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韩令国

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韩令国:住建部谋变保障房体系是在托市  

2009-05-01 19:21:47|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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27日网上消息称:不久前,住房和城乡建设部(下称住房部)在一次关于保障性住房的内部会议上,对保障房进行了结构性调整。

 

其大意为:今后限价房将不会在全国范围内继续大量建设,仅限于房价较高的城市;对经济适用房的建设规模也不会做强制要求,交由各地根据实际情况确定。

 

另外今后保障房将主要以租赁形式出现,尤其是公共租赁住房形式,对象也重点锁定低收入人群。

 

这显然就是住建部托市的一个重要举措,将经济适用房与限价房在当前房价呈高位的情况下交由地方选择是否建设,说起来好听,但细品味道却是不对,在当前地方极力托市的情况下停建限价房与经济适用房毋庸置疑将去除经济适用房与限价房对商品房泡沫的冲击,房价不但难降反而更容易暴涨,以公租形式的保障房本身就存在诸多客观因素,可行性与难产率对等,注定是一个失败的政策。

 

具体分析下这轮调整的弊端

 

一、经济适用房与限价房

 

经济适用房与限价房的由来是基于房价过高,为解决因百姓收入不足无力购房造成供需之间断层人群的居住需求而催生的一种基于保障与商品房之间的廉价商品房,其归属就是保障类商品房,并非开发商与专家所故意混淆的既非保障类又非商品房,参照当前国情民生住宅欠账的情况下,房价居高不下,而保障房又不能兼容太多人群的情况下,经济适用房是解决和容纳当前夹心层的最好方式,本应加大力度扩大其购买人群范围,才是符合当前国情发展的实际需求,如将经济适用房交由地方,在当前地方严重托市的情况下势必减少供量甚至取消停建,以达成托市愿望。对民生住宅欠账不但不能弥补,反而因商品房没有市场冲击而房价高涨累积泡沫对民生造成更大的盘剥,同时泡沫经济也无法遏制,最终再次形成供需之间因购买力不足断层而楼市低迷,甚至崩盘造成新一轮经济危机。

 

二、适合经济适用房的人群

 

当前有居住需求人群中,按现行房价看,仅有30%是勉强有能力依靠按揭贷款购买商品房的,购买商品房的代价也是20年以上的房贷压力,而其余70中仅有10%是符合保障住房标准的人群,剩余60%人群属于真正的夹心层,即不能申请保障房又无力购买商品房,这群人在当前国情无法使其提高收入的时候,居住需求只有经济适用房与限价房才能满足,一直都在宣传房价在降,但环比07年房价当前房价依旧属于上涨过程中,而经济适用房是早在07年以前形成的一种保障类商品房,其作用就是在遏制高房价与解决供需之间的矛盾,在房价环比没有下降之时减少供量或者停建均等于扼杀经济适用房与限价房所肩负的历史使命,更将导致新一轮房价暴涨下供需矛盾的再度升级。

 

三、将经济适用房与限价房交由地方的错误

 

自从08年美国次贷危机爆发以来,中国政府先后数次救市,而地方面临保经济、保增长、保收入的前提下,对地产业大行救助、严重托市,才导致的当前房价不降,对于地方这样的作为,住建部完全清楚,也正因此不该将权力下放地方操作,如此行事与住建部公开表态努力降房价之词互相抵触,更与温总理两会报告相互驳逆,从上述诸多情况看就是住建部以取消经济适用房与限价房形式进行严重托市。

 

四、保障房以公租形式的弊端

 

1.公租形式租金难以界定,是滋生腐败的温床,各地经济情况不同,租金难以做到收取公平以及达到真正的保障目的。

 

2.穷人更该有房子,首先穷人是这个社会的弱势群体,收入低而且不稳定,倘若以公租形式租住,一旦遇到收入减少或者无收入之时,断租现象必将出现,更有甚者可能会出现恶意欠租的发生,对此公租方也难以控制,更不能让受保障人群去睡大街,因此公租形式不如直接分配。

 

3.保障就应当是保障,认购形式相对比公租形式更贴近保障的意义,公租房永远是租的,而认购后房子使用权即归属认购方,对受保障人群以后的生活压力大大减轻,也减轻地方的其它保障负担。

 

综上可见,住建部所谓的保障体系调整,并不惠及于民,反而削弱了遏制商品房泡沫的第三方因素,间接形成托市之举,如此行为与房改无关,与托市有染。

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