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韩令国

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韩令国:房地产非理性回暖的巨大隐患  

2009-07-24 16:24:02|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从楼市成交数据看,房地产的确已经回暖,但建立在刺激性政策基础上的回暖,几乎没有市场根基更难以保持稳定与持续,毕竟真正的市场参与者多数因为购买力不足没有到位,而这群人正是楼市最终的接盘者,在实体产业危机与就业危机影响下,真正的市场参与者因收入低下而对市场无法支撑,最终将导致这场击鼓传花的游戏面临终结。

 

经济危机爆发以来,财政危机告急,政策为化解财政危机而纵量信贷。过多信贷因实体产业低迷在地方及金融机构的违规操作下最终流入股市与楼市,形成双重泡沫推动股市与房价上涨,下一阶段将是因流动性过剩而导致难以避免的通胀爆发,最终对经济稳定与发展及民生保障造成巨大的威胁。

 

上述问题对于地产业的影响源于为保经济而提前终止了房地产市场的自我修复过程,在市场自然调整不到位的情况下,实行宽信贷、低利率的宽松政策,利用资本流动性推升房价,对资本已经积累过渡的房地产业再度注资,造成泡沫加剧的现象。而造成新一轮泡沫的资本又是以金融风险作为代价的,在地方与银行违规操作的行为下,投机者与房产商在低首付与低利率的前提下,侵占掉天量信贷的数额已经难以估计,最终房地产业刺激政策持续多久与房地产畸形发展前景已经密不可分,一旦刺激性政策收紧或者叫停,房地产业必将再度深陷低迷,投机者手中大量的空置率将直接导致不良信贷爆发。

 

为避免及减轻不良信贷爆发而造成的严重后果,宽信贷、低利率的宽松政策短期内难以收紧与叫停,正因此房产商与投机者在商人逐利的本性下,继续推高房价在所难免。这一周期已经不再是通胀恐慌造成的,完全是因政策调控‘失败’,最终导致欲罢不能只得持续宽松而造成的。同样又再度人为的消除了房地产市场的自我修复契机。

 

到这里就造成了房地产发展最大的隐忧,同时也产生了诸多对高房价不利,直接影响房地产发展的因素,而其中最大风险并不是供需失衡,依旧是真正市场参与者的购买力问题。

 

当经济危机第一冲击波冲击了出口业之后,实体产业开始低迷,民营与私营企业破产、倒闭、停业现象非常严重,大型企业开始裁员、减薪,失业率开始大幅上升,进而人均收入进入下降通道,而这一现象即使全球经济回暖,一两年内也难以解决,何况全球经济回暖依旧尚待时日,因此未来几年内人均收入难以提高是不可改变的事实。

 

此前7.4万亿信贷的市场刺激政策,因开放以来一直依靠资源输出而带动就业的产业经济模式造成民穷对大量过剩产能无力消化的市场现状,在外需市场依旧萎缩的情况下,实体产业无法复苏,最终导致天量信贷并无法拉动就业的现实,造成产业改革的再次失败,在资本之间相吸作用下,最后导致资本集中向大宗商品聚集,天量信贷投放造成资本配置再度出现畸形,推涨商品房价格。

 

以上两点的对应关系是今后房地产业发展的最大瓶颈,带动就业的实体产业不复苏,人均收入持续下降,资本流动性又推升房价,最终市场购买力与商品房价格之间距离越来越大,市场最终难以稳定,同时天量信贷将造成的金融风险与通胀又重新对两个因素具有推动作用,而财政危机与地方及银行的违规行为又左右其中,如不进行良好调控,有史以来的巨大危机将加速形成,房地产业作为这一危机发展的引擎,想要逃脱危机所带来的厄运已绝不可能。

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