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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:房地产在考验政府是否善待民生  

2010-02-08 05:13:41|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前民生的最大压力来自于未被纳入CPI的消费增长,其中医疗、住房、教育是重中之重,从房奴、准房奴到孩奴,再到病不起、结不起、养不起对民生造成的伤害已经无法形容。在长达三十年民生收入滞后于GDP与通胀的状态下,普通百姓面对这些难以抗拒的需求消费,早已经无力承受,民间疾苦也已造成民怨,这不是一个和谐社会里所应发生的,更不该发生。

 

改革开放三十年来,社会创造的总财富有60%被政府所得,民营企业税负高达40%,普通居民收入中一半以上最终流入政府,数据显示:1995年至2007年,去除通货膨胀,国家税收增长5.7倍,城镇居民人均收入仅增长1.7倍,农民人均收入只增长1.2倍。如包括政府卖地收入,悬殊更大。政府在国民收入中所占比重成倍增加,只能说明中国经济高速增长,政府得益最多,农民分享得最少。而政府财政在民生方面的投入比例又远低于国际平均水平,据数据显示,2008年中国、印度、美国、日本几个国家的行政费用占财政收入总值分别为: 中国:35.6%;印度:6.3%;美国:3.4%;日本:2.8%。用于教育,医疗的比例:中国:2.8%;印度:19.7%;美国:21.5%;日本:23.3%。可见中国政府的行政支出过于庞大,而医疗、教育的投资又过于低下,在政府每年增印23%货币投向市场的情况下,自然通胀率始终保持在10%以上增长,相对通胀而言,城市居民与农民收入增长缓慢,这是造成居民生活成本增加的一个重要因素,当居民生活成本涨幅高于收入增长速度,生活压力就会节节高升,最终导致幸福感长期下降,而这一切都与政府所占的社会总收入比例与政府财政分配方向有关。

 

政府占有过多社会财富的主要原因来自于产业结构问题,从当前工业总产值数据中可见,重工业对工业总产值的贡献率达72%,轻工业仅为25-28%,而目前国内重工业企业中大半以上是国企与垄断行业不能拉动就业,轻工业中多数行业发展受制于政策,无法发展,最终劳动力密集的实体产业及民营企业始终处于被政策挤兑的市场地位中,因此造成从业人员收入低下的市场现状,导致大多数人群收入低下。此外,房地产自2003年被确认为支柱产业后,占GDP的比重越来越大,到2009年房价过度膨胀,最终房地产投资在资本形成中贡献比例超过70%,而资本形成对GDP的贡献率达到92%,拉动GDP8个百分点,而在最终消费数据中,2009年全国消费中有一半用于买房,最终消费对GDP的贡献率达52.5%,拉动了4.6%的GDP,将两项数据罗列到一起可见,房地产投资消费对2009年GDP的真实拉动已经超过7%,而这一切是建立在政府推动房地产市场造成房价暴涨之上的,最终高房价对本就收入增长缓慢的百姓生活造成最大的挤压,数据显示:2003年10月份全国平均房价为2456元,2009年10月全国平均房价已经达到4785元,涨幅94%以上,随后在11月12月份直线暴涨,今年1月又出现温和上涨的趋势,这其中商品住宅价格涨幅更高,京沪深、杭州、温州、宁波等地部分楼盘7年涨幅已经达到10倍以上,70个大中城市住宅价格也平均涨幅3倍以上,部分沿海城市与省会城市商品住宅价格涨幅超过4倍以上,而最近7年,城市居民人均收入仅增长70%左右,农村人口人均收入仅增长40%左右,真实房价收入比的跨度之大已经无法用常规比例衡量。

 

当然2009年政府推动房价的主要原因是为保GDP,而政府始终在依靠GDP拉动就业,但是事实上房地产真实拉动的就业率相当有限,以2009年房地产从业人员数量看,加之房地产业所谓的上下游产业链中所有直接产业,总从业人员不过5000万,而房地产业自身的从业人员仅仅不足600万。事实上当前全国的劳动力人口已在7.8亿左右,更多的劳动力人口依旧集中在其它产业中,由此可见房地产拉动就业是一个天大的骗局,政府救市的真实目的就是为了GDP。

 

随着2009年房地产的火爆,到10月份北京房价收入比已经超过27:1,截止到年底,深圳房价收入比超过15.7:1,上海房价收入比超过18:1,全国平均房价收入比中,城市居民房价收入比达到8.7:1,农民工房价收入比达到23:1,农民房价收入比超过29:1,高房价低收入的畸形产业结构已经非常突出,截止2009年10月,北京房价租金比达到1:500,部分地区租金比超过1:700,商品房价涨幅已经超过60%,上海、深圳的房价涨幅也超过GDP的5倍,而人均收入仅仅与GDP持平,百姓买房所需要付出的劳动价值越来越大,已经达到无法承受的极限,因此在租金比低于国际水平50%以上的情况下,京沪深三地的楼市也彻底失去了投资价值。

