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韩令国

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韩令国:楼市逆转已成定局  

2009-08-23 19:44:22|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上半年楼市经历了180度的回转,几个月时间内从低迷到火爆,直至供需逆转,在经济危机时期创造了一个有史以来的奇迹。

 

到现在总结上半年楼市火爆的根源主要不过以下几点;

 

一、天量信贷的流动过剩推动资产通胀。

 

二、部分被压抑的刚性需求释放。

 

三、地方政府牵手的企业团购占据了4月份以前大部分成交量。

 

四、低利率的购房成本刺激与购房入户等附加城市保障的刺激。

 

五、金融监管不力造成投机需求利用信贷投机房产的可操契机。

 

六、因政府取向而主导的舆论对后市炒高的诱导行为导致需求群体的心理恐慌。

 

七、部分城市高额占地补偿的资本推动,典型城市就是上海。

 

八、信贷支撑下开发商资金链缓解后,有捂盘惜售的资本,制造供需失衡的市场状况。

 

九、08年全年及09年房地产开发投资较少导致一两年内新盘供应量缩减造成楼市被投机行为垄断后供需逆转。

 

十、政府主导的房地产政策刺激地价上涨与国有企业参与争地推高土地的虚拟价值造成地价涨导致未来房价涨的假象。

 

从以上几个因素看,房价将是看涨的并且会随着经济的趋好不断上涨,甚至暴涨。但是房地产市场遇到的问题是双面性的,在以上几点因素形成之时,有着极大的局限性严重制约着以上因素的持久性,最终导致上述因素都将在到达极限后自然停止。

 

首先货币政策已经接近极限,从各大银行及商业银行数据看,天量信贷的投放都已经接近极限,在银行资本金比例的局限下,不良信贷资产的警戒线已经逼近甚至超出,以此看天量信贷注定已经无法继续,当信贷的流动性无法继续之时,投机行为依赖的信贷支撑自然消除,银行利率也自然会上调,对信贷支撑的房地产市场失去支撑作用。

 

再者当经过了半年之久的刚性需求释放,大部分有消费能力的刚性需求基本上都已经入市,剩下的基本都是无力购房者,这部分人在缺少利好的信贷支持下,购买力随着实体产业低迷而导致的收入下降与各国增加货币与天量信贷催生的通胀,在生活成本加大状态下消费能力缩减是不可避免的。

 

其次房地产压抑了市场需求的释放,在人人为购房而紧缩开支的情况下,内需无力导致实体产业被房地产挤压,大量过剩产能在无法依靠外需消化的情况下,成为经济包袱,实体产业危机也造成就业率不断下滑,民穷现象加剧,造成政府的保障投入负担加重及境界结构的失衡,制约了今后的发展,这样的状况已经无法持续。

 

还有当货币政策到达极限后,原有投机需求者手中的房产在丧失金融政策支撑下,在投资收益小于股市与基金之时将重新回归市场,这部分房产占本轮房产过热成交量的60%以上,一旦回归市场,供应加大是不可避免的。

 

当经济结构在货币政策刺激下出现失衡之时,实体产业低迷造成失业率攀升,就业难影响人均收入之时,市场消费力就大大下滑,同时货币投放过盛的流动性推动物价上涨使人们生存成本加剧,生活压力影响下对大宗商品的购买力随之下降,在此同时政府保障性投入能力受到财政收入下滑的局限,货币政策也已经达到了极限,投机者手中的房产重新回归市场等等一系列规律性现象将直接导致房地产市场变局。

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