耳,事实也证明所有言论都是正确的,两会后北京一日三地王后,房价飞速飙升已经给了这些预测最好的证明。

                    

地王造成北京房价飙升后,国资委下令78家央企退出房地产业,随后国土部叫停了土地出让,显示出房地产矛盾的再度升级,调控政策也趋于变化状态,但是这些能否遏制房价上涨过快,目前还很难说。

 

国土部刚刚叫停地方政府的土地出让,任志强就放言房子最抗通胀,随后著名经济学家张五常也在博客中说到,投资房产是最好的投资方式,从现实角度看,两者都是正确的,商品房市场化11年的发展状况也充分的证明了这些。然而如果任由这种趋势发展,房地产热导致的结构失衡问题就会越来越严重,经济平稳向好,快速发展的预期可能就会丧失,毕竟房子的最终价值与用途在于其居住属性,它并不是黄金和钻石,可以以收藏的方式增值。

 

说房产抗通胀适合投资的根源在于11年来房产价值始终处于上升通道,非但没有落后于货币化,反而其价值一直在高于货币贬值速度增长,这是投机需求能在房地产中大赚特赚的主要原因,造成房产具有投机属性的主要原因则要归属于供小于求的供需格局,关键问题在土地资源的稀缺性,这个稀缺性并不是土地资源局限性,而是国土部土地规划的滞后性,从最近10年全国土地供应数据看,市场需求远大于计划供给,这个现象在最近三到五年尤为突出,同时房价也随着土地供应量不足而逐渐攀高,从而在高房价的巨大利润下推动土地升值,形成房地价互推的局面。

 

当然在房价预期中有投机因素的支撑,这与政策刺激房地产有关,更与经济结构失衡有关,改革开放来,我们始终依赖投资、出口、消费来拉动经济,事实上在前20多年中,最大的依赖是出口,经济增长享受的是人口红利,所以截止到07年末,我国出口总量所占GDP的比重高达60%多,随着对人口红利的过度依赖,消费却由改革开放前的53%,下降到09年的39%,造成内需市场萎缩的现象,受限出口挤压人口红利造成消费下降而制约经济均衡发展后,最近10年开始依赖投资来拉动城市建设与产业升级,而自从03年房地产被确认支柱产业后,地方政府得到了分税制后最大的财政来源,逐渐对土地财政过度依赖,导致财政投资方向都围绕土地收益的建设而实施,最终财政投资偏斜严重,又不得不继续过度依赖土地财政,形成恶性循环。

 

随着投资、出口、消费三挂马车有所失利,地方政府对房地产业的依赖就更加突出,自GDP目标定位于继续保八后,两会后各地方官员就在四处招商引资,主要方向就是房地产,这与09年丝毫无异,同去年廊坊市长王爱民在两会间对开发商说来廊坊投资,亏了算我的一样,现在各地政府所打的牌也是这张,就是政府调控房价上涨,保障开发商的投资赚钱。

 

这样说有人会质疑,在一些人心中房价涨跌取决于市场,这样理解也是对的,因为地方政府官员也是相信市场的,他们之所以敢于保障开发商投资可以赚钱,根源就在于每年的土地供给规模与市场需求造成的剪刀缺口,按钟伟的计算可见,中国目前的城市化率为3.2%,城市人口为6.3亿,每年新增城市人口达2000万,这2000万人口全是刚性需求,6.3亿人口中又有改善型需求,按每年有1%计算,就是630万,加上2000万的刚性需求,按每人30平米居住需求计算,每年的住房需求就有7.9亿平米,而最近三年的土地供应只有需求面积的三分之一,在实体产业低迷,资本与民间游资冲入房地产后,投机需求的放大加上刚性需求的存在,两大需求在土地供给不足导致商品房市场供给匮乏的情况下,必然推动房价上涨,在这样的供需格局下,政府每年向市场投放过多货币又导致货币以每年10-20%的速度贬值,房产自然就会成为最佳投资产品,也是当之无愧最具保值可以抵抗通胀的资产。

 

但是,这样的趋势只能造成资本不断向房地产渗透,民间游资与海外热钱不断向房地产涌入,最终实体产业得不到资金推动发展,出口业目前所面临的贸易战争又足以致命,即使政府以加大国际采购的妥协条件来交换出口额,也依旧需要加大出口退税来拉动出口业解决就业,人均收入难以提升,传导成消费率的下降,形成恶性循环,最终在房地产一头独大,房价不断上涨,而土地使用年限仅为40-70年,建筑物寿命仅为40年左右的情况下,在刚性需求收入低下购买力不足下,导致房地产脱离居住属性,成为投机需求衍生品催生房地产泡沫,一旦经济结构问题再度严重,刚性需求彻底被排斥到市场之外,投机需求就将被死死套牢,而房地产业所占的近20万亿银行贷款就会迅速致使银行业资不抵债,巨大的金融风险潜患已经形成,如不能尽快解决这些问题,绞死中国经济的就注定会是房地产业。

 

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