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韩令国

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韩令国:退房潮是小阳春得月子病  

2009-05-01 19:20:29|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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超高退房率的事实毋庸置疑,随之而来的将是未来几个月开始的超高断供潮,小阳春本就是以房托、假按揭、及炒家出逃共同营造的假象,其中有三方得利,第一炒家出逃甩掉将来房价必跌损失,第二是房企转嫁风险将压力甩给银行,第三,部分贪官与前两者相互勾结获得个人财富。

 

炒家出逃迹象已经很明显,目前绝大多数炒家已经彻底抛售完手中余货,此次炒家出逃依靠的就是宽松的房贷政策,将二手房价推高,然后顺利过户从银行取得售房款以完成套现,过户者直接断供将损失甩给银行,这一点所有专家、教授都不相信,银行也在否认,但银行内鬼或许的确存在。一季度二手房价格飙升就是这个原因,如果各位不信,可以想象下,同新房相比,二手房无论建安配套还是使用年限的性价比都要比新房稍差,为什么新房价格没有二手房涨的快,其中的缘由,绝对不会是地段的原因那么简单。

 

房企转嫁风险是当前很严重的问题,从08年11月、12月到今年一季度的经济数据可以看出,天量信贷的很大部分转化成一些企业的固定存款,而在08年底很多开发商得到了信贷支持及信贷延期的企业救助,也正因此有了要死也是银行先死的说法,这个说法出自华远总裁任志强之口又得到潘石屹博客的证实,我们不得不相信绝对属实。而自今年2月下旬骤然开始的成交量火爆更值得探寻,在成交量刚刚攀升之时,张大妈、李大妈及在校大学生就都有了工作(房托),前台签单后台拿50块钱走人中午还有盒饭,这个成交量的可信度也大超人们想象的预期,此时的银行内鬼与开发商之间上演的大戏不久以后必将赤裸的呈现在人们面前,纸本就包不住火,何况现在是引火自焚。

 

对于当前房价,公认的房企利润超过30%(灰色支出本就不可告人各开发商也不必拿出来说事),伴随今年房企逼迫政府对地价的下调以及对土地税、房产开发税等的减免与下调与容积率的调整,又有钢材水泥价格的下降导致建安成本下降,酝酿出的是一轮新的房价构成成本,对当前的房价将是极大的打压,房价下行在所难免,可见此时的炒房者对当前房价是没有可投机的操作性,在没有可投机行为的前提下一些房企所说房子卖给的炒房团究竟是那个团,也值得深入的研究一下。同时也质疑下中国社科院的蓝皮书,在这样的情况下房价如何企稳。

 

地产业违规操作问题很普遍,几乎每个贪官的落马都牵扯到地产业的不光彩一面,这一点足以说明地产业是个暴利的行业,假使没有暴利开发商也不会不惜代价的贿赂贪官,贪官也就不必为地产而折腰了。同时也正是这些甘愿为地产暴利折腰的贪官成为当前楼市扭曲的那双推手,人为财死、鸟为食亡,贪官也是人,所以一定要贪,也正因为要贪而要想尽一切办法托住房价,哪怕是牺牲银行,能成就个人也会不犹余虑。

 

开发商不敢公布成本碍于灰色支出没法澄清,地方政府不敢公布开发商成本在于享受着灰色收入的部分人手中掌握着人民赋予的权力,因此相互之间行成狼狈关系,一个不降价另一个就要拖上银行来垫背,在这样的操作下,当2月下旬部分刚性需求释放的同时,炒房者为顺利出逃营造二手房价飙升的假象,狼狈之间也合谋上演了一出悬疑莫测的小阳春,可笑的是,狼狈并没成奸却让炒房者顺利出逃,目前仍是7成准购房者在持币观望,一季度的成交量大部分是二手房的销量,而新房销量中又掺杂着银行内鬼与地方狼狈之间的猥亵交易,金融风险最终留给了银行。

 

随着时间不断的推进,退房率不断高涨,不良房贷也将逐渐浮出水面,不良信贷的攀升就是这一轮小阳春太过顺产而得的月子病。医学上对月子病是这样解释的:月子病既产后病,是指胎儿娩出后至产褥期间所发生的与分娩有关的疾病,俗称“ 月子病”。根据这个解释请各位开发商诊断下您的企业是否也得了月子病。

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