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韩令国

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韩令国:当前政策不变 房价将深度下行  

2009-10-12 22:21:19|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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各地九、十月房展会的成交量都很惨淡,截止到9月底北京5年内二手房源新增突破2万余套,上海、广州等地楼市交易惨淡,被高度透支后的买方市场观望情绪加重,楼市再次因购买力不足出现供大于求的供需格局。房产商对年底前的市场预期也变得迷茫,随着地王频现与各种融资渠道拓宽对房地产市场的双重影响外,货币政策收紧与淡出的走向依旧是房地产业挥之不去的阴霾。

 

以北京为首,包括其它一二线城市二手房源的逐渐增加,对于房价下行是一个不可低估的冲力。当然这来自于政策效应,一方面二套房的优惠政策将在年底结束,另一方面就是领导干部房产申报的呼声,将促使此前政府机关等部门所参与的大量团购房源中的一部分逐渐流回市场,从这两方面讲,供给面积逐步扩大是年底前乃至以后二手房市场不可改变的趋势,同时随着市场被严重透支,购买力无法继续支撑、消化市场供给的局面下,供应加大但需求方购买力不足,导致成交量萎缩而促进房价下行也是今后二手房市场无法改变的发展趋势。

 

如果两节过后没有救市政策出台,在二手房供给量不断增加的情况下,新房的价格将由滞涨逐渐进入下跌通道是不可改变的市场规律,楼市将再度进入市场修复阶段,买方观望心理也会逐渐加重,再度重回08年的观望状态。对于二三季度疯狂的楼市来讲,拐点就会从此出现,房价也将逐渐向市场边缘靠拢。

 

众所周知上半年的房地产热来源于过于盲目的刺激性政策,其刺激性政策唯一依赖的就是世界经济能提前复苏以解决出口与就业问题,达到实体经济复苏的预期。但是到今天看,全球经济稳定依旧尚待时日,从不断产生的贸易保护事件上看,有很多国家的经济面临二次衰退的可能已经完全将经济复苏这一预期大大推迟,同时受过度宽松的货币政策与美元加速贬值的影响,全球通胀爆发的危险系数也越来越大,假使实体产业不能提前复苏,金融风险也将大大加剧,因此受通胀与金融隐患的双重威胁,到年底货币政策周期结束后,很难继续过度宽松,注定导致实体产业资金链更加趋紧,延误实体产业复苏时间也在所难免。

 

在贸易保护主义的挤压下,各国的反倾销、特保案、禁止出口等贸易保护案件频发,对受8000亿出口退税刺激起来的出口回暖将形成更大的阻力,实体产业再度受创也很难规避,实体经济也将因此滞涨或者下滑,就业率下降在所难免,人均收入也将再次降低,如此下来对当前处在峰值的高房价下的楼市来讲,成交量受购买力影响逐渐萎缩已经无法避免。

 

届时当上半年冲动入市的投机需求将面临房地产投机行为的市场报复,有价无市的楼市将导致诸多依靠炒买炒卖来投机的投机者被深深套牢,商业银行在上半年过度贪婪不顾资本金比例不足风险,疯狂放贷造成的金融隐患将随之逐渐加剧,宽松的货币政策必将继续收紧,再度影响房地产开发的投资总量,受国土部严查土地闲置政策的影响,房地产开发企业将再度面临融资难的难题,最终迫使其调控房价以回笼资金来缓解资金链紧张问题。

 

当房地产开发企业为缓解资金链而主动调控房价时,整体楼市中的30%以上投资与投机需求下的空置商品房将受房价波动影响,迅速流回市场而再度造成供需比例差距过大的供需格局,购房者的观望情绪也会更加强烈,房价深度下行则不可避免。

 

以上这是政策淡出情况下高房价的楼市失去政策支撑后回归市场所必须遵循的规律,也是唯一能降低房价收入比的途径,是实现无数刚需居住需求的最终办法,但是从98年到今天,我们所看到的数次调控最终取得的结果告诉我们,这样的事情想发生的确很难,到最后不得不说,所有的刚性需求想要圆自己的住房梦,只有期待这一奇迹的诞生,别无它法… …

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