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韩令国

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韩令国:高价楼市很可能再现寒冬  

2009-10-11 16:27:28|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金九银十已经过半,但楼市成交惨淡,根据各业内专家与媒体的调查分析总结其原因,一方面归咎于上半年宽松政策刺激过度透支了消费市场,另一方面归咎于房价飙涨远远超过了民生购买力。在市场被严重透支后购买力不足的情况下,九、十月份楼市成交惨淡也并不为奇,如果房价依旧随地王效应以及政策刺激效应继续上涨,成交量可能会继续下滑。

 

自08年开始救市以来,对房地产业的政策输血就从未终止,到今天可以看出尽管从中央到地方各级政府都在强调房价过高超出了民生承受力,却都在积极执行救市举措,从央行08年五次降息到购房入户,进而到09年的七折房贷利率最终到各商业银行的一成首付及贵宾(vip)客户的零首付,中间还穿插着为房地产企业输血的假按揭与政府团购等等政策与行为都可以看出,保经济救地产是宏观政策自始至终都坚定不移的选择,这也是当前房价暴涨的根源,同时也显露出当前经济对房地产业这一作为经济支柱的产业过度依赖,因此造成房企以政策保经济的坚决态度作为依靠死争地王以谋求发展的现状,加巨了房地产泡沫。

 

随着地王的不断产生,一线城市楼面地价不断上涨,房价随地王效应全面上涨的趋势早已形成,北京、上海、杭州等地房价上涨速度尤为惊人,温州房价暴涨速度更是快于其它一线城市,到今天为止,几个大型一线城市房价已经达到2万元时代,京沪两地中心部分地区房价已经达到甚至超过了十万元时代,并且还在加速上涨,这一效应正在向全国蔓延,二三线城市房价补涨速度也正在加快,平均房价与07年相比已经上涨超过30%。在08年与09年上半年房地产开发投资环比下降的情况下,房价泡沫已经达到了50%甚至更高。

 

自从05年新国八条开始调控房价之前,房价透支民生的问题已经非常严峻,也因此才会出现国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。然而这次调控并没有得偿所愿,自05年到07年全国房地产投资规模迅速膨胀,房价也持续暴涨,最终达到07年末全国房价峰值,遭遇08年金融危机才开始逐渐下行,出现部分楼盘七折促销以及四五折团购的房价随市场回调现象,如当时不被宏观政策打乱,到今天或许房价已经回归市场。

 

也正因为08年与09年对房地产业的政策刺激,在09年上半年楼市投资与投机需求入市的情况下,形成成交量暴涨的畸形市场状况,最终将按原本07年成交量计算需要三年半才能消化的二十亿平方米空置率在不到半年时间消化掉大半,导致房价随成交量走高而一路走高,最终过渡透支市场又造成因市场购买不足而导致的市场观望现象发生。

 

从7月份信贷收紧信号发出之后到9月份二套房贷全面收紧开始,楼市成交量开始逐步走低,与此同时国土部也加紧严查囤地未建的闲置土地,将为10年商品房市场增加超过4亿平方米的供应量(目前各地闲而未建的土地面积已经超过10亿平方米),加之09年上半年房地产开发投资新增开工面积,将有超8亿平方米的商品房将在10年上市,在09年上半年楼市严重透支市场导致当前楼市购买力不足的情况下,来年的近8亿平方米商品房供应量在刺激政策效应退出后,将直接再度造成楼市供大于求的供需格局,市场观望程度也将随着高房价与银行再度加息而加重。

 

当前维系楼市成交量的唯一支撑点就是投资与投机需求,这两种需求在上半年政策利好的情况下多数已经提早入市,在去除温州6000亿游动资本炒房与民间其它游动资本之后,银监会为避免金融风险又在严查信贷,最终又将从楼市中逼出一部分违规信贷,现今所剩的游动资本对于今后的楼市成交量影响已经不会很大,因此今后的楼市最终将重新轮回到买方主导市场的格局,购房者观望情绪只会越加严重。 

 

   另外随着贸易摩擦的不断升级,受贸易摩擦影响民生收入短期内仍难以提高,再受到来年难以避免的通胀与压制农产价格对人均收入的影响,受地王效应房价不断上涨的楼市的市场购买力将逐渐缩小,最终商品房市场供大于求的市场格局与购买力不足的市场现状将更加加剧楼市观望情绪,成交量走低在所难免,同时又极有可能遭遇欧美地区因经济继续衰退而带来的贸易摩擦导致的实体经济低迷,再度对楼市股市产生重创。

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