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韩令国

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韩令国:房地产调控真相  

2010-11-14 21:52:26|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从09年底中央政府开始出手遏制部分城市房价上涨过快后,截止到十月底,除去9.29新政后颁布限购令的十三个城市房价在10月份涨幅较小外,其它城市仅是在十月份出现了成交量小幅回落的趋势,房价房价涨幅程度与八九月份相比不仅没有下降,反而出现了“逆势上涨”的势头。

 

到十一月份统计局公布十月份经济数据后,受CPI数据与发改委和央行通报最近几年超发42.6万亿货币等相关信息,及相关官员称物价上涨不可避免、“三高”等言论影响,包括广州在内的多数城市,出现了楼市量价齐升的迹象,9.29新政可以说是又一次出师未捷身先死。

 

从最近全国多数城市的一手二手房市场升温现象看,如果中央政府再没有比9.29新政更“严厉”的调控政策出台,未来一两个月时间内,很可能连同出台限购令城市在内的各地楼市都会出现量价齐升的趋势,这就不由得中央政府不再出台更加严厉的调控政策以应对房价上涨过快将引发的一些列问题,有人猜想房地产将再次成为众矢之的,由此相信政府会力促房价下跌。但事实上并非如此,因为政府所谓的调控始终没有背离政府的最终需求,尽管部分城市的房地产业受到政府打压,但是打压的根本目的却是政府的另有所图。

 

事实上中国的房地产问题非常简单,政府参与利润分配房价就会上涨,政府退出利益链,房价自然下跌。如果政府不参与利益分配,房子卖得好开发商就会多开发建设,供给面积自然增加,形成良好的市场调节机制,房价涨幅就会被抑制,从实体产业的市场发展趋势分析看,房价涨跌与每年500万购房家庭带来的自住与改善型居住需求没有太大干系,即使房价上涨,也不会出现类似于09年那样超出范围的不合理暴涨。相反,如果政府继续参与利益分配,制造地荒并加重税负,开发商就即可以得到土地溢价收益,又可以借用政府制造地荒导致的供应失衡格局借势提价,赚取更多利益,不合理需求也会利用政府贪婪造成的地荒、房荒,囤积房源,等待通胀因素推动房价上涨从中获利,最终从中获取比开发商与政府所得更高的利润回报。

 

此外,从房价构成成本看,其中六成以上为各级政府的最终所得(其中包含开发建设时各种手续审批需要的灰色支出),只要政府从房地产上的利益分配角色中退出,房价涨幅势头就会被市场遏制,否则就会继续上涨。如果当初没有政府行为从中作梗(分配利益、制造地荒等等),在正常市场情况下,即使是恶性通胀发生,受市场自然调节作用所影响,在有开发商承担供给建设缓解需求矛盾的情况下,供需格局也会时常发生周期性变化,对价格进行调整,当投资需求面临无法遇见的风险和没有明确预期情况下,也会谨慎投资楼市,通胀也就不会成为近几年推高房价的重要因素。

 

很多人都在疑惑,为什么政府如此力度的调控,房价却依然坚挺甚至上涨?原因实际上也很简单,就是政府在以假借调控的名义不断为自己提高房地产利益分配中的比例,加税就是其中的最重要原因,无论是未来可能开征的房产税,还是可能提高的交易税、印花税等等六十余项税收,只要其中任何一项的比例有所提高,都会直接推动房价成本变化,转嫁给最终持有者。

 

从上述原因中可见,由中央政府操刀的这十几个月的房地产调控,实际上就是政府在变相为自己在房地产利益分配角色中提高分配比例,包括遏制部分城市房价上涨过快政策中的经济处罚政策在内,都是以政府利益提高为中心的,调控的根本目的也只是为了满足政府不断膨胀的贪婪欲望,所以说,只要政府不从利益链中退出,房价就会在政府的粗暴行为下持续上涨,政府贪婪才是房价上涨的元凶,推动房价上涨同样也是政府调控的最终目标。

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