 

刨除京沪深三地看其它城市,从2009年70个大中城市房价数据看,其商品住宅价格真实涨幅均已超过50%,从2008年市场低迷时期各房地产专业研究机构的调查数据综合分析看,在2008年房价低于当前房价50%时期,已经有超6成人买不起房,随着房价每上涨10%会出现15%人群买不起房的比例看,房价至今已经达到顶点,除去目前20%富人外,多数大中城市中的普通收入人群均已买不起房,农民与农民工也只能望房兴叹。当然,受区域经济与收入差异影响,房价较低的三四线城市除外。

 

最后看今后经济发展方向,从今年中央一号文件可见,城镇化的发展趋势已经成为重中之重,因此农村人口向城市转移是一个长期持续的过程,也就是说将来有4.5亿农业人口进城已经是必然趋势,然而以当前城市资源配置结构看,除沿海与北京及省会城市外,其他城市资源配置都相对落后,人均收入也相对低下,因此人口向资源配置优势强的地区移动已成必然,而这些城市当前的房价已经绝非城市化人群可以承受,在房地产市场化20年时间里,城市居民基本已经解决了居住问题,今后支撑房地产的只有这群或租或买的被城市化人群,可见受高房价低租金所影响,在当前房价过高下,楼市的支撑都已经彻底失去。

 

当然政府对房地产调整的能力早已收放自如,自从09年房地产业中投机过度引发房价暴涨将真实需求排挤到市场之外后,政府即以制定城中村改造与新城区建设的新方向,依靠投资与大拆大建来解决楼市成交量的做法已经开始实施,然而这样的政策只能让富人更富穷人更穷,除去加速建设经济适用房与保障房系统外,政策中根本没有顾及到夹心层与被城市化人群的居住需求,其中也包括此前数年积累下的几千万滞留在城市的毕业大学生,至此可见,真正对商品住房需求最大群体的住房问题,在政策中根本没有解决。

 

最终从上述所有问题综合分析看,这一轮房地产调控能否解决社会需求还很难说,当然,至今为止政策并未出尽,而从房地产市场真实需求情况看,今后政策的方向,是民生问题与政府问题的纠结,政策如何调控,政策调控的利弊,主要将在是否顾及民生中体现。

(因原文过长,中间数度删减,更多数据及分析将在今后博文中逐渐体现。)

 

导读:

韩令国:低碳建筑推高房价是个伪命题

韩令国:房地产的救市政策在行动

韩令国:高房价就是来自流动性

韩令国:靠地产经济复苏是耻辱的繁荣

韩令国:所有人都应该认真反省了

韩令国:房地产泡沫破裂已成必然

韩令国:09年房价到底涨多少

韩令国:高房价已将中国经济带入绝路

韩令国:地方政府是《国11条》的最大障碍

韩令国:《国十一条》的目的只是物业税

韩令国:房价滞涨期将在2010年生成

韩令国:房奴与经济

韩令国:是谁让房价如此坚挺?

韩令国:保八不如化解房地产泡沫

韩令国:刚需 蚁族 裸婚 丁克 房奴

韩令国:房地产泡沫必然破裂吗

韩令国:耐心等待房地产泡沫破裂吧

韩令国:房价崩盘全国将至少蒸发掉30万亿住宅资产价值

韩令国:北京市为全国房地产发展定下方向

韩令国:强悍的政策为房地产保驾护航

韩令国:不具备征收条件就不该出台物业税

韩令国:高房价必将被民穷埋葬

韩令国:保八将让房地产泡沫继续膨胀

韩令国:东拉西扯的调控助涨危机

韩令国:写给网友:2010年的一封祝福信

韩令国:高房价 不要与人民为敌

韩令国:房价为何难降

韩令国:没有降房价的政策要出台

韩令国:看网友如何评论房地产

韩令国:房奴已成为中国人奋斗的理想与目标

韩令国:预测房价者为何失策

韩令国:给年轻的房地产刚需们一封信

韩令国:营业税优惠政策终止难降房价

韩令国:从经济会议看房地产政策

韩令国:从就业、通胀看房地产危机

韩令国:只要楼市不崩盘 房价就会继续上涨

韩令国:暴力拆迁 和谐社会下的累累血债

韩令国:房地产泡沫是中国经济的致命伤

韩令国:政治局会议埋下了房价上涨的种子

韩令国:如果百姓购房观不变 一套房子将造就三代房奴

韩令国:高房价的孽债需要全民偿还

韩令国:权贵们制造的高房价带来了社会畸形

韩令国:恐慌心理将让百姓追着房价跑

韩令国:高房价下缺少人民的声音

韩令国:政策明确后的房价不是暴涨就是暴跌

韩令国:中国经济必将崩溃在高房价下

韩令国:穷人买房是在为富人贴息  

高房价下的百姓错在哪里?

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