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韩令国

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日志

 
 
 
 

韩令国:高房价已将中国经济带入绝路  

2010-01-13 05:37:37|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自从03年将房地产业确定为支柱产业后,政府对房地产业的依赖就逐渐贪婪,7年内全国60个大中城市的平均房价涨幅实际上已经超过3翻,一线城市的部分楼盘房价涨幅超过10倍,而7年时间内全国人均收入增长不足80%(如果去除真实物价上涨因素,平均人均收入增长远不足50%),房价与人均收入比的差距已经过于严重。同时受人均收入增长较慢影响,租金比也增长缓慢,因此,投资性购房的价值也已经失去。

 

从最近五年的房地产市场分析看,从2000年后出现的大量以投资为目的购房人群中看,现今手中还持有03年前后第一次所购房子的人群比例不足20%,多数人手中的房产都是08年至09年所购买的。以此看,多数投资型买家实际上都是投机性需求,只要房价涨幅达到预期价值就会抛售。而最近几年政府主导下的房价暴涨,就是这群投机者的投机契机,因此只要政府继续以房地产作为支柱产业来谋求经济发展,以金融杠杆去稳定与发展房地产,就会促成房价上涨。继续以此为目的去调控房地产市场,投机空间就永远存在,说到底,决定房地产走势与房价涨幅的就是政府,而中产阶级买不起房的根源就是政府恶意推动房价的卑劣行为。

 

在当前一线城市房价平均高于2万元,而人均收入仅为美国人均收入34分之一,在当前医疗、保险、教育等保障不完善的情况下,一线城市的一套房需要4-6人的近20年可支配力才有能力购买,证明支撑一线城市房价的真实购买力已经严重不足,因此,在受经济增长与房价涨幅和人均收入涨幅不成正比的情况下,无论从城市化角度还是富人投资需求受租金比制约的角度看,一线城市的高房价都将无法持续。

 

从沿海城市及大半省会型城市的房价与人均收入看,目前江浙广东与山东等沿海城市及大半省会型城市的真实房价均已超过1万元,部分城市的主城区房价远高于1万元,而以2008年沿海城市与部分省会城市的平均人均收入仅在2万元左右的情况看,房价收入比已经远超于10:1,平均都在12:1以上。而这类城市的原有居民在目前城市居民住房自有率已经达到74%的情况下,住房需求已经基本解决,今后对这些城市的住房有需要的就是大中型城市的资源优势下,不断涌入的流动人口,以及被城市化的农民,但相对于中国的富人群体讲,在1%富人群体掌握着45%的社会财富下,面对这样的房价无论是被城市化的农民还是刚性需求的中产阶级,很显然都无力承受,因此全国沿海城市与多数省会型城市的高房价也已经失去了真实购买力的支撑。

 

到这里可以看出,目前国内并非是个别城市房价上涨过快,也并非是部分城市存在房地产泡沫,实际上是大部分大中城市都存在房地产泡沫,因此,只要地方政府继续以房地产来解决财政收入,就只能继续依托金融杠杆来维系房地产发展,而方式就只能是依靠投机行为来推升房价,不断加重房地产泡沫。

 

但是在人均可支配力严重不足的情况下,金融杠杆的长度越长,金融隐患的风险就会越大,在此前近十年对房地产不断注资的情况下,目前全国90%的开发商手中聚集着大量的信贷,从几千万到几亿几百亿,而这些信贷最终多半都被地方政府,以土地供应的方式聚集到手中,在地方政府的奢侈消费下,早已经挥霍殆尽。到今天为止,开发商手中资金链有百亿以上的就是大鳄,而全国年商品房销售超过百亿的开发商仅有20余家,最近10年与房地产有关的信贷数额却早已超出20万亿,以此看,房地产黑洞的最终大受益者还是政府。

 

