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韩令国

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韩令国:房价反弹已进入倒计时  

2010-11-02 02:43:14|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《按照以往的惯例来说不用怀疑,许多网民看到这个标题就会骂我,但是这不能改变即将发生的事情,也不能改变我不说假话的承诺。》

 

在各部委郑重表态“部分城市房价上涨过快势头已被遏制后”,房地产调控的又一重拳也刚刚落下,自10月29日北京多家银行接到取消首套房贷优惠7折利率,上调至8.5折后,到11月1日为止,全国各地的多数商业银行都接到了上述通知,与此同时深圳将率先试点房产税,并可能在两个月内开征的消息也传遍市场。从这一次上调首套房贷优惠利率遏制居住需求的调控回顾此前,无论是《国四条》、“国11条”、“国19条”还是“国十条”与“国五条”和“9.29新政”,所有调控的最终目标都如实的反映出房地产市场面临的最大问题,也就是无论是居住需求还是投资需求都非常旺盛,导致出的部分城市房价上涨过快,以及房价上涨压力加强。此轮房地产调控也是建立在这个基础之上而来的,调控的终极目标就是减缓部分城市房价上涨压力,“遏制需求”与不合理需求,为房价上涨过快减压。

 

以这样的房地产调控目的看《国四条》到“9.29新政”出台前后的所有调控政策,目标都与降房价无关。无论是最近的加息还是向市场开征租房税与将要开征的房产税,都不是从本质上去打压房价的调控手段,而与此同时出现的十二五规划与地王抬头现象,更恰好证明了房价市场预期的向上(具体原因不再多谈),在物价加速上涨反映出的通胀加剧预期下,房价抬头的迹象也更加明显。

 

从这一次《十二五规划》目标看,支撑经济结构调整的预期仍然是建立在经济高速增长基础之上的,再细致一点就是依靠内需与投资,而投资又是依赖内需而来的,最终说到底政府所要的十二五规划将完全建立在增加货币供给与内需之上,货币供给的作用就是加剧通胀,这个内需就是城市化,而城市化拉动内需的目的除去较小的调整经济结构外,更重要的就是为财政寻求支撑,也就是发展财政的支柱产业来满足财政需求,进而达到投资拉动经济的作用。

 

最终不得不承认,这个支柱产业依旧是房地产业,政府所需要的《十二五规划》目标也都必须依赖房地产业作为支撑来完成,因为在完成十二五规划需要经济增长维持在8-9%以上的增长率作为基础的情况下可见(部分专家学者所说的6%纯属谎言),在当前出口对GDP稳定增长不起太大作用,投资又需要经济基础作为支撑的情况下,占GDP增长率4-6%的房地产业根本无法退出未来支撑经济的支柱舞台,只能作为政府《十二五规划》的最后依赖。

 

由此可以证明,这一轮房地产调控的真实目地,实际上是政府在以调控的名义在房地产上不断增加收入,房产税、上调首套房贷利率、要求开发商缴纳土地增值税等等一系列行政、税收干预手段,最终的受益人也都是政府(财政),只要政府这个目标不改变,地方政府与国土部门就会联手不断制造地荒,地王就会一个接一个的继续出现,最终地王推高房价构成成本,通胀推高资产价格,税费又再次推高购置、持有、经营、交易成本,将所有成本最终转嫁给最终持有人,房价必然上涨。

 

除此之外,在房地产价格相对稳定的最近一个月内,物价涨幅速度骤然加快,说明流动性过剩根本无法遏制,而受限于中央政府对宏观经济稳定的“需要”所影响,仍然在以防止经济二次触底为借口继续执行“适当宽松的经济与货币政策”,未来一直两年的流动性在各部委统一口径称民众必须忍受更高的物价上涨率情况下也已经得到印证,根本不会骤然收紧。

 

即使是从2011年上半年开始收紧,也根本无法改变流动性周期对市场价格所起到的影响,最终政府在无力稳定生活消费品价格的情况下,唯一能做的就只有再次为流动性开辟一个泄洪渠道,在行业垄断无法破解的前提下,房地产的闸门也会再次打开,用房地产来稳定物价终将成为政府遏制通胀的最后一道王牌,未来1-2年内,房价上涨的压力必然会大大增强。

 

当然,许多人还认为房地产会很快崩盘,可是这个愿望似乎在最近一两年内很难实现,虽然中国的房地产与当年日本相似,高房价最终会崩溃的现实也在美国上演过,但是,中国与当年日本与06年的美国还有着无比巨大的差别,这个差别就是中国的城市化率仅为47%,户籍城市化率仅为26%多一点,与同等发展中国家与发达国家城市化率为52%-80%以上的比例还相差甚远,而当前的城市化运动正在加快,每新增一批城市化人群,就会为高房价带来一丝支撑,这个过程会直至持续到城市化尾声,可能五年,也可能是十年,在当前政府着力调控,利用限制需求与税收手段遏制房价上涨过快后,如果房价每年涨幅不超过15%,即使再多的劳苦大众买不起房,在每年通胀率就要高达3.5-4%以上的情况下,房地产短期内也根本不会出现崩盘。

 

到最后,综合一下未来的经济、货币政策、通胀、包容性增长、十二五规划、地方政府需要的基础建设投资,和又狠又猛的城市化规划政策以及越来越庞大的政府开支等等可见,今后政府唯一能做的民生工程将仅是依靠微量的保障性住房堵住无房者的悠悠众口,利用制造更为庞大的的居住需求来继续经营房地产,为所谓的转型与改革作为铺垫,不断成长起来的中产阶级也必将成为高房价的牺牲品,房价长期(至少3年以上)上涨已经不可避免。
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