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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:高房价就是来自流动性  

2010-01-29 01:46:25|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如果将09年房价涨幅归罪供应不足与需求释放有些过于牵强,称百姓太有钱更是无稽之谈,从任何行业、产业的兴衰来验证都只能说,09年的房价狂飙的根源就是政策推动,如果没有政策的保驾护航,绝不会有去年全年的房价暴涨。

 

造成09年房价飞涨的因素主要有三个,第一是政策利好,第二就是通胀预期,第三是全民炒房。

 

低首付、低利率的鼓励性政策是第一个原因,从08年六次降息到年底131号文件出台,便已经给投机客创造了巨大的投机空间,在三月份之前投机客便已经开始入市抄底,期间又伴随着银行争抢信贷市场,信贷监管不利,令部分开发商有机可乘去做假按揭,在两股购买力一同推动下营造出了小阳春,为09年低迷的楼市破冰,从而进入楼市发展的第二个阶段。

 

在09年四月份公布经济数据时,一季度的天量信贷造就了通胀预期的强烈信号,所以从四月份起受通胀预期影响投资者开始入市,在投资与投机需求相继入市后,开发商借势提价,房价形成反弹趋势,于是许多观望接近一年之久的刚性需求无法忍受了,受通胀预期以及房价上涨预期影响,开始逐渐入市,而就在这个时间点上,投机需求看到了更加向好的市场预期,投机需求开始迅速放大,同时受投机需求放大影响,部分投资者也开始加快抄底的速度,全民炒房的大幕已经拉开,因此二季度全国楼市成交量与房价都形成了高速攀升的局面。

 

到了第三季度,食品、大宗商品价格纷纷开始上涨,通胀预期信号变得更加强烈,民间游动资本不断向房产市场聚集,房价也连续上涨,多数刚需族都是在此阶段被迫无奈选择入市,进而令投机者与楼市炒家更为活跃,随着房地产市场的意外火爆,以及上半年开发商已经得到大量信贷的支撑,开发商反映过来储备土地不足将影响来年施工面积,便开始疯狂抢地,不料从二季度开始央企国企就已经捷足先登,而且出手大方,每到拍地现场就直接将私企开发商挤兑到无力招架,地王频频出现又直接将房价迅速推高。

 

在第四季度房价预期已经变得更高,而优惠政策又临近尾声,多数改善型需求与刚性需求受政策影响,不得不追赶政策末班车,同时地王依旧不断被刷新,房价预期也不断随着地王而刷新,越买越涨,越涨越买的市场更加疯狂,与此同时,各房地产网与媒体不断释放各地商品房存量不足的消息,开发商捂盘的现象也更加严重,投机者、投资者与刚性需求者更加焦急,于是房价被不断刷新,成交量也越来越大,最终11月份70个大中城市房价上涨5.7%,12月份上涨7.8%,全年房价上涨超过30%,而住宅价格上涨已经接近甚至超过50%。

 

鉴证完这一轮房价上涨后在后头看,无论从任何角度看,都是政策推高了房价,而流动性问题就是推高房价的最大原因,如果没有一季度天量流动性流入市场,就不会有银行信贷审批的纰漏,如果没有银行争抢信贷额度的恶行,就没有中介返点的空间,正是银行争抢信贷额度的行为,催生了投机需求的放大,也正是优惠的信贷政策造就了投资需求的放大,而改善型需求与刚性需求,都是被房价暴涨的现实逼迫入市的。

 

同时也是流动性过剩造成的通胀预期,令避险型投资需求不断放大,最终导致投机需求更加活跃,最终将刚性需求与改善型需求的购房成本大大提高,而受益的仅有投资需求与投机需求和银行,开发商虽然赚得了一部分暴利,但是只要其继续拿地,受土地溢价影响,其所多赚的利润依旧要回流到政府腰包已成必然。

 

到最后可以看明白一切,09年房价暴涨的根源是流动性过剩及其所造成的通胀预期,而获益者皆是投机倒把分子和政府银行,当然开发商更是赚的盆满钵满。但是到最后从地王现象与房地产开发成本以及房价中地价比例和税收比例看,最大的赢家还是政府,这就是08年下半年开始救市,09年不顾一切放贷的最终目的,也是09年GDP保八的唯一依靠。现在再看2010年的经济环境,政府依旧要保八进九,需要如何实现已经毫无疑问。

 

导读:

韩令国:靠地产经济复苏是耻辱的繁荣

韩令国:所有人都应该认真反省了

韩令国:房地产泡沫破裂已成必然

韩令国:09年房价到底涨多少

韩令国:高房价已将中国经济带入绝路

韩令国:地方政府是《国11条》的最大障碍

韩令国:《国十一条》的目的只是物业税

韩令国:房价滞涨期将在2010年生成

韩令国:房奴与经济

韩令国:是谁让房价如此坚挺?

韩令国:保八不如化解房地产泡沫

韩令国:刚需 蚁族 裸婚 丁克 房奴

韩令国:房地产泡沫必然破裂吗

韩令国:耐心等待房地产泡沫破裂吧

韩令国:房价崩盘全国将至少蒸发掉30万亿住宅资产价值

韩令国:北京市为全国房地产发展定下方向

韩令国:强悍的政策为房地产保驾护航

韩令国:不具备征收条件就不该出台物业税

韩令国:高房价必将被民穷埋葬

韩令国:保八将让房地产泡沫继续膨胀

韩令国:东拉西扯的调控助涨危机

韩令国:写给网友:2010年的一封祝福信

韩令国:高房价 不要与人民为敌

韩令国:房价为何难降

韩令国:没有降房价的政策要出台

韩令国:看网友如何评论房地产

韩令国:房奴已成为中国人奋斗的理想与目标

韩令国:预测房价者为何失策

韩令国:给年轻的房地产刚需们一封信

韩令国:营业税优惠政策终止难降房价

韩令国:从经济会议看房地产政策

韩令国:从就业、通胀看房地产危机

韩令国:只要楼市不崩盘 房价就会继续上涨

韩令国:暴力拆迁 和谐社会下的累累血债

韩令国:房地产泡沫是中国经济的致命伤

韩令国:政治局会议埋下了房价上涨的种子

韩令国:如果百姓购房观不变 一套房子将造就三代房奴

韩令国:高房价的孽债需要全民偿还

韩令国:权贵们制造的高房价带来了社会畸形

韩令国:恐慌心理将让百姓追着房价跑

韩令国:高房价下缺少人民的声音

韩令国:政策明确后的房价不是暴涨就是暴跌

韩令国:中国经济必将崩溃在高房价下

韩令国:穷人买房是在为富人贴息  

高房价下的百姓错在哪里?

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