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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:未来的房价只会上涨  

2010-11-08 23:04:24|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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反对不合理房价是每个人应尽的责任,所以我向来都不赞成政府制造高房价的做法,然而两年以来包括本人在内的所有人,都不得不对政府的强硬态度再三低头,这是一种无奈,也是一个无可逆转的趋势。因为至今为止,由政府操刀并实施的一切调控,都是变相推高房价的行政手段,政府不仅没有试图从房地产利益链中退出,反而涉足的越来越深,这种政府行为不改,房价就没理由下降。

 

 

截止09年底,全国城镇居民人均可支配收入仅为17175元,即使去除2亿贫困人口与2600万绝对贫困人口中的城镇人口所拉低的人均收入比例,真实的城镇人口人均可支配收入也不过2万元左右,而在09年政府救市导致全国商品房销售面积创下历史新高情况下,全国平均房价涨到了4695元以上,去除其中的办公楼与商业营业用房外,新建普通商品住宅的销售价格同比08年涨幅超过30%,90平米以下的新建商品住宅销售价格涨幅超过了50%,部分城市与区域的部分楼盘开盘价格涨幅高达120%以上,而城镇在职人口的人均可支配收入仅增长9.8%。

 

 

在09年央行过量发放超43万亿货币与4万亿救市计划及9.6万亿信贷等一揽子救市措施推动物价上涨情况下,人均收入增长的9.8%远不及物价涨幅来得快,真实人均收入与房价涨幅数据相比可见,在医疗、教育、养老、以及生活消费支出大幅上涨的压力下,普通工薪层与高房价间的距离也被迅速拉大,因此,无论从房价收入比还是从恩格尔系数等反应贫富差距过于突出的数据来讲,高房价对尚未解决掉居住需求的普通百姓都已经造成了史无前例的生活压力与负担,这样的房价本就不该存在。

 

 

正是基于上述原因,因为高房价一方面导致了民怨沸腾,一方面由于不合理需求过剩造成了金融隐患,政府不得已不出面调控,而调控的方向却只是稳定房价,遏制部分城市房价上涨过快,除去已经推出的保障型住房供给计划与正在酝酿的住房保障法外,无论从以打击囤地名义向开发商收入土地溢价税,还是以限制不合理需求名义开征房产税,以及高调宣布72家央企退出房地产业却迟迟不见行动,与表面上增加土地供应面积数据却依旧限制土地供应面积及誓死要剿灭小产权的一系列做法看,这一轮调控与解决民生及调控引导房价合理都毫无干系,其根本目地只是政府在为自己创收。

 

 

在政府没有引导房价理性回归为商品房价格底部起到政策支撑作用的政府行为下,一系列错综复杂的关系就会直接推动房价上涨。

 

 

首先看决定房价涨幅的经济政策,在中央政府的十二五规划报告中可见,十二五期间的主要任务是结构调整,从表面看结构调整会理顺市场,但事实上中国的特色社会主义经济还远没有结束,即便是调整也依旧是与其他国家不同的市场经济,也就是说未来五年的经济依旧是政府坐庄,调结构所需的一切条件都需要政府来创造,所以投资、消费两架马车在十二五期间起到的作用可能会远大于以人口红利为资本的出口业,投资需要政府财政支出,这个财政一方面会来自于继续过量的货币供给,一方面会来自于根本无解的土地财政依赖,结构调整需求越紧迫,这两个趋势就会发展得越强,除此之外的消费,实际上就是政府利用各种经济、行政政策逼迫老百姓花钱,从现在老百姓的消费意愿看,这个钱谁都不想花,所以政府一定会利用通胀、货币对内贬值等因素逼迫普通百姓投资或者消费,而这个投资与消费行为一定会建立在房地产之上。

 

 

除此之外,决定房价上涨的还有房价构成成本,在全国一二线城市中,市区内的可供建设用地数量寥寥可数,而城市建设与交通规划与现实需求差距已经明显过大,不仅街道过窄造成交通拥堵,还由于老城区多数建筑的使用性能不能符合现在居住需求而需要大规模的拆迁重建,因此,在房价高企的今天,无论任何人都不会任由政府或开发商以不合理的补偿拆掉自己的房子,所以,只要是政府拆迁重新规划,就会刷新建设用地价格,推动房价上涨,一旦拆迁导致地价上涨,势必会继续推高房价,进而从市区向郊区形成梯度式传导。另外,在全国各个一二线城市的城乡结合处,多数村民都在拼命在自家宅基地上扩建住房以应对未来将要拆迁可能遭受的损失,这种农民自建小产权房的面积增长速度远高于每年9.6亿平方米的房地产开发面积,将来一旦城市向外扩张,就会推动地价上涨,进而造成房价上涨。

 

 

另外,从当前对高房价的呼声看,因城市化与农民收入过低导致的进城务工人员规模和应届毕生规模还多数没有解决掉居住需求,而从政府09年至今推出的保障型住房供给计划看,绝大多数人无法通过保障措施解决掉居住需求,这群人未来的居住需求必然会从市场上解决,在未来可能达到4-5亿有城市居住需求的人群中,由于受今后保障性住房建设用地对商品房建设用地造成挤压,导致未来三至五年商品住房建设用地供应面积减小,造成未来几年商品住房供应规模与需求不成正比的情况下,少数通过努力获得高薪者或者中高收入者与改善型需求和极少部分不合理需求就会承担起绝大部分高房价,一线与副省会级城市的房价因这些需求的不断增长只会上涨。

 

 

还有许多人不相信的事情也是推动房价上涨的一个重要因素,在所有呼吁房价过高的百姓中,多数都是有着真实需求的潜在购房者,更有一部分是在持币观望,无论这群人是啃老还是借债,一旦房价形成09年飞速上涨的趋势,就会疯狂追涨,其中很多人更是宁可不吃不喝也要买房,这种真实需求无论在任何时期,都会成为房价可以上涨的一个支撑,当然,这种需求与是否需求住房本身无关,而是现行的资源配置与社会保障失衡所造成的,在当前的社会环境下,他们是没有选择的,是必须通过买房才能维系生存与繁衍的弱势群体。

 

 

最后一点就是房产税,这种税在其他国家属于资产税,美国出台房产税的目地就是推动房价上涨,今天中国退出房产税的目地从税率上讲也是如此,无论从任何角度讲,只要商品房在个人手中的持有、经营、转让成本增加,最终都会转嫁给最终持有人,尽管当前房产税可能会以首套房免征,二、三、四、五套房实行梯度式征收的方式进行,但只要其税率不足以抵消掉不合理需求在房地产上投资或者投机所获得收益,就无法遏制住不合理需求向房地产业的渗透,从未来五到十年来看,最终也只能因此推高房价转嫁给最终接盘者。

 

 

能解决掉上述一切推动房价上涨因素的只有政府,唯一的方式也只有政府从利益链中退出,但是从现在的房地产调控政策以及政府拼命要征收房产税的态度看,可以断定,政府是绝不可能退出利益链的,这届与下届政府能在房地产上做的事情,就是继续加重对房地产业的依赖。他们唯一能为民生做的事情也仅是少量的保障型住房,而这种保障型住房的来源,依旧会建立在无数只能通过市场解决居住需求的真实需求者身上。

 

 

当然,经济衰退也是个消灭高房价的途径,但是从中国现行的底层建筑规模看,只要14亿百姓还在,经济就不可能衰退,更明确一点的说就是,只要政府还在,14亿百姓还在,未来几年的房价就会上涨。

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