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韩令国

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韩令国:又一轮救市行为正在潜入楼市  

2009-08-25 01:53:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前言:本文并不推翻本人之前的观点,原因在于本人之前所坚持的观点是自然规律,今后同样会坚持,而本文所讲的是在人为作用下想要达到的目的,或者说是当前对楼市人为干预的最终目标。



正文:



七月份楼市火爆之后的八月,过热的楼市逐渐冷却,但这并不代表楼市将从此进入理性,市场也不会因此进入回调。



回顾五、六、七、八四个月的宏观政策以及地方、各部委与银行、银监会的动向,不难发现,所有部门与机构都在着手一件事,稳定楼市已经成为从政府到银行等一干利益群体的誓死目标,这个稳定是什么所有人都看得很明白。



这一轮救市的具体措施是什么一部分已经揭晓,一部分还不得而知。从表象看,房贷明紧暗松是其一,三套四套房贷的利率与首付及中介的高回扣率就是在某些部门默许下的一大救市措施,众所周知,此轮楼市过热的主要推手就是宽松的信贷,而信贷无法从严无疑就是延续了信贷支撑楼市的行为。



再者天价地王的归属问题,盘点近期地王的归属问题发现,其中多数被国企所垄断,国企的资本来源何处我们没有必要去猜测,只要国企的属性不变,地王对房价的主导作用就可以证明,将要推动房价上涨的到底是谁。



还有一个有趣的规律很多人都曾经讲过,就是近十年来房价越调控就涨的越快,远的不说05年开始大声旗鼓的调控房价,结果房价在06、07两年暴涨了一倍有余,当经济危机爆发,房地产市场因房价过高而供需失衡之时,楼市出现了成交量萎缩的现象,其根源就是市场购买力不足。于是08年末与09年初,调控房价的声音再起,但结果如同上次调控一样,不但房价没降,反而出现了暴涨。如今调控的声音再次响起,接下来结果如何,相信很多人都能看得清楚。



国土部最新发布信息,下半年要严查囤地未建,从表面上看是在着力增加市场供给,但实质上讲,让开发商去开发地价成本比周边房价都高的项目,房价如何界定显然不用多说,周边房价变化自然是不言而喻,其最终结果就是地王推动房价上涨。更值得寻味的是在这样的情况下,朱留华特别强调,防止借拉动内需为名的违法圈地和搭车用地,真正能够坚守18亿亩耕地红线。这意味着从国土部讲,并不会真正的增加土地供给,而只是在对闲置土地进行调控,实质上是在制造土地资源稀缺的现象。然而以地王为主的土地调控在有信贷便利的支撑下,起不到降房价的作用是毋庸置疑的。



需要说明的是,目前各大城市住宅用地其实并不稀缺,表现出稀缺的根本原因就在于,商圈集中市内,郊区至市内商圈的交通堵塞,属于城市交通规划问造成的市内土地稀缺而已。如果交通可以完善,闲置土地都得以真正开发利用,按目前市场需求来讲,商品房的市场供给一定是供大于求。(不相信的可以去找相关数据查证一番。)



说到底还有许多细节都不需要细说甚至不需要说,之所以说目前正在启动新一轮的救市措施,其根源就在于各种制度的微妙变化,当前许多制度都是换汤不换药,更有一些新政在掩耳盗铃,在这样的前提下,其它救市措施就会变本加厉的重演,最终依靠政策再次推动楼市升温就是当前各利益集团的最终目标。
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