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韩令国

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房价问题谁敢来答?  

2009-03-08 21:22:23|  分类: 润临点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价问题谁敢来答?

 

文/韩令国

 

随着地产业低迷的时间推进,地产业的文章也越做越大,意义也越来越深,地产商、地方政府到中央,层层迷雾在笼罩市场,百姓又面临诸多的不解之谜!

 

最近的地产业受到了哪些影响,依旧是众说纷纭的话题,我们不必争论哪个是真那个是假,百姓最关心的还是房价,不妨把影响房价的问题列出来让大家把把脉!

 

一、地产业调整方向

 

温总理在两会上制定了努力实现居者有其屋的地产业发展方向,是一个长远的方向,也是民生期待的方向,不论多久能实现,总体看是给了无产阶级的居住需求一个对春天的向往!

 

1.房价发展方向,尽管现行房价虚高是政府已经认定的事,但国土资源局、建设部以及一些地方政府都在说房价以后还要上涨,与温总理的地产业发展方向互相驳逆不说,并且都强调土地资源紧缺,但事实上退地风与流拍风在越刮越烈,全国退地现象严重、南京土地6折流拍等等都是现状,是房价以后真的要上涨还是都另有所图?

 

2.各地楼市存在地域、经济、人口、百姓收入与消费等差异,各地方政府对房价说词不一,但面临经济增长、财政压力、民生问题,各地方政府将如何甄别孰重孰轻?

 

二、房价问题的再度诠释

 

1.政府对房价高于百姓购买力的事实予以肯定,也在说寻找解决办法,加快推进保障住房进程是一方面,至今有超4亿平方米的空置严重影响开发企业的生存,此前利好政策基本出尽,百姓依旧只是观望,今后开发企业是降价还是挺价还是未知,地方政府所说的不托市到现在看是真是假?面对经济保八、百姓民生,开发商与政府又将何去何从?

 

2.高房价成因被恒大地产集团董事局主席徐家印与全国工商联的提案披露,房价中的一半左右流向政府,其中主要是土地成本与房产开发税,如果徐家印与全国工商联说的是真的,面对民生需求与经济发展及产业调整来看,地方政府依赖土地财政的财政制度是否改革,对此政府又将如何作答?

 

3.十年百姓收入增涨75%,而房价涨了两三倍,高的要达四五倍,各种权威部门为房价揭底,房企纯利润11%点几,是真的吗?

 

三、银根问题

 

1.潘石屹授信百亿,预谋抄底北京地产,是否意味着银根放松,假使银根放松,地产业从新注入资金流转活力,对房价走势又将有何影响?

 

2.从潘石屹授信一百亿看,是不是地产业调整、兼并、重组的序幕拉开?假使产业调整开始,那么从潘石屹的授信额度看地产业的大鳄们是否会酝酿出一轮产业垄断?

 

3. 两会提出:对信誉良好的企业将加大信贷支持力度,各房企在十年快速成长的前提下,与银行大多数都建立了良好的信誉,这个信誉将得到多大的信贷支持,一旦开发商有了钱,这个房价是涨是落?假如开发商的资金链得以缓解,即使房价下降,进程是否要延缓,房产业调整进程还要拉多长?

 

四、二套房问题

1.二套房有没有松绑,温总理在两会上说:对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;问题在于这个条件怎么制定,如何分辨是否自住?

2.符合二套房条件的人群‘可以’有多少,对楼市成交量有多大的拉动力,各地方又将如何操作,对房价的走向又有何影响?

 

五、高额房贷后遗症

 

1.美国:贷款买房者中八分之一房产难保,尽管我国没有受金融危机太大影响,但出口受阻足以减缓经济发展步伐,相对百姓的工作稳定性也出现威胁,面对高额房贷隐患是否影响购买力?

 

2.尽管房贷现在已经实行7折利率的优惠,但会不会在阶段性调整过后,房贷又随新的利率政策调整,谁来为这些做担保?

 

六、政策的疏导性

 

1.广东新政一出,房价立刻见涨,上海的购房入户政策一出,房价立刻明降暗升,可见这些新政是再度推高房价的根源,且不论这样的新政能否刺激各地楼市回暖,无疑是这样的新政抬高了房价,这样的新政会不会在其他城市实施?

 

2.两会提出今年应对经济增长要出一套组合拳,对于GDP三挂马车中的地产会出什么拳?是保民生、保增长,还是单纯的保增长?

 

3.北京已公布近期不再出台楼市政策,其他地区是否一样,再谈不出政策是否是只说不做,目前北京房价波动频繁,不出台政策但有没有在明修栈道暗度陈仓,给于房企其它扶植?

 

4.个别地方推出的购房券是个什么东西?羊毛出在哪?

 

5.各地推广的购房入户问题,城市代价知多少?社会保障事业投入力度加大,假如身份证可作为医保的全国通行证、其他保险也可以实行异地理赔及支付等的办理、教育体制改革完善,允许学生异地入学,异地参考等,那么户口的价值还剩下多少,这个购房入户是不是真的具有成交量的长期拉动力?

 

6. 房地产振兴计划变身两会提案,现已被提交,是否会在两会引起应对,政府又将如何应对,假如获准那意味着地产业面临着规划还是振兴房价?

 

7.国际上公认的收入与房价比为合理比例为:1:4至1:6左右,但中国大城市比例现在应经超过1:30,二三线城市均超1:16,对于这样一套房消灭一个中产的畸形比例,市场购买力不足又将如何调节?马上提升收入比显然不现实,那么是否会调整房价降低比例以扩大购买力?还是放纵信贷酝酿一轮中国式信贷危机?

 

看完上述问题,不知你会有何感想,百姓也好、政府也罢,还有开发商,这些明眼的问题都将如何作答就是房价发展的方向!

 

最后经济增长是需要依靠拉动内需来带动的,作为GDP三挂马车中的唯一内销型产业的地产业,是最大的内需拉动力产业,楼市消费100元可拉动其他消费170元,如今百姓购买力不足无法推动成交量,民生直接影响经济发展,不保民生就难以拉动房产相关消费,面对经济增长的前提,保民生是只说说看,还是要像保障房与GDP保‘8’一样去落到实处?

 

 

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