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韩令国

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韩令国:五一如果不降价,推盘暖场难救量  

2009-05-01 19:23:09|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一年一度的五一黄金周都是房产业的盛宴,今年的房产商也备足了弹药,趁五一之际大量推盘,这也将是其上半年最后一次冲刺,尽管当前楼市成交量在四月中旬已经开始逐步走低,但房产商依旧会殊死一搏。

 

五一黄金周的楼市注定一改往年捂盘常态,大量推盘必将发生,也注定得到成交量的小幅增长,但大量成交除企业团购外依旧无法实现,原因如下:

 

一、70%准购房群体因消费理性程度加强,已经将购房计划推迟到继续观望,此次看展多数人只会意在看盘与踩盘,现场认购绝不可能。也就只剩下30%人群有认购意向,但展会现场成交的按以往惯例看也不会超过这30%人群的三分之一。

 

二、住建部最近的政策波动传言已出,但导向尚未明显出示,对楼市的后市走势来讲,所有人都摸不着头绪,必将对准购房者心理预期造成影响。

 

三、美国房地产出现新一轮的大跌,预示着美国经济又在加速衰退,美国经济对中国的影响难以抗拒,中国经济面临欧美经济衰退的冲击也在所难免,中国股市的动荡也将直接影响购房者消费信心。

 

四、多数房产商借机炒价将引发购房者抵触情绪,从二月下旬开始多数房产商都在重新定价,重新定价的都是在涨价,众所周知当前市场情况绝对不允许房价再涨,但多数开发商依旧涨价,对于购房者而言只能静观其变看好荷包。

 

五、一季度投资并没有达到经济真正好转的效果,多数人的收入没有得到提高与稳定性保障,三月份数据显示全国城镇人口失业率达4.3%,比08年9月份的统计数字增加的0.3个百分点,也就是说失业率还在增涨,人民收入依旧处于下行线,消费指数与购买力都在下降。

 

六、从历史看所有经济发展迹象显现房价高低不受市场支持所控制,从以往经济危机发展规律看,房价属于一个一至三年时间的下行趋势,而当前房价环比07年是增长了0.2%,也就是说房价还在涨,不符合历史发展规律。

 

七、中国实体产业经济衰退尚未触底,当前钢材产能过剩,轻工、纺织、小商品产能过剩现象严重,出口业受欧美经济严重衰退影响外需无力,内需市场因民穷缘故无法消化大量过剩产能,在2月份失业农民工达2300万的基础上,连续两个月出现大量企业裁员现象,失业人数激增,实体产业短期复苏无望,百姓心理预期的收入增涨受到实体产业危机事实的考量,不稳定因素上升导致御寒储备资金与消费力抵触,注定缩减各项消费,尤其是大宗消费品。

 

八、多数房企缺乏诚信,对于企业团购可以打极低的最低折扣,而普通团购折扣很低,注定造成普通团购的流失。同时企业团购可以享受到的折扣将成为购房者心理预期的成交价,如房价与购房者预期价格偏差过大注定难以达成认购成交。

 

九、多数房企不会降价,都在资金链得以缓解之时与购房者进行年底前最后的博弈,事实证明如果当前房价可以被市场接受就不会有08年的市场低迷,房企如此做法无疑将导致有货无市的发生,不降价的成交量注定很低。

 

十、难以抗拒的猪流感,当前猪流感疫情爆发,进出口业受疫情影响将导致短期萎缩,短期内世界整体经济都将受到牵连,覆巢之下无完卵,受正题经济影响下的房产业很难独善其身。

 

十一、现行新增建筑因地价下降、税制减免、建安成本下降等影响房价成本趋于下行道,现房房价不降难以得计市场支持,百姓都不傻,这一点还看得出。

 

十二、政府出手降房价已有预期,当前所有地产商都在迫使政府为房企减负降成本,政府受财政吃紧的压力也逐渐显现出调整房价的意向,当前仅碍于房产商严重抗议政府干预市场,但长久看政府干预市场并不是不可能,因为托市之举就是政府所为,调整市场的责任政府也必须担当,下半年受包‘8’紧迫之时,地产业大调整必将成为保八的一个大手笔。

 

以上所述多数基为事实,少部分为依据当前经济情况与历来政策反复性的推测,仅是对五一黄金周期间楼市走向的一个推测,最后市场情况如何还要事实作证。

 

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