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韩令国

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韩令国:加大房地产开发投资是唯一出路  

2009-10-21 12:01:09|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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十年来房地产业的调控不力导致今天房地产业面临诸多问题,但根源在于开发投资规模萎缩,尽管数年来有数十万亿资本流入房地产业,但仅有少数资本进入开发投资领域,以至于开发投资与楼市投资比例失衡,造成商品房市场供给规模小于投资于投机规模的状况,成为投资与投机需求推动房价暴涨的根源,在高房价低收入的差距下,抑制了居住需求的释放,形成了楼市泡沫。

 

从当前的商品房供给与投资需求程度看,在全力推进城市进程的大方向不变,与不能遏制楼市投资需求的情况下,房地产开发的供给规模并没有趋于饱和,而是远远不足,最终在投资需求与投机需求的耸动下,商品房成为极度稀缺商品,被热炒就属于资本市场的正常现象。

 

当然在现行阶段政府可以从政策上抑制投资与投机需求的释放,进而通过紧缩的政策平抑投资过热以稳定楼市与经济,但受限于数年来对房地产业调控不利所造成的房地产业资产占国民经济总量一半以上的事实,与地方政府财政收入的拮据束缚,以政策遏制楼市投资于投机同等于从根源上掐住了地方财政的命门,更将造成国民资产萎缩的结局,故此政府依旧鼓励投资与投机继续拉动楼市升温以房地产解救经济的做法在今后非但不会停止,反而会变本加厉更加严重,因此政策继续推动楼市升温是不可避免的事情,在政策效应下房价继续上涨与楼市泡沫继续被放大也是无法规避的趋势。

 

此外从十年来房地产调控政策中可以看出,导致今天楼市过热的根源在于政策的短视与反复,在受不同阶段经济波动的影响下,政策的每一次朝令夕改都成为了推动房价暴涨的根源,也就是说十年来没有一个合理的房地产调控政策,没有从始至终完全贯彻执行到底任何一项房地产调控政策,是造成当前房地产业失控,楼市中商品房价长量跌成交量萎缩的政策根源。

 

因为上述市场的不理智,政策的不协调造成当前房地产的诸多问题,其又一根源在于实体经济的脆弱,而实体经济的脆弱又与十年来房地产调控不力息息相关,在十年来房价不断上涨的挤压下,被城市化人群与城镇人群收入受房地产的挤压而无法释放出消费力,造成内需市场疲软的状况,最终迫使解决就业的唯一途径只有依赖贸易,而贸易所依赖的又只有高附加成本、低利率、压制工人收入的制造业,最终形成人均收入与经济增长失衡的经济结构,进而因此受限,地方经济的发展始终存在财政收入瓶颈,又不得不依赖房地产业与土地财政来维系地方财政与地方基础建设,从根源上推高房价,从而压制了商品房市场的购买力,与依赖制造业来解决就业的政策相辅相成,压低了人均收入又压制了内需市场购买力的释放,最终将整个经济结构推向畸形发展趋势,随着资本失衡不断向楼市聚集,这一想象也不断严重。

 

到底为止可以说明,在全球经济无法复苏的情况下,当前及今后的房地产业与楼市依旧是支撑经济的唯一支柱,对于政府来讲房地产业也就成了唯一可以依赖的产业,所以今后的政策全力肤质房地产业是无法改变的方向。也正因此在经济需求与社会需求的相互搏逆下,高房价不但成为居住需求者的问题,同样也成为了经济需求的屏障,如何解决当前楼市价涨量跌的格局也自然成为今后房地产调控政策的核心。

 

按普通消费品的市场规律看,任何商品的交易量都是量涨价升与价涨量跌,尽管此前商品房市场一直背离这一规律,但是从长远看,一方面受市场购买力局限与消费市场的需求方消费理念不断成熟理性看,一方面如同油价、黄金等等价格一样,也必然要遵循市场规律才可以维系。也因此楼市的供求关系也将逐渐由过热向理性平稳过渡,最终房价涨跌将不单单受限于政策,同时也要取决于市场。

 

从09年的房地产变化看,楼市交易量正在遭受市场限制,尽管政策在前三个季度左右了市场,也很可能在第四季度影响到市场交易量,但是随着市场购买力的逐渐透支,成交量逐渐下降已经在所难免,进而价涨量跌的市场现象也将逐步加剧。政府稳定经济与维系发展的唯一途径也只有深挖市场,继续严重透支市场才能得以维系,然而在当前房价暴涨的趋势下,如无法合理抑制房价,任何政策最终都将无功而果已成必然。

 

在地王效应推动城镇房价非理性上涨的情况下,当前缓解房价上涨压力的唯一渠道就是增加供给,从严查开发商捂地、捂盘,增加土地供应到快速增加房地产开发投资增加商品房供给,是当下无法抑除投资与投机需求对楼市困扰的情况下,解决这一轮房地产业危机的唯一途径。

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