当然除政府外,房地产产业链中最大的受益者还有开发商与投机者及部分腐败官员,也正是这群人纠结在一起形成了一个强势群体,他们不但左右政策推高房价,还利用资源配置差异等相关手段,逼迫被城市化人群向资源优势较强的城市聚集,以民生的生存需要来维持房地产发展,最终将高房价做成一个对民生掠夺的工具。这一点从改革开放三十年来的财富分配与资源配置方式看,可以看得清清楚楚。

 

最后从当前经济环境看房地产预期,不难发现大中城市的房地产危机,在中产阶级已经无力购房的情况下,几十个大中城市的楼市都在依靠金融杠杆来支撑,而这样的支撑在受全球经济环境与国内经济环境变化所影响下,即便没有通胀也没有民生生存压力,在近8成城市居民都无力购房的情况下,都将难以持续。何况受通胀预期与金融风险逐渐加剧等影响,无论民生承受力有多高,在恶性通胀爆发预期不断逼近的情况下,积极财政政策的极限正在逐渐生成,中国的金融杠杆已经出现断裂的预期,因此,如不能及时合理的先行启动降房价的政策,在当前流动性还在推动房价暴涨的前提下,不久的将来,房地产必然崩盘。

 

从09年中国经济数据看,依靠财政补贴的出口本就没有带动经济增长,而全年的建设投资也只是与出口政策一样带动了一些就业,家电下乡和汽车下乡的政策的最大效果也只是消化了部分产能过剩行业中的一部分产能,真正的经济增长点实际上就是依靠房地产而来,而从全年楼市成交数据与信贷数据看,完全是自买自卖的行为。很显然,在这样多数人已经无力购房的情况下,无论房地产数据多么光鲜,都是在自欺欺人,这样的经济无论在中国还是世界上其它国家,无论是此前还是今后,从最近数百年的历史中我们都可以看到四个字,无法持续!

 

导读:

韩令国:地方政府是《国11条》的最大障碍

韩令国:《国十一条》的目的只是物业税

韩令国:房价滞涨期将在2010年生成

韩令国:房奴与经济

韩令国:是谁让房价如此坚挺?

韩令国:保八不如化解房地产泡沫

韩令国:刚需 蚁族 裸婚 丁克 房奴

韩令国:房地产泡沫必然破裂吗

韩令国:耐心等待房地产泡沫破裂吧

韩令国:房价崩盘全国将至少蒸发掉30万亿住宅资产价值

韩令国:北京市为全国房地产发展定下方向

韩令国:强悍的政策为房地产保驾护航

韩令国:不具备征收条件就不该出台物业税

韩令国:高房价必将被民穷埋葬

韩令国:保八将让房地产泡沫继续膨胀

韩令国:东拉西扯的调控助涨危机

韩令国:写给网友:2010年的一封祝福信

韩令国:高房价 不要与人民为敌

韩令国:房价为何难降

韩令国:没有降房价的政策要出台

韩令国:看网友如何评论房地产

韩令国:房奴已成为中国人奋斗的理想与目标

韩令国:预测房价者为何失策

韩令国:给年轻的房地产刚需们一封信

韩令国:营业税优惠政策终止难降房价

韩令国:从经济会议看房地产政策

韩令国:从就业、通胀看房地产危机

韩令国:只要楼市不崩盘 房价就会继续上涨

韩令国:暴力拆迁 和谐社会下的累累血债

韩令国:房地产泡沫是中国经济的致命伤

韩令国:政治局会议埋下了房价上涨的种子

韩令国:如果百姓购房观不变 一套房子将造就三代房奴

韩令国:高房价的孽债需要全民偿还

韩令国:权贵们制造的高房价带来了社会畸形

韩令国:恐慌心理将让百姓追着房价跑

韩令国:高房价下缺少人民的声音

韩令国:政策明确后的房价不是暴涨就是暴跌

韩令国:中国经济必将崩溃在高房价下

韩令国:穷人买房是在为富人贴息  

高房价下的百姓错在哪里?

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