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韩令国

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韩令国:什么人的房产最多  

2009-10-29 23:49:21|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经济危机、通货膨胀、货币贬值等等,都在推动民间资本寻求资产保值的方式,最终将民间资本推进住宅市场,受中国房地产政策影响,投资房产成为全球经济萧条时期为资产保值的唯一途径。

 

正因为投资需求的过盛,推动了投机需求的产生,自98年房地产调控政策开始,在2003年后不断推动房价暴涨后,中国楼市的投资与投机需求就在逐渐主导市场,并主导房价,最终演化成当前有近50亿平方米房产在炒家手中的市场状态,整体房价也随着炒家的频繁买卖而不断暴涨,彻底颠覆了楼市的稳定性。

 

在当前的炒房大军中,温州炒房团以2003年后开始进军楼市,在全国各地疯狂炒房的举动,以及2009年6000亿民间游动资本一举疯狂入市的行为,在媒体与舆论中,被推介成为了主力军,总体估略一下温州炒房团在当前楼市中的炒房资本总量已经超过万亿,对房价的推动是一股不可低估的力量。

 

据数据显示,目前全国住宅建筑面积已经高达90多亿平方米,按国家统计局年鉴数据2009年上半年全国平均房价已经超过4500元计算,整体房产价值已经高达40万亿,而温州炒房团的资本总量在房产市场中的比例仅仅不足3%,对整体市场的影响即便有,也不是很大,可见真正消化掉近50亿平方米房产的更多资本来源于其它资本。

 

谈及其它资本,第一要讲的就是2009年一季度充斥在市场交易中的银行与开发商之间的假按揭,这一部分资本在上半年的信贷数据中可以得到,至少有2.5万亿以上,这部分资本占据全国房产总值的10%左右,是上半年楼市回暖的催化剂,也是房产空卖空卖中遗留下来的隐形存量,为今后供需格局的改变留下了伏笔。

 

刨除上述两项投资与投机需求,当前炒房大军中更大一部分来自于民间资本,这部分人就是城镇居民,受限于当前经济结构下,民间资本除去房地产外没有更好投资空间,民间资本投资房产是当前房产投资需求的一个主要因素,温州炒房团就是活生生的铁证,而真正的炒房群体远远大于温州炒房团的资本总量也是不争的事实。

 

到此可以看出,尽管有政策的刺激,有天量信贷对房地产业的冲刷,实质上讲,当前炒房的主力军还是民间资本,推动房价暴涨的也是民间资本,但民间资本的组成成分却是错综复杂。

 

根据1979年-2008年的全国人均收入数据可以看出,城镇普通人群因收入低下导致的购买力受限,无法进行房产投资与炒房行为,真正炒房的人并不是城镇普通居民与工薪层,也就是说真正的城镇居民手中并没有盈余资本来进行炒房。

 

鉴于各大城市炒房现象与投资需求的真实状况,民间的调查也许更为真实,自从29套房的官员落马,到8套房的干部曝光,我们可以看到,楼市中的真正投资需求来自于政府官员,重庆打黑的捷报告诉我们,全国上下7000万公务员,其中腐败分子的数量已经难以估计,而当前各地的很多公务员,每个人两三套房并不为奇,除去他们有着福利分房的待遇不说,他们拿着纳税人的钱,还要收着纳税人贿赂,他们的灰色收入多半用于投资房产,这才是当前楼市投资需求的主力军。

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