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韩令国

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韩令国:房地产业进入被发展模式  

2009-07-30 22:19:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如果说当前的房地产业是在政策左右的模式下被发展起来的,除房地产商以外,所有地方政府与中央相关职能部门都不会承认。



如果说当前房地产有泡沫,也只有三种人不承认房地产有泡沫,第一是房产商,第二是各地政府与建设部等职能部门的人,第三是部分专家与学者。



房地产到底有没有泡沫,人们不相信职能部门的少数专家与学者,更不相信房产商,我认为多数人的判断是对的,毕竟群众的眼睛是雪亮的。



本文标题是房地产业进入被发展模式,与被就业、被增长同样,当前房地产业发展是受多方因素推动而发展起来的,其中真正的刚性需求释放也是受介于宽信贷、低利率的刺激性货币政策等外力而激发的。从实质意义上讲,因为房地产业并不是完全的市场化,所以当前房地产业的发展情况与市场的自然发展规律关系并不大。



房地产业之所以能冲破08年的市场低迷,在实体产业低迷情况下破坚冰而独树一帜,从根本上讲完全得益于我们在应对经济危机时所采用的三保政策,保增长功不可没,是被保增长的刺激性政策激活并带动起来的。因此说房地产业进入被发展模式完全正确。



笔者一直坚持购买力主导市场供需关系的观点。因为房子的价值在于居住功能,而当前商品房在投机行为下多数已经成为炒家手中的空置率,丧失了其居住功能的根本属性,形成现在供需逆转的市场格局。但是不可改变的事实是,最终投机者手中这些闲置的商品房依旧要回归市场,价格依旧要受市场购买力的局限性所影响,现在刚性需求缺少购买力无法对投机者手中商品房接盘的供需断层现象,注定要影响整个房产市场的稳定及发展。



房地产市场能否稳定取决于价格与购买力主导下的供需关系,而价格能否稳定或者增长的最终因素要看其有没有泡沫,判断其有没有泡沫的唯一标准就是看其是不是存在暴利。



房地产业是不是暴利,我们具体分析下:开发商从拿地到开工建设到销售需要整整两到三年时间,其中更有一些房地产大鳄仅捂地时间就超过三年,从拿地到最终商品房上市销售之间最长可达5—6年时间甚至更长,而这几年间周边地价在土地招牌挂与限制供给的情况下已经被再度推高,按土地价值平均每年15%的增长率计算,三年下来地价涨幅在40%—50%甚至以上,5—6年下来已经接近翻番。从地王效应上看,此时的周边地价将直接导致房价上涨,房产商也因此获得超过当时拿地时周边房价30%以上甚至更多的利润。这一部分利润就是暴利,因为在商品房预售制的情况下,房产商前期的投资仅为土地租金、规划审批、建筑设计等相关费用,投资比例与整个项目建设完成后的资产价值相比并不大,其它费用在市场理性与非理性的发展时期,都从商品房预售方式上获取,此外整个项目的建设都是直接打包给建筑企业的,其中包括建筑材料等,房地产商在建筑方面实质上的投资更少。由此看在投资基数小于最终市场收益很多的情况下,按市场上平均投资年回报率来计算,房地产就是暴利。



既然存在暴利就证明房地产泡沫是存在的,现在之所以房地产商与某些部门的专家学者不承认,根源就在保增长的相关政策刺激下市场格局被改变,呈供需逆转的市场格局。



而这一现象最终能否持续,我们可以继续分析,以真正市场需求者的购买力来衡量,无论是我们推进城市化,还是我们继续实行保增长的政策,按人均收入12%/年的增长率计算房价收入比,当前的房价即使不变,三年后多数人依旧是无力购买。而现在执行的宽松政策受国际政治、经济、金融、民生等限制很难再持续一年,届时将再度形成新一轮供大于求的市场格局,投机者手中的房产必将受到宽松的刺激政策收紧与市场格局逆转以及市场购买力不足的影响,只有很少数人有能力参与市场接盘,多数投机者手中的房子只能是有价无市。



上述情况如果发生将直接导致房地产市场再次变局,而这一变局就是此轮房价暴涨所要付出的代价,其中金融隐患尤为严重,最终为了避免或者减小金融风险以及其它损失,以政策干预来稳定、调控和规范房地产业的政府行为已经开始,房地产业因此将完全进入了被政策左右的发展模式。为了方便记忆这个历史时期,我为其命名:被发展模式与被发展时代。